Le conseil syndical est un organe crucial dans le fonctionnement d’une copropriété. Même s’il n’est pas obligatoire d’en désigner un, nous vous recommandons de le faire car le conseil syndical sert de relais entre les copropriétaires et le syndic de copropriété. Il permet notamment d’assister et de contrôler le syndic dans ses tâches ainsi que de faire remonter les demandes des copropriétaires au syndic pour fluidifier sa gestion.

Le conseil syndical : un rôle central entre les copropriétaires et le syndic

Le conseil syndical est formé par des copropriétaires de l’immeuble. Cet organe spécifique de la copropriété a un rôle central car il peut donner son avis au syndic de copropriété sur toutes les questions qui concerne le syndicat des copropriétaires.

En effet, comme le conseil syndical vit sur place, à la différence du syndic professionnel, il est plus aisé pour le conseil syndical de se rendre compte des problématiques, des besoins et des projets des copropriétaires de l’immeuble. Par ailleurs, le syndic professionnel gère en moyenne 40 immeubles, ce qui ne lui permet pas d’être efficace et réactif en cas de petits tracas du quotidien.

Ainsi, c’est bien souvent le conseil syndical qui va alerter le syndic en cas de sinistres tels qu’un dégât des eaux par exemple. Le syndic professionnel a donc grand intérêt à fluidifier ses échanges avec le conseil syndical pour optimiser son travail de gestion.

bullet
Bon à savoir :

Le conseil syndical n’est pas obligatoire. Le syndicat des copropriétaires peut renoncer à nommer un conseil syndical en votant en assemblée générale à la double majorité. Toutefois, cela est vivement déconseillé.

Les trois rôles du conseil syndical

Le conseil syndical a trois missions principales :

  • Il assiste le syndic de copropriété dans sa tâche : il peut l’aider notamment à préparer l’assemblée générale, à faire remonter des points à ajouter à l’ordre du jour, à valider des devis pour les travaux, etc. ;
  • Il a un rôle consultatif : le conseil syndical est au plus proche des copropriétaires et il peut donc donner son avis sur toutes les décisions prises par le syndic pour la copropriété. En particulier, le conseil syndical peut donner son avis sur toutes les questions qui touchent de près ou de loin le syndicat des copropriétaires ;
  • Il contrôle la gestion du syndic : en particulier il exerce un contrôle sur la tenue des comptes et la répartition des dépenses. Il s’assure également que les contrats fournisseurs sont renégociés chaque année pour éviter des charges trop élevées ou des conflits d’intérêt.

Le rôle particulier du conseil syndical en syndic coopératif

Le syndic de copropriété peut prendre plusieurs formes conformément à la loi de 1965. L’alternative la plus vertueuse au syndic professionnel reste aujourd’hui le syndic coopératif.

En syndic coopératif, c’est le conseil syndical, présidé par le président du conseil syndical, qui agit en qualité de syndic. Le président du conseil syndical est alors nommé président-syndic. Dans ce cas, les missions du conseil syndical sont élargies. Il s’occupe notamment de :

  • Convoquer une assemblée générale au minimum par an ;
  • Assurer la bonne tenue de l’immeuble ;
  • Gérer les finances de la copropriété : envoi des appels de fonds trimestriels et collecte des charges auprès des copropriétaires ;
  • Assurer la représentation du syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et actions en justice ;
  • Veiller à la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale ;
  • Veiller au bon respect des dispositions du règlement de copropriété.
bullet
Bon à savoir :

Matera accompagne les copropriétaires en syndic coopératif grâce à une plateforme qui automatise des tâches chronophages de la gestion de copropriété et à un support technique qui vous accompagne sur tous les sujets complexes.

Les règles du fonctionnement du conseil syndical

La loi ne mentionne pas les seuils minimal et maximal des membres d’un conseil syndical. En revanche, c’est le règlement de copropriété qui fixe généralement les règles de fonctionnement du conseil syndical telles que le nombre de sièges à pouvoir, les modalités de tenue des réunions, etc.

bullet
Bon à savoir :

Si le nombre de conseillers syndicaux n’est pas prévu dans le règlement de copropriété, vous pouvez adapter le nombre de conseillers syndicaux à la taille de votre copropriété. Pour une petite copropriété (en-dessous de 50 lots), entre 1 et 3 conseillers syndicaux sont généralement suffisants tandis que pour les plus grandes copropriétés, on privilégiera au moins 3 à 5 conseillers syndicaux.

Comment est désigné le conseil syndical ?

Chacun des conseillers syndicaux est élu en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue. Ensemble, ils forment le conseil syndical.

Lorsque le conseil syndical est élu, les conseillers syndicaux élisent en leur sein un président du conseil syndical, soit selon les règles édictées dans le règlement de copropriété, soit à la majorité des membres si aucune règle n’est précisée.

Le président du conseil syndical a les mêmes missions que les conseillers syndicaux. Par ailleurs, il a en charge la coordination et l’organisation du conseil syndical. Il doit également rendre compte du travail effectué par le conseil syndical tous les ans.

bullet
Bon à savoir :

Le conseil syndical peut décider de ne pas nommer de président sauf si la copropriété est organisée en syndic coopératif auquel cas sa nomination est obligatoire.

Qui peut être membre du conseil syndical ?

Pour être membre du conseil syndical, il faut remplir certaines conditions pour être éligibles. En particulier, peuvent être élus :

  • Les propriétaires d’un lot dans l’immeuble (y compris les associés d’une société civile immobilière) ;
  • Les personnes mariées ou partenaires de PACS des copropriétaires ;
  • Les représentants légaux des copropriétaires ;
  • Les usufruitiers des copropriétaires ;
  • Les acquéreurs à terme.
bullet
Attention !

Sauf syndicat sous forme coopérative, le syndic de copropriété n’est pas éligible au statut de conseiller syndical. Cette interdiction s’étend à son entourage familial et professionnel.

La rémunération du conseil syndical

En principe, le conseil syndical n’est pas rémunéré au titre de sa mission. Toutefois, si des frais sont engagés par le conseil syndical pour l’exécution de sa mission, ils sont inclus dans le budget courant de la copropriété et répartis entre tous les copropriétaires de l’immeuble selon la quote-part de chacun. Cela peut être le cas si le conseil syndical sollicite l’avis d’un expert tel qu’un avocat ou un architecte dans le cadre de travaux par exemple.

Durée et fin de mandat du conseil syndical

En principe, le mandat d’un conseil syndical a une durée maximale de 3 ans renouvelables. Toutefois, les conseillers syndicaux peuvent démissionner librement avant le terme de leur mandat sans avoir à donner de motif de justification.

En revanche, pour que la démission soit valablement acceptée, le conseiller syndical doit envoyer une lettre de démission au syndic par courrier recommandé avec accusé de réception.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires peut révoquer à tout moment le conseil syndical en assemblée générale. La décision est votée à la majorité absolue.

bullet
Bon à savoir :

Il n’y a pas de motifs de révocation précisés dans la loi. Toutefois, dès lors que la responsabilité du conseil syndical est engagée, on peut penser que la révocation du conseil syndical est valable.

Réforme de la copropriété 2020 : des pouvoirs étendus pour le conseil syndical

Le 1er juin 2020, est entrée en vigueur la réforme de la copropriété qui donne notamment plus de pouvoirs au conseil syndical. En particulier, sur résolution de l’assemblée générale, les conseillers syndicaux pourront désormais prendre des décisions relevant de la gestion courante de l’immeuble à la majorité simple. Pour cela, le conseil syndical devra être composé d’au moins trois membres.

bullet
Attention !

Cette délégation de pouvoir sera accordée pour une durée maximale de deux ans, qui pourra être renouvelée sur décision votée en assemblée générale.

Ainsi, le conseil syndical pourra gérer directement les travaux d’entretien des parties communes et le choix des prestataires sans avoir besoin de recevoir l’approbation des autres copropriétaires de l’immeuble.

bullet
Bon à savoir :

La réforme de la copropriété précise que l’étendue des pouvoirs du conseil syndical ne pourra concerner ni l’approbation des comptes ni l’établissement du budget prévisionnel ni les adaptations du règlement de copropriété pour se mettre en conformité avec la loi.


18 janvier 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
Découvrez d’autres articles sur la législation et la gestion de copropriété.