Conseil syndical : le guide

Intro : Le conseil syndical est un organe qui tient une place importante en copropriété. Quel est le rôle du conseil syndical ? Comment est-il désigné ? Quelle est sa responsabilité envers les copropriétaires ? Zoom sur le conseil syndical dans notre article dédié.

Qu'est-ce que le conseil syndical ?

Conseil syndical : définition

Conformément à la loi du 10 juillet 1965, une copropriété est articulée autour des trois organes suivants :

  • Le syndicat des copropriétaires : c’est un organe qui est automatiquement créé sans aucune formalité et qui regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Il se crée dès la naissance de la copropriété ;
  • Le syndic de copropriété : il est chargé de gérer la copropriété et représente le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice ;
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Bon à savoir :

Il existe trois modèles de syndics :

  • Le syndic professionnel : ici, le syndicat des copropriétaires délègue la gestion de la copropriété à une société externe en échange d’honoraires ;
  • Le syndic bénévole : dans ce modèle, un copropriétaire est élu en qualité de syndic en assemblée générale ;
  • Le syndic coopératif : dans ce cas, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Même si, légalement, la qualité de syndic est détenue par le président du conseil syndical ; dans les faits, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété et se répartissent les missions du syndic selon leurs affinités.
  • Le conseil syndical : en syndic professionnel et bénévole, il fait le lien entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Dans ces deux modèles de gestion, la nomination du conseil syndical est facultative. En revanche, en syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère directement la copropriété.

La composition du conseil syndical

Le conseil syndical est composé de membres élus par le syndicat des copropriétaires. À noter qu’aucune loi n'impose un nombre minimal de conseillers syndicaux.

Sont éligibles comme conseillers syndicaux :

  • Les propriétaires d’un lot dans l’immeuble (y compris les associés d’une SCI) ;
  • Les personnes mariées ou partenaires de PACS des copropriétaires ;
  • Les représentants légaux des copropriétaires ;
  • Les usufruitiers des copropriétaires ;
  • Les acquéreurs à terme.
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Bon à savoir :

Dans le cas du syndic professionnel et bénévole, ni les salariés ni l’entourage du syndic ne peuvent être membres du conseil syndical même s'ils sont copropriétaires. Cette règle permet d’éviter tout conflit d’intérêt.

Le fonctionnement du conseil syndical

En général, c’est le règlement de copropriété qui fixe les règles de fonctionnement du conseil syndical telles que le nombre de sièges à pouvoir, les modalités de tenue des réunions, etc.

À défaut de précisions, ce sont les copropriétaires qui décident du fonctionnement, en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965. Pour rappel, cette majorité est la plus simple à obtenir car elle ne prend en compte que les copropriétaires présents ou représentés.

Le cas particulier du conseil syndical en syndic coopératif

Comme vu précédemment, le syndic de copropriété peut prendre plusieurs formes. Nous allons détailler ici le rôle particulier du conseil syndical en syndic coopératif.

Pour rappel, en syndic coopératif, le président du conseil syndical est le syndic. Les autres conseillers syndicaux assistent le syndic dans ses missions quotidiennes, ce qui permet une gestion plus sereine, une meilleure réactivité et une plus grande transparence.

Parmi les nombreux avantages du syndic coopératif, figurent également des économies pérennes sur les charges de copropriété.

En syndic coopératif, le conseil syndical a les mêmes missions et obligations qu’un syndic. Il doit notamment :

  • Être le représentant légal du syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et actions en justice ;
  • Convoquer et tenir une assemblée générale au minimum par an ;
  • Assurer la bonne tenue de l’immeuble ;
  • Établir le budget prévisionnel de la copropriété ;
  • Tenir la comptabilité au quotidien ;
  • Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ;
  • Recouvrer les charges impayées, le cas échéant ;
  • Suivre le déroulement des travaux, le cas échéant ;
  • Veiller à la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale ;
  • Veiller au bon respect du règlement de copropriété ;
  • Etc.

Comment est désigné le conseil syndical ?

Toute personne éligible au titre de conseiller syndical peut présenter sa candidature en envoyant une demande de mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le jour de l’assemblée, chaque conseiller syndical est élu à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Cette règle de majorité prend en compte les copropriétaires absents, non-représentés ou abstentionnistes.

Par la suite, les conseillers syndicaux élisent en leur sein un président qui peut être désigné :

  • Soit selon les règles prévues dans le règlement de copropriété ;
  • Soit, à défaut, à la majorité des membres du conseil syndical si aucun principe n’est précisé dans le règlement de copropriété.

Quelles sont les missions du conseil syndical ?

Comme vu précédemment, en syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété. Il a donc les mêmes missions qu’un syndic traditionnel.

Dans les autres modèles de gestion (le syndic professionnel et le syndic bénévole), le conseil syndical a un rôle crucial divisé en trois grandes missions :

  • Une mission de contrôle : le conseil syndical vérifie notamment que les comptes de la copropriété sont bien gérés ;
  • Une mission consultative : le conseil syndical donne son avis sur toutes les décisions prises par le syndic et sur toutes les questions qui touchent de près ou de loin le syndicat des copropriétaires ;
  • Une mission d’assistance : le conseil syndical peut aider le syndic à préparer l’assemblée générale, à faire remonter des points à ajouter à l’ordre du jour, à valider les devis pour les travaux, etc.

La responsabilité du conseil syndical peut-elle être engagée ?

En premier lieu, il est important de préciser que le conseil syndical n’a pas de personnalité juridique. Cela signifie que sa responsabilité ne peut pas être engagée. En revanche, les conseillers syndicaux peuvent engager leur responsabilité à titre individuel.

C’est pourquoi, le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance de responsabilité civile pour chaque conseiller syndical.

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Bon à savoir :

Chez Matera, nous offrons une assurance en responsabilité civile AXA à tous les conseillers syndicaux, sans frais supplémentaires. Par ailleurs, nos experts juridiques veillent à tout moment à ce que la copropriété respecte les normes en vigueur.

Le conseil syndical peut-il être rémunéré ?

Que ce soit en syndic professionnel, en syndic coopératif ou en syndic bénévole, le conseil syndical n’est pas rémunéré.

Toutefois, les frais engagés par le conseil syndical sont compris dans le budget prévisionnel de la copropriété et remboursés par l’ensemble des copropriétaires à la hauteur de leur quote-part des parties communes.

Combien de temps dure le mandat du conseil syndical ?

En principe, le mandat du conseil syndical a une durée maximale de 3 ans renouvelables. Néanmoins, les conseillers syndicaux, président inclus, peuvent démissionner librement avant le terme de leur mandat sans avoir à donner de motif de justification, et ce, quel que soit le modèle de syndic choisi.

Pour que la démission d’un conseiller syndical soit valable d’un point de vue légal, la personne concernée doit envoyer une lettre de démission au syndic, par lettre recommandé avec accusé de réception. Cette règle vaut également pour la démission du président du conseil syndical, mais seulement en syndic professionnel et bénévole.

En syndic coopératif, la démission du président du conseil syndical est particulière. En effet, puisqu’il est syndic, il doit envoyer sa démission à ses conseillers syndicaux. Et puisqu’une copropriété ne peut se retrouver sans syndic, les membres du conseil syndical doivent se réunir pour élire leur nouveau président. S’il n’y a pas de volontaire, le président-syndic sortant doit convoquer une assemblée générale pour qu’un nouveau président soit élu.

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Attention !

Quel que soit le modèle de gestion, même s’il démissionne, le président fait toujours partie du conseil syndical. De ce fait, s’il veut se retirer définitivement, il doit aussi démissionner de son poste de conseiller syndical.

Conseil syndical et réforme de la copropriété : des nouveautés depuis 2020

Depuis la réforme de la copropriété en juin 2020, le conseil syndical peut avoir des pouvoirs étendus. En effet, les copropriétaires peuvent lui déléguer des décisions relevant de la majorité simple si le conseil syndical est composé d’au moins 3 membres. Avec cette mesure, le conseil syndical peut notamment gérer les travaux d’entretien et choisir les prestataires sans nécessité de convoquer une assemblée générale.

En revanche, certaines décisions clés requièrent toujours un vote en assemblée générale. Il s’agit notamment des résolutions suivantes :

  • L’approbation des comptes ;
  • L’élaboration du budget prévisionnel ;
  • Les modifications du règlement de copropriété rendues nécessaires par les évolutions législatives.

La délégation de pouvoir au conseil syndical doit faire l’objet d’un vote à la majorité absolue. Elle est valable deux ans et peut être renouvelée en assemblée générale.


22 octobre 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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