Conseil syndical : le guide

Le conseil syndical est un organe spécifique des copropriétés. En effet, il sert à faire le lien entre les copropriétaires et le syndic si le syndic est professionnel ou bénévole. Dans le cadre du syndic coopératif, c’est le conseil syndical lui-même qui reprend le contrôle de la copropriété et qui s’occupe de l’administration de l’immeuble. Mais qu’est-ce que le conseil syndical et quelles sont ses missions ? On vous explique tout dans ce guide dédié.

Conseil syndical : définition

Le conseil syndical est un organe spécifique de la copropriété. Il est formé par des copropriétaires d’un immeuble. La loi ne mentionne pas le nombre de membres d’un conseil syndical mais celui-ci varie généralement selon la taille de la copropriété, d’une personne à dix pour les plus grandes copropriétés.

Bon à savoir : Le syndicat des copropriétaires peut renoncer à nommer un conseil syndical en votant en assemblée générale à la double majorité.

Quel est le statut du conseil syndical ?

Le conseil syndical n’est pas doté d’une personnalité juridique morale. Cela signifie que les membres du conseil syndical sont considérés comme un collège de mandataires du syndicat de copropriétaires investis de missions.

Dans la mesure où le conseil syndical n’est pas doté de la personnalité morale :

  • Il ne peut ni contracter avec un tiers ni adhérer à une association ;
  • Sa responsabilité à titre d’entité distincte ne peut pas être mise en cause. En revanche, la responsabilité de chaque personne physique mandatée par les copropriétaires pourra être engagée. C’est pourquoi, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance en responsabilité civile.

Membres du conseil syndical et président du conseil syndical

Le conseil syndical est composé de membres du conseil syndical, appelés les conseillers syndicaux. Les membres du conseil syndical élisent en leur sein un président, et éventuellement un vice-président.

Bon à savoir : La loi ne fixe pas le nombre de conseillers syndicaux. C’est le règlement de copropriété qui détermine le nombre de sièges à pourvoir.

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Quelles sont les conditions de nomination du conseil syndical ?

Pour être membre du conseil syndical, il faut remplir certaines conditions pour être éligibles. En particulier, peuvent être élus :

  • Les propriétaires d’un lot dans l’immeuble (y compris les associés d’une société civile immobilière) ;
  • Les personnes mariées ou partenaires de PACS des copropriétaires ;
  • Les représentants légaux des copropriétaires ;
  • Les usufruitiers des copropriétaires ;
  • Les acquéreurs à terme.

Attention ! Sauf syndicat sous forme coopérative, le syndic de copropriété n’est pas éligible au statut de conseiller syndical. Cette interdiction s’étend à son entourage familial et professionnel.

La désignation des conseillers syndicaux se fait en assemblée générale de copropriété. Le vote doit être approuvé à la majorité absolue pour un mandat qui ne peut excéder 3 ans renouvelables.

Lorsque le conseil syndical est élu, les membres du conseil syndical élisent en leur sein un président, soit selon les règles édictées dans le règlement de copropriété, soit à la majorité des membres si aucune règle n’est précisée.

Le fonctionnement du conseil syndical

C’est l’article 21 de la loi de 1965 qui précise les missions du conseil syndical.

Tout d’abord, le conseil syndical a un rôle consultatif. Il est amené à sonner son avis au syndic ou lors de l’assemblée générale sur toutes les questions qui concerne le syndicat des copropriétaires. Ce rôle consultatif peut être assimilé à un droit de parole.

Bon à savoir : Le conseil syndical peut mettre en concurrence le syndic de copropriété tous les ans lors de l’assemblée générale, au même titre que tout autre copropriétaire. Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur un contrat de syndic.

Le conseil syndical a par ailleurs un rôle d’assistance. Il assiste le syndic professionnel ou bénévole dans sa gestion. Les modalités de fonctionnement sont précisées dans le règlement de copropriété.

Enfin, le conseil syndical exerce une fonction de contrôle sur les tâches effectuées par le syndic de copropriété. Étant au plus près de la copropriété, il peut vérifier la bonne tenue de la comptabilité, la diffusion des informations au syndicat des copropriétaires, la transparence des comptes, etc.

Le rôle particulier du conseil syndical en syndic coopératif

Conformément à la loi de 1965, le syndic de copropriété peut être professionnel, bénévole ou coopératif. Le syndic coopératif, c’est lorsqu’un ensemble de copropriétaires est élu en qualité de syndic. Ici, c’est donc le conseil syndical qui assure la gestion de la copropriété.

Dans le cadre d’un syndic coopératif, le conseil syndical aura donc les mêmes missions qu’un syndic de copropriété professionnel, à savoir :

  • Assurer la représentation du syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice ;
  • Assurer la bonne tenue de l’immeuble ;
  • Gérer les finances de la copropriété : envoi des appels de fonds trimestriels, collecte des charges auprès des résidents ;
  • Convoquer et tenir au moins une assemblée générale annuelle ;
  • Veiller à la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale ;
  • Veiller au bon respect des dispositions du règlement de copropriété.

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La rémunération du conseil syndical

Les membres du conseil syndical ne perçoivent aucune rémunération pour leur travail. En revanche, les dépenses engagées pour l’exécution de leur mission (consultation de professionnels par exemple) sont inclus dans le budget prévisionnel de la copropriété et réglés par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires.

Durée et fin de mandat du conseil syndical

Comme dit précédemment, le mandat d’un conseil syndical a une durée maximale de 3 ans renouvelables. Les conseillers syndicaux peuvent démissionner avant le terme de leur mandat sans justification de motif.

En revanche, le conseiller syndical démissionnaire doit envoyer une lettre de démission au syndic par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le syndicat des copropriétaires peut également révoquer en assemblée générale le conseil syndical sur décision votée à la majorité absolue.

Attention ! Lorsque plus d’un quart des sièges est vacant, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué. De nouvelles élections doivent intervenir sans que les mandats des membres restants soient interrompus.

Réforme de la copropriété 2020 : des pouvoirs étendus pour le conseil syndical

Le 1er juin 2020, est entrée en vigueur la réforme de la copropriété qui donne notamment plus de pouvoirs au conseil syndical. En particulier, sur résolution de l’assemblée générale, les conseillers syndicaux pourront désormais prendre des décisions relevant de la gestion courante de l’immeuble à la majorité simple. Pour cela, le conseil syndical devra être composé d’au moins trois membres.

Attention ! Cette délégation de pouvoir sera accordée pour une durée maximale de deux ans, qui pourra être renouvelée sur décision votée en assemblée générale.

Ainsi, le conseil syndical pourra gérer directement les travaux d’entretien des parties communes et le choix des prestataires sans avoir besoin de recevoir l’approbation des autres copropriétaires de l’immeuble.

Bon à savoir : La réforme de la copropriété précise que l’étendue des pouvoirs du conseil syndical ne pourra concerner ni l’approbation des comptes ni l’établissement du budget prévisionnel ni les adaptations du règlement de copropriété pour se mettre en conformité avec la loi.



Par Raphaël Di Meglio, posté le 2 juillet 2020