Comment bien choisir son syndic de copropriété ?

Selon la loi, toute copropriété doit être administrée par un syndic. Mais comment bien choisir son syndic de copropriété ? Voici les 5 conseils à suivre.

Comment choisir un nouveau syndic ?

Pour rappel, conformément à la loi de 1965, toutes les copropriétés doivent être gérés par un syndic de copropriété. Généralement, le mandat du syndic de copropriété a une durée d’un an. Depuis la loi Alur de 2014, il est obligatoire de mettre en concurrence le syndic en place tous les ans lors de l’assemblée générale annuelle. Cette mise en concurrence permet non seulement d’évaluer les prestations de son syndic par rapport à ses compétiteurs mais c’est également une opportunité de faire baisser ses charges de copropriété et d’améliorer la gestion de son immeuble.

En effet, si le mandat de votre syndic actuel arrive à son terme et que vous ne souhaitez pas le renouveler ou si vous n’êtes pas satisfait de votre syndic, alors nous vous conseillons de changer de syndic.

Pour ce faire, vous pouvez soit attendre l’assemblée générale annuelle, soit convoquer une assemblée générale extraordinaire pour demander le changement de syndic.

Il vous suffit pour cela d’envoyer un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic actuel pour lui demander de mettre à l’ordre du jour la résolution de changement de syndic. Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires voteront la résolution à la majorité absolue conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965.

Bon à savoir : Nous vous conseillons de discuter de votre projet de changement de syndic en amont avec vos copropriétaires pour convaincre le plus grand nombre et réduire le temps des débats en assemblée générale.

Maintenant que vous savez comment changer de syndic, on vous explique comment choisir un (bon) syndic !

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Les critères pour bien choisir son syndic

Le modèle de gestion

Tout d’abord, vous devez choisir le modèle de syndic le plus adapté aux besoins de votre copropriété. Voici les trois modèles de syndic possibles :

  • Le syndic professionnel : c’est lorsque vous déléguez la gestion de votre copropriété à une société tierce. Celle-ci vous facture des honoraires pour ses prestations.

Attention ! Pensez à bien vérifier dans le contrat de syndic les prestations incluses dans les honoraires du syndic. Certains cabinets facturent des suppléments pour convoquer une assemblée générale extraordinaire par exemple ou pour établir un état daté.

  • Le syndic bénévole : c’est lorsqu’un copropriétaire est élu en qualité de syndic. Le conseil syndical a, tout comme dans le cas d’un syndic professionnel, un rôle d’assistance et de contrôle des tâches du syndic pour s’assurer que le syndic bénévole gère la copropriété en bonne et due forme.
  • Le syndic coopératif : dans ce cas, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire. Les conseillers syndicaux élisent en leur sein un président qui joue à la fois le rôle de président du conseil syndical et de syndic. Ce modèle a l’avantage de combiner économies de charges comme il exerce ses fonctions à titre gratuit mais également plus de flexibilité et de convivialité. Les conseillers syndicaux se répartissent les tâches de la gestion de l’immeuble selon leurs affinités respectives ce qui leur permet d’être efficaces et proactifs !

Le prix du syndic

Les alternatives du syndic bénévole et coopérative sont gratuites. Il est néanmoins possible au syndic bénévole de se faire rémunérer pour sa mission mais cela n’atteindra jamais le prix demandé par les syndics professionnels.

Toutefois, si vous décidez d’opter pour un syndic professionnel, pensez à comparer le prix de chaque syndic. Les charges de copropriété pèsent lourd sur le budget des ménages. Parmi les postes budgétaires, les honoraires du syndic représentent un coût d’administration variable. Si vous souhaitez une alternative économique, vous pouvez opter pour un syndic en ligne. Néanmoins, ces syndics à distance gèrent souvent de très nombreux immeubles et manquent donc de réactivité.

Le pouvoir de communication du syndic

Il est important que le syndic communique beaucoup et de façon très régulière avec les copropriétaires, a minima avec le conseil syndical qui se chargera de rapporter les informations nécessaires au syndicat des copropriétaires.

C’est pourquoi, le modèle du syndic coopératif est un modèle très vertueux. Comme les personnes qui gèrent la copropriété sont sur place, elles sont de suite plus impliquée par les problèmes de la copropriété qui les concernent également. Elles font preuve de réactivité et d’efficacité et n’hésitent pas discuter régulièrement avec les copropriétaires de l’immeuble pour comprendre leurs problématiques.

Bon à savoir : Matera met à disposition des copropriétaires en syndic coopératif une plateforme pour échanger avec tous les résidents de la copropriété, y compris les locataires, pour une meilleure diffusion des informations.

La proximité avec les copropriétaires

Pour avoir un syndic réactif, il faut souvent qu’il soit proche des copropriétaires. C’est pourquoi, les syndics en ligne sont souvent inefficaces : leur gestion est purement administrative et très éloignée des problématiques réelles rencontrées par les copropriétaires.

Là encore, les modèles d’autogestion raflent la mise. Comme ce sont des copropriétaires qui administrent l’immeuble, ils sont souvent sur place et peuvent réagir efficacement en cas de fuite d’eau par exemple ou de quelconque sinistre. La communication est également beaucoup plus fluide avec les autres copropriétaires, ce qui crée un climat de confiance et de transparence.

Si toutefois vous décidez d’opter pour un syndic professionnel, veillez à trouver un cabinet proche de chez vous pour que le gestionnaire puisse se déplacer plus facilement.

La conformité du contrat de syndic

En cas de recours à un syndic professionnel, vous devez absolument vérifier que le contrat de syndic est conforme à la loi.

Le décret du 26 mars 2015 établit un contrat type pour encadrer les pratiques des syndics. Sur cette base, vous pouvez comparer plus facilement les offres. Vérifiez que toutes les clauses du contrat type y figurent, et que les prestations proposées correspondent aux besoins de la copropriété.

Prêtez une attention toute particulière aux frais additionnels. En effet, les syndics professionnels facturent des honoraires pour un forfait de base annuel. Toutefois, ils peuvent facturer en supplément des prestations particulières et la note peut être salée… Frais d’envoi, frais de mutation, prix de l’état daté, commission sur les travaux… Nous vous conseillons d’éplucher chaque offre avec minutie pour ne pas avoir de mauvaises surprises.



Par Raphaël Di Meglio, posté le 28 août 2020