La responsabilité juridique du conseil syndical : définition, application et alternative

Le conseil syndical a de nombreuses missions au sein de l’immeuble. Cependant, en cas de manquements ou d’erreurs, ses membres peuvent porter préjudice à la copropriété. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires peut engager la responsabilité juridique d’un ou plusieurs conseillers syndicaux pour obtenir réparation. Ce recours n’est pas anodin ou adapté à toutes les situations. Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur la responsabilité juridique du conseil syndical en quatre questions.

Qu’est-ce que la responsabilité juridique du conseil syndical ?

Pour comprendre la responsabilité juridique du conseil syndical, il faut d’abord comprendre les deux notions qui la compose :

  • La responsabilité juridique se définit par l’obligation de répondre de ses agissements devant la justice et d’en assumer les conséquences ;
  • Le conseil syndical est un organe de la copropriété. Il joue généralement un rôle d’intermédiaire entre le syndicat de copropriétaires et le syndic de copropriété. Ses membres sont élus à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 lors de l’assemblée générale. Dans le cas d’un syndic coopératif, les conseillers syndicaux exercent les missions du syndic, sans intermédiaire.

Il peut arriver qu’un conseiller syndical commette une ou plusieurs erreurs dans le cadre de ses missions qui peuvent être préjudiciables pour la copropriété. Dans ce cas, sa responsabilité peut être engagée.

bullet
Bon à savoir :

L'ordonnance ELAN n°2019-1101 du 30 octobre 2019 dispose que le syndicat des copropriétaires est dans l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile pour couvrir la responsabilité juridique des conseillers syndicaux.

bullet
Astuce :

Matera offre une alternative au modèle du syndic professionnel en se basant sur le modèle du syndic coopératif. Dans ce modèle, c’est le conseil syndical qui exerce les missions du syndic. Nous offrons une assurance en responsabilité civile AXA pour tous les conseillers syndicaux.

Cependant, il est bon de préciser que le conseil syndical n’a pas de personnalité juridique. De ce fait, sa responsabilité juridique en tant qu’entité ne peut être engagée. Ce sont les conseillers syndicaux, de manière individuelle ou solidaire, qui devront faire face aux tribunaux le cas échéant. Néanmoins, il n'est possible de saisir les tribunaux que sous certaines conditions.

Quand engager la responsabilité juridique du conseiller syndical ?

Le conseil syndical est constitué de copropriétaires élus en assemblée générale. Ses membres exercent leurs missions de manière gratuite et bénévole. Pour rappel, les principales missions du conseil syndical sont :

  • L’assistance au syndic de copropriété ;
  • Le contrôle du syndic de copropriété, notamment dans sa gestion des comptes ;
  • La transmission d’informations entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété. En plus de ce rôle d’intermédiaire, le conseil syndical a un rôle consultatif.
bullet
Bon à savoir :

En syndic coopératif, les conseillers syndicaux et leur président travaillent ensemble à la gestion de l’immeuble en se répartissant les tâches selon leurs affinités.

Les membres du conseil syndical n’étant pas des professionnels, la responsabilité juridique des conseillers syndicaux peut être engagée seulement en cas de faute lourde.

Dans les faits, si un conseiller syndical agit dans le cadre de son mandat et commet une erreur en faisant preuve de bonne foi sans intention de nuire, il ne sera pas condamné. Un conseil mal avisé aux copropriétaires, par exemple, ne pourra pas lui être reproché devant les tribunaux car son rôle est consultatif.

Par ailleurs, dans le cas où le conseiller syndical a commis un réel manquement à ses devoirs, il est également nécessaire de démontrer le lien de cause à effet entre la faute et le préjudice subi.

Une fois toutes les preuves réunies, les copropriétaires lésés ou le syndicat des copropriétaires peut engager la responsabilité d’un ou de tous les membres du conseil syndical devant les tribunaux.

bullet
Attention !

Selon la gravité de la faute, la responsabilité juridique engagée ne sera pas la même.

Quelles sont les différentes formes de responsabilité juridique des conseillers syndicaux ?

Il faut distinguer deux formes de responsabilité juridique qu’il est possible d’engager selon la faute commise et le préjudice subi.

La responsabilité civile du conseiller syndical

Celle-ci peut être engagée lorsqu’un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires souhaite obtenir un dédommagement en réparation d’un préjudice subi.

Toutefois, pour ce faire, il sera nécessaire de prouver que le conseiller syndical a commis une faute, comme l'inexécution de son mandat par exemple, et que cette faute a entraîné un réel préjudice à la copropriété tel que le besoin de procéder à des travaux. Il faut également pouvoir prouver un lien direct de causalité entre la faute et le dommage.

Si c’est le cas, à l’issue de la procédure, le conseiller syndical en tort sera condamné au paiement de dommages et intérêts.

bullet
Bon à savoir :

Dans le cas où la faute est liée à l’inexécution ou à une mauvaise exécution du contrat du conseiller syndical, on parle de responsabilité contractuelle. Sinon, on parle de responsabilité extracontractuelle.

La responsabilité pénale du conseiller syndical

Dans les situations les plus graves, il est possible d’engager la responsabilité pénale d’un conseiller syndical. C’est le cas lorsque ce dernier commet une contravention, un délit ou un crime. Il faut qu’il ait accompli un réel trouble à la société et à l’ordre public.

Pour engager la responsabilité pénale d’un conseiller syndical, il est nécessaire de prouver que celui-ci a commis une infraction grave tels que :

  • La tenue de propos diffamatoires ;
  • Une entente frauduleuse avec un prestataire ;
  • Un détournement de fonds ;
  • Etc.

Le cas échéant, le syndicat des copropriétaires ou le copropriétaire lésé peut porter plainte auprès d’un commissariat ou d’une gendarmerie.

À l’issue de la procédure, le conseiller syndical pourra être condamné au versement d’une amende, à de l’emprisonnement ou à de la réclusion criminelle selon la gravité du délit commis.

bullet
Bon à savoir :

Il est possible d’engager la responsabilité pénale et civile en même temps pour obtenir le versement de dommages et intérêts.

Existe-t-il une alternative à l’engagement de la responsabilité juridique du conseiller syndical ?

Engager la responsabilité juridique d’un conseiller syndical devant les tribunaux peut être une démarche longue, coûteuse ou simplement inadaptée à la situation. En effet, pour rappel, les conseillers syndicaux sont protégés par leur statut de bénévole. Certains manquements ou erreurs ne peuvent pas être amenés devant les tribunaux.

Pour protéger les intérêts de la copropriété, il est envisageable d’avoir recours à une autre mesure : la révocation du conseiller syndical fautif.

bullet
Bon à savoir :

Il est possible de révoquer un conseiller syndical tout en engageant sa responsabilité civile ou pénale en parallèle.

La révocation d’un membre du conseil syndical se vote en assemblée générale à la majorité de tous les copropriétaires, c’est-à-dire la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Il sera peut-être nécessaire de voter l’élection d’un remplaçant dans certains cas.

bullet
Attention !

Le conseiller syndical qui juge sa révocation abusive (sans motif légitime et sérieux par exemple) peut engager la responsabilité juridique du syndicat des copropriétaires.


12 mars 2021
ÉCRIT PAR
Ombline de Beaurepaire
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
Découvrez d’autres articles sur la législation et la gestion de copropriété.