Le rôle du conseil syndical

Le conseil syndical a un rôle central dans la copropriété. Au plus près de l’immeuble et des copropriétaires, les conseillers syndicaux comprennent de façon précise les problématiques de la copropriété. Zoom sur le rôle du conseil syndical dans cet article.

Zoom sur le rôle central du conseil syndical

Le conseil syndical joue un rôle d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic. Étant au plus près des copropriétaires, il est un interlocuteur de choix au sein de l’immeuble. Il représente l’assemblée générale des copropriétaires et préserve l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires.

Le rôle du conseil syndical est d’autant plus important si le syndic est professionnel. Contrairement au syndic coopératif ou bénévole, le syndic professionnel doit assurer simultanément la gestion de plusieurs immeubles dans lesquels il ne réside pas. Les conseillers syndicaux, eux, sont au cœur de la vie de l’immeuble. Ils en connaissent ainsi mieux les problématiques, peuvent communiquer directement avec les copropriétaires et sont plus accessibles.

Bon à savoir : Tout copropriétaire peut soumettre une idée ou une question au conseil syndical qui sera chargé de la transmettre au syndic de copropriété.

Pour garantir une bonne gestion de la copropriété, il est donc primordial que le syndic coopère avec le conseil syndical.

Le rôle du conseil syndical est par ailleurs élargi dans le cas du syndic coopératif. En effet, le syndic coopératif correspond à un ensemble de copropriétaires élu en qualité de syndic. Il s’agit du conseil syndical. Le président du conseil syndical est d’ailleurs communément appelé président-syndic dans le cadre d’un syndic coopératif.

Bon à savoir : Le syndic coopératif est un modèle vertueux à considérer car il permet de reprendre sa copropriété en main, d’économiser des charges de copropriété et de retrouver de la transparence dans le suivi des comptes.

Les trois rôles du conseil syndical

L’article 21 de la loi de 1965 précise les trois rôles du conseil syndical : il assiste le syndic, contrôle sa gestion et émet son avis sur les questions relatives au syndicat des copropriétaires.

Un rôle consultatif

Le conseil syndical peut donner son avis au syndic sur toutes les questions relatives au syndicat des copropriétaires. Il peut également prendre la parole pour exprimer son avis lors de l’assemblée générale de copropriété.

Généralement, le conseil syndical est sollicité par le syndic ou les copropriétaires mais rien n’empêche les conseillers syndicaux d’émettre leur avis de leur propre initiative lors qu’ils le jugent nécessaire. Ce rôle consultatif est assimilé à un droit de parole.

Bon à savoir : La consultation du conseil syndical est obligatoire dans le cadre des marchés et des contrats dont le montant dépasse le seuil fixé en assemblée générale. Cette disposition légale permet au syndicat des copropriétaires de se protéger car le syndic ne peut pas engager des dépenses trop importantes sans l’aval du conseil syndical. Les charges de copropriété sont ainsi mieux maîtrisées.

Un rôle d’assistance

Le syndic a par ailleurs un rôle d’assistance dans les tâches du syndic. En effet, comme les conseillers syndicaux sont au plus proches de la copropriété et du syndicat des copropriétaires, ils ont une compréhension plus fine des besoins de l’immeuble.

Généralement, la mission d’assistance du conseil syndical est détaillée dans le règlement de copropriété. Si ce n’est pas le cas, les modalités du rôle d’assistance du conseil syndical pourront être précisées par un vote en assemblée générale.

Le conseil syndical assiste notamment le syndic de copropriété dans les tâches suivantes :

  • La préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale ;
  • L’élaboration du budget prévisionnel ;
  • Le choix et l’accueil des prestataires de travaux.

Un rôle de contrôle

Le conseil syndical a également un rôle de contrôle de la gestion de l’immeuble faite par le syndic professionnel (ou bénévole). À ce titre, il peut notamment vérifie la comptabilité, la répartition des dépenses et l’exécution du budget prévisionnel.

Il s’assure également de l’exécution conforme des contrats prestataires. Il est d’ailleurs vivement recommandé de demander au syndic de renégocier ces contrats à chaque date d’anniversaire pour obtenir le meilleur prix.

Attention ! Si la copropriété est gérée par un syndic professionnel, le conseil syndical ne peut être composé ni du syndic de copropriété ni de son entourage familial ou professionnel. Cela permet d’éviter tout conflit d’intérêt.

Le rôle du président du conseil syndical

Les conseillers syndicaux élisent en leur sein un président. Il est élu soit selon les modalités prévues par le règlement de copropriété, soit, à défaut, à la majorité des membres. Le président du conseil syndical a pour mission principale d’assurer le bon fonctionnement du conseil syndical. À ce titre, il se charge par exemple de planifier les réunions avec les autres conseillers syndicaux.

Doublement élu, d’abord par les copropriétaires puis par les conseillers syndicaux, le président du conseil syndical est l’interlocuteur privilégié pour recevoir et communiquer les informations transmises par le syndic ou un copropriétaire.

Par ailleurs, le conseil syndical a pour obligation de rendre compte de son activité chaque année lors de l’assemblée générale annuelle. C’est au président du conseil syndical de préparer ce rapport et de le présenter pendant l’AG.

Bon à savoir : En principe, l’élection d’un président de conseil syndical est obligatoire. Toutefois, en cas de manquement, la loi ne prévoit aucune sanction.

Les limites des pouvoirs du conseil syndical

Le conseil syndical a toutefois des pouvoirs limités. Par exemple, le conseil syndical ne peut en aucun cas agir comme le représentant de la copropriété puisque ce rôle est réservé au syndic. Il convient toutefois de nuancer ce propos car dans le cadre du syndic coopératif, le conseil syndical est bien souvent celui qui agit en qualité de syndic.

Dans le cadre d’une copropriété administrée par un syndic professionnel, le conseil syndical ne pourra autoriser les copropriétaires à annexer une partie commune ou exiger du syndic qu’il interrompe une procédure de recouvrement de charges.

Les obligations et la responsabilité du conseil syndical

Le conseil syndical a une seule obligation : rendre compte de son activité lors de l’assemblée générale annuelle. Comme dit précédemment, ce rapport est généralement préparé par le président du conseil syndical.

En ce qui concerne la responsabilité du conseil syndical, il convient de noter que le conseil syndical n’est pas doté de personnalité juridique. À ce titre, la responsabilité du conseil syndical ne peut pas être engagée.

En revanche, la responsabilité individuelle des conseillers syndicaux peut être engagée en cas de négligence ou de faute dans l’exercice de leurs missions. En particulier, cela peut être le cas s’ils ont été négligents dans le contrôle des missions du syndic.

C’est pourquoi, les conseillers syndicaux doivent souscrire une assurance en responsabilité civile au titre de son statut.

Réforme de la copropriété 2020 : le rôle étendu du conseil syndical

Entrée en vigueur le 1er juin 2020, la réforme de la copropriété étend les pouvoirs du conseil syndical. Désormais, il sera possible pour le syndicat des copropriétaires de déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre certaines décisions seuls. Il s’agit des décisions votées à la majorité simple conformément à l’article 24 de la loi de 1965.

Attention ! Cette extension des pouvoirs n’est possible que si le conseil syndical compte au moins 3 membres.

Le syndicat des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical l’ensemble des décisions votées à la majorité simple ou une partie seulement. Ces décisions concernent la gestion courante de la copropriété.

En contrepartie de cette délégation des pouvoirs, le conseil syndical aura désormais une obligation d’information vis-à-vis des copropriétaires. Les retours et les comptes rendus devront être plus réguliers.

Bon à savoir : La réforme de la copropriété facilite également le recours au syndic coopératif. N’attendez plus pour passer à ce modèle d’autogestion vertueux !



Par Raphaël Di Meglio, posté le 2 juillet 2020