Copropriété neuve : les différentes garanties de construction

Lorsque vous décidez d’acquérir un bien en copropriété neuve, vous achetez sur plan. Cela signifie que vous concluez un contrat de vente en l’état de futur achèvement (VEFA). Quand le logement est terminé, a lieu la réception des travaux, à la fois pour les parties privatives (votre logement) et les parties communes. La réception marque la fin officielle des travaux. Il s’agit d’un rendez-vous important car c’est lors de celui-ci que vous pourrez relever des désordres, appelés réserves, et activer les différentes garanties de construction. Quelles sont les différentes garanties et comment les mettre en œuvre ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir dans notre guide dédié.

La garantie d’achèvement ou de remboursement : des garanties financières avant la construction de votre logement VEFA

Bien avant le début des travaux, le promoteur immobilier qui construit le programme neuf dans lequel vous avez acheté un bien doit s’engager sur l’une des deux garanties suivantes :

  • La garantie d’achèvement : il s’agit d’une garantie bancaire qui assure à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, un établissement bancaire avancera les sommes nécessaires à la réalisation et à l’achèvement des travaux. Peu importe la situation financière du promoteur, vous avez donc ici l’assurance que les travaux seront terminés ;
  • La garantie de remboursement : si le promoteur ne souhaite pas s’engager sur une garantie d’achèvement, il devra mettre en place une garantie de remboursement afin de sécuriser votre achat en VEFA. Dans le cadre de cette garantie, si les travaux ne peuvent être achevés, la vente est alors annulée et vous récupérez les sommes déjà versées lors de la transaction immobilière.
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Attention !

Il convient de noter que la garantie de remboursement porte sur les sommes relatives au prix d’acquisition. Toutes les autres dépenses engagées tels que les frais d’actes ou les intérêts d’emprunt par exemple ne sont pas pris en compte par cette garantie.

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Bon à savoir :

En tant qu’acquéreur, vous devez absolument bénéficier de l’une de ces garanties. En revanche, elles ne sont pas cumulables. Le vendeur, en l’occurrence le promoteur, n’a l’obligation d’en fournir qu’une des deux.

Ces deux garanties s’éteignent à l’achèvement et à la mise en copropriété de l’immeuble, c’est-à-dire dès lors que les logements sont livrés, soit en une seule fois, soit par tranche.

Après l’achèvement, la réception et la livraison de l’achat en VEFA

Une fois que les travaux sont achevés, ont lieu deux étapes primordiales de l’achat en VEFA :

  • La réception des travaux, dans un premier temps : c’est un rendez-vous où seuls le promoteur immobilier et les différents entrepreneurs sont présents. Lors de celui-ci, le promoteur doit accepter les travaux réalisés. Il pourra également relever des réserves qui devront être notés soigneusement dans le procès-verbal de réception.
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Bon à savoir :

En tant qu’acquéreur, nous vous recommandons fortement de demander un exemplaire de ce procès-verbal de réception. En effet, la réception est le point de départ de nombreuses garanties de construction.

  • La livraison : ici, l’acquéreur prend possession des lieux puisque c’est à partir de la livraison que l’acheteur d’un bien en VEFA s’en voit transférer la propriété. Lors de la livraison, sont présents le promoteur et l’acheteur en VEFA.
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Bon à savoir :

Il existe les deux mêmes étapes pour les parties communes de la copropriété neuve. Si les acquéreurs y accordent généralement moins d’attention, il s’agit pourtant d’une étape primordiale. En effet, des parties communes en mauvais état peuvent dégrader la gestion de l’immeuble dès la mise en copropriété. Il est également important de vérifier la mise en route des contrats fournisseurs. Si possible, investissez-vous dès le début au conseil syndical de votre immeuble pour suivre tous les sujets de l’immeuble de plus près.

Voyons maintenant plus en détail les différentes garanties qui s’activent dès la réception.

La garantie des vices apparents

Définition de la garantie des vices apparents

Lors de la réception des travaux, le promoteur peut contrôler la qualité apparente du logement. En effet, c’est lors de ce rendez-vous qu’il pourra exiger au prestataire d’effectuer des réfections si les prestations ne sont pas conformes au contrat. Dans ce cas, le promoteur devra consigner dans le procès-verbal de réception des réserves en indiquant précisément les défauts à corriger.

Dès la signification du procès-verbal de réception, l’entreprise prestataire dispose de 90 jours maximum pour procéder aux réfections demandées. À défaut, le promoteur pourra faire exécuter les travaux aux frais de l’entreprise fautive.

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Bon à savoir :

Si le promoteur oublie de relever des vices apparents, sachez que vous pouvez rectifier le tir dans le mois suivant la livraison.

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Bon à savoir :

Comme son nom l’indique, la garantie des vices apparents permet de couvrir des vices mais pas des non-conformités (une couleur de peinture différente par exemple).

Comment mettre en œuvre la garantie des vices apparents ?

Pour mettre en œuvre la garantie des vices apparents, vous devez signaler au vendeur les différents défauts relevés lors de la réception et de la livraison par courrier recommandé avec accusé de réception. À la suite de cette notification, vous devrez convenir ensemble d’un calendrier des travaux pour rectifier les défauts.

Si le vendeur ne s’engage pas à réparer les travaux, vous disposez d’un délai d’un an pour saisir le tribunal judiciaire et demander soit l’annulation de la vente, soit une diminution du prix de vente.

Si le vendeur s’engage à réparer les travaux mais qu’il ne s’exécute pas dans un délai de 90 jours à compter de la signification du procès-verbal de réception, alors vous disposez d’un délai de 10 ans pour mettre en cause sa responsabilité contractuelle.

Les trois garanties légales en copropriété neuve

Cadre juridique et mise en œuvre des garanties légales

Conformément à la loi Spinetta du 4 janvier 1978, il existe trois garanties légales qui commencent à courir dès la réception des travaux. Ce sont des garanties obligatoires d’ordre public. Cela signifie qu’aucune clause contractuelle ne peut supprimer ces garanties légales. À défaut, ladite clause serait réputée non écrite.

Pour mettre en œuvre les trois garanties légales, il n’est pas nécessaire de prouver une faute car elles reposent sur une présomption de responsabilité des constructeurs. Ainsi, pour engager une garantie légale, il suffit de prouver l’existence d’un dommage imputable aux entrepreneurs.

La garantie de parfait achèvement

Conformément à l’article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement couvre tous les dysfonctionnements, malfaçons ou défauts qui doivent entraîner une réparation du constructeur. En revanche, l’usure normale du logement n’est pas couverte par cette garantie.

La garantie de parfait achèvement a une durée de validité d’un an suivant la livraison de l’ouvrage. Pour mettre en œuvre cette garantie, vous devez écrire à l’entrepreneur par courrier recommandé avec accusé de réception en précisant les désordres constatés. Si les désordres ont déjà été relevés par le promoteur lors de la réception des travaux, alors c’est à ce dernier d’ordonner à l’entrepreneur la réparation immédiate de ceux-ci. Sinon, vous pouvez fixer directement avec l’entrepreneur un calendrier d’exécution des travaux de réfection.

Si les désordres ne sont pas réparés ou s’ils ne sont pas réparés dans les délais légaux, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander l’exécution des travaux aux frais de l’entrepreneur.

La garantie de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement couvre tous les équipements dissociables du logement. Il s’agit par exemple du chauffage, de la tuyauterie, des revêtements de peinture, d’un faux plafond, etc.

Cette garantie a une durée de validité de deux ans à compter de la livraison du bien et pèse sur les constructeurs.

Pour mettre en œuvre la garantie de bon fonctionnement, il convient d’écrire au vendeur d’immeuble une lettre recommandée avec accusé de réception dans lequel vous signalez tous les désordres relevés. Si le constructeur ne s’exécute pas, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance en référé pour le contraindre à exécuter les travaux nécessaires.

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Attention !

La garantie de bon fonctionnement ne s’applique pas sur le gros œuvre et si les dommages proviennent d’un mauvais entretien de l’acquéreur.

La garantie décennale

Comme son nom l’indique, la garantie décennale a une durée de validité de 10 ans à compter de la réception des travaux. Elle couvre tous les vices ou malfaçons du logement qui affectent l’étanchéité et la solidité du logement. Il peut s’agir par exemple d’un défaut d’étanchéité ou d’un problème sur la charpente.

Le législateur a tout fait pour rendre la mise en œuvre de la garantie décennale facile et rapide. En effet, en sus de cette garantie, le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommage-ouvrage et les parties prenantes, une assurance responsabilité professionnelle. Cette double assurance permet d’indemniser rapidement l’acquéreur en cas d’activation de la garantie décennale. Ainsi, si vous êtes concerné(e) par cette garantie, il vous suffit d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à votre compagnie d’assurance en précisant les désordres relevés.

En somme, la loi a été faite pour protéger le particulier dans le cadre d’une copropriété neuve. Toutefois, les délais sont parfois courts selon les garanties. Il est donc important de respecter ces délais, sans quoi il y aura prescription et vous n’aurez droit à aucune indemnité. Par ailleurs, il convient de faire preuve de bon sens et de bien entretenir votre logement pour bien noter, dans les délais impartis, tous les désordres et activer les garanties nécessaires.


17 mars 2021
ÉCRIT PAR
Sumer Longet
Expert en renégociation des contrats