La livraison des parties communes en VEFA : Définition, malfaçons et garanties

La particularité de l’achat d’un bien immobilier sur plan est que l’acquéreur n'a la possibilité de découvrir son logement qu'une fois celui-ci achevé. C’est ce qu’on appelle la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) en copropriété neuve. Lors de la livraison, le futur copropriétaire est souvent pressé de découvrir son logement individuel et prête ainsi peu d’attention aux parties communes. Pourtant, il s’agit d’un élément essentiel. En effet, des malfaçons peuvent être la source de nombreux problèmes et entraîner des dépenses non-négligeables pour l’ensemble des copropriétaires. Heureusement, il existe des recours pour s’assurer d’une bonne livraison des parties communes dans une copropriété. Découvrez nos conseils et les garanties de construction à activer.

En quoi consiste la livraison des parties communes ?

Rappel : les parties communes, qu’est-ce que c’est ?

En copropriété, chaque copropriétaire possède une partie privative, son logement, ainsi qu’une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. Acquérir un bien dans un immeuble, c’est donc également devenir propriétaire d’une portion des parties communes de cet immeuble.

Les parties communes sont définies dans le règlement de copropriété. Elles comprennent souvent des espaces tels que :

  • Les espaces verts ;
  • Le hall et les couloirs ;
  • Le parking ;
  • Le local à vélos;
  • Le local à poubelles ;
  • Etc.

On peut également y trouver des équipements communs tels que :

  • L’ascenseur et la cage d’escalier ;
  • Les compteurs d’eau ;
  • La chaudière collective ;
  • L’interphone ;
  • Etc.

Bien que ce soit le syndic de copropriété qui est responsable de l’entretien des parties communes, c’est le syndicat des copropriétaires qui prend toutes les décisions qui vont affecter la copropriété en assemblée générale. En Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, il est donc très important pour les copropriétaires de s'intéresser aux parties communes de l’immeuble dès la livraison de celles-ci.

Qu’est-ce que la livraison des parties communes ?

Dans le cas d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, le promoteur devra d’abord livrer les parties privatives aux acquéreurs de manière individuelle puis les parties communes au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic provisoire.

La livraison des parties communes n’est pas une simple formalité : elle est à prendre très au sérieux. Le jour de la livraison, les parties présentes ont le devoir de vérifier le bon état des installations et de signaler au promoteur d’éventuelles malfaçons dans le procès-verbal de livraison.

Qui participe à la livraison des parties communes ?

Le promoteur est obligatoirement présent lors de la livraison des parties communes car c’est lui qui devra effectuer les réparations en cas de réserves. Pour faciliter la procédure, le promoteur convoque seulement le représentant légal des copropriétaires au rendez-vous de livraison, soit le syndic provisoire.

Lors de la livraison des parties communes, le syndic provisoire doit relever les malfaçons au nom du syndicat des copropriétaires. Ainsi, il convient de s’assurer en amont qu’il n’existe pas de conflits d’intérêts entre lui et le promoteur. Le cas échéant, le syndic provisoire pourrait décider de passer sous silence certains manquements ou défauts de construction.

Pour éviter cette situation, vous pouvez, dans un premier temps, demander au promoteur d’assister à la livraison des parties communes. Autre solution : faire appel à un tiers comme par exemple un maître d'œuvre qui sera chargé de relever d’éventuelles malfaçons.

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Pour rappel :

Il convient de noter que le syndic provisoire est avant tout un gestionnaire et non pas un expert en travaux. Si le syndicat des copropriétaires a toute confiance en la bonne foi de son syndic provisoire, il est quand même conseillé de faire appel à un professionnel des travaux pour assister à la livraison des parties communes. Cela permet aux copropriétaires d’être certains que toutes les parties communes et les équipements collectifs seront correctement audités.

L’établissement du procès-verbal lors de la livraison des parties communes

À la fin du rendez-vous de livraison des parties communes, est rédigé un procès-verbal de livraison. Ce document a pour but de garder une trace écrite de l’état des lieux des parties communes au moment de la livraison.

Le procès verbal doit contenir les informations suivantes :

  • La date de réception des travaux ;
  • La date de livraison des parties privatives et communes ;
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Bon à savoir :

La réception des travaux est une notion bien distincte de la livraison des travaux. L’article 1792-6 du Code Civil stipule que la réception correspond à l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux de la part des constructeurs. La livraison concerne le transfert de la garde entre le promoteur et les acquéreurs.

  • L’identité des personnes présentes lors de la livraison des parties communes ;
  • La liste des réserves des copropriétaires : il faut que celle-ci soit la plus détaillée possible. Nous vous recommandons de prendre des photos le jour de la livraison pour pouvoir apporter des preuves tangibles.

Le procès-verbal est établi le jour de la livraison par le syndic provisoire qui en garde une copie. Il est possible de compléter le procès-verbal dans un délai d’un mois suivant le rendez-vous de livraison des parties communes. Pour ce faire, les copropriétaires doivent simplement notifier le promoteur et le syndic de copropriété de toutes les malfaçons relevées par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le promoteur dispose ensuite d’un délai d’un an pour effectuer toutes les réparations nécessaires. En cas de silence ou d’inaction de sa part, le syndic devra le relancer par lettre recommandée avec accusé de réception, puis un mois plus tard, avec une mise en demeure.

En dernier recours, il sera possible de porter l’affaire devant les tribunaux. Le syndicat des copropriétaires pourra obtenir, selon les cas, l’une des trois solutions suivantes :

  • La levée des réserves sous astreinte financière ;
  • L'annulation du contrat de vente ;
  • La diminution du prix de vente ;
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Attention !

Le syndicat des copropriétaires doit saisir la justice dans un délai d’un an suivant la réception des travaux.

Quelles sont les différentes réserves qui peuvent être relevées lors de la livraison des parties communes ?

Il existe plusieurs formes de malfaçons qui peuvent être relevées dans le procès-verbal de livraison des parties communes :

  • Les vices apparents : Il s’agit de défauts de finitions, des malfaçons ou des désordres visibles à l'œil nu par un non-professionnel. On peut citer par exemple une fissure dans le mur ou un dégât des eaux ;
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Bon à savoir :

Dans ce cas, il existe une garantie spécifique, appelée garantie des vices apparents, pour protéger les copropriétaires. Elle court sur une durée d’un mois suivant la livraison des parties communes. Elle s’applique pour tous les défauts notifiés dans le procès-verbal ;

  • Des vices cachés : Il s’agit ici de défauts de construction graves qui engendrent une dégradation du bâtiment le rendant impropre à l’usage. Il est souvent nécessaire de faire intervenir un professionnel pour les détecter. Un vice caché peut prendre la forme d’une pollution sonore provenant des équipements collectifs ou d’un carrelage qui se fissure, par exemple ;
  • Une non-conformité au contrat de vente : Il s’agit d’une différence entre les parties communes prévues dans le contrat et celles livrées. Il s’agit, par exemple, d’une couleur de peinture différente de celle qui avait été prévue initialement dans le contrat.

Livraison des parties communes et réserves : quelles sont les garanties de construction ?

Dès l’établissement du procès-verbal de livraison, le promoteur est chargé d’apporter toutes les réparations nécessaires.

Si les parties communes de la copropriété neuve comportent des malfaçons, il existe trois garanties légales de constructeurs que le syndicat des copropriétaires peut faire jouer pour obtenir réparation.

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Attention !

Ces garanties commencent à courir dès réception de l’ouvrage et non dès la livraison. Il ne faut donc pas traîner pour les activer si vous voulez obtenir réparation.

Les garanties légales de constructeurs sont les suivantes :

  • La garantie de parfait achèvement : Cette garantie court sur une durée d’un an après réception des travaux. Elle s’applique pour toutes les malfaçons recueillies dans le procès-verbal mais aussi celles notifiées par lettre recommandée ou par huissier dans le délai d’un an couvert par la garantie ;
  • La garantie biennale ou de bon fonctionnement : Elle s’applique pour un délai de deux ans après réception des travaux et concerne tous les désordres concernant les équipements communs du bâtiment comme les éléments et installations apparentes de plomberie et de chauffage ou les appareils électriques livrés avec l’ouvrage, comme l’interphone et les volets électriques ;
  • La garantie décennale :__ Elle s’applique sur une durée de dix ans suivant la réception des travaux. Cette garantie concerne tous les dommages qui affectent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’usage comme, par exemple, un affaissement du sol ou une installation électrique non conforme.**

26 mars 2021
ÉCRIT PAR
Pierre-Axel Spettel
Expert travaux