Estimer les futures charges de copropriété en résidence neuve

L’achat d’un bien en copropriété s’accompagne de dépenses qui n'existent pas en maison individuelle : les charges de copropriété. Éléments essentiels pour faire fonctionner un immeuble, elles représentent un budget conséquent pour les copropriétaires. Comment faire pour estimer les futures charges de copropriété lors d’un achat en copropriété neuve ? On fait le point.

Qu’est-ce que les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété font partie des dépenses que tout acheteur dans un bien en copropriété doit prévoir. En effet, chaque copropriétaire est dans l’obligation de cotiser en payant les appels de fonds envoyés par le syndic de copropriété. Les provisions sur charges sont calculées selon les clés de répartition établies dans le règlement de copropriété.

Les charges de copropriété servent à financer divers postes de dépenses tels que :

  • Les frais d’entretien ;
  • Les frais de nettoyage ;
  • Les frais de maintenance ;
  • Les frais engendrés par les travaux de copropriété ;

Les honoraires du syndic de copropriété si la copropriété a choisi un syndic professionnel pour la gestion de l’immeuble.

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Astuce :

Il existe d’autres alternatives moins coûteuses pour assurer la gestion de la copropriété : le syndic coopératif et le syndic bénévole. Dans le premier cas,, les conseillers syndicaux gèrent l’immeuble sans intermédiaire. Le président du conseil syndical est nommé président-syndic.

En syndic bénévole, un copropriétaire est élu en assemblée générale pour exercer les missions du syndic de copropriété. Le conseil syndical, tout comme avec un syndic professionnel, l’assiste dans sa tâche et contrôle sa gestion des comptes. À noter que le syndic bénévole peut être rémunéré pour son travail même si son prix n’atteindra jamais les honoraires des syndics professionnels.

Lors de l’assemblée générale annuelle, le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel pour l’année à venir à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965. Le syndic de copropriété répartit ensuite les charges entre chaque copropriétaire selon les clés de répartition prévues dans le règlement de copropriété.

Quand les charges de copropriété sont-elles dues en résidence neuve ?

Dans le neuf, on considère que les copropriétaires deviennent redevables des charges au moment de la naissance de la copropriété. Pour rappel, c’est la loi du 10 juillet 1965 qui encadre le régime d’une copropriété.

En résidence neuve, la vente d’un logement peut précéder sa construction. On parle de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ou d’achat sur plan. Dans ce cas, on considère que la copropriété naît à partir de l’achèvement du premier lot acquis et des éléments indispensables. L’immeuble doit donc être alimenté en eau, gaz et électricité, avoir des escaliers et des ascenseurs en fonctionnement ainsi qu’un logement privatif habitable en l’état. En effet, certains programmes neufs sont livrés en plusieurs phases. Ainsi, la copropriété peut très bien naître avant l’achèvement complet de tous les lots.

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Attention !

Les copropriétaires de lots qui ne sont pas encore livrés font quand même partie du syndicat des copropriétaires à partir de la naissance de la copropriété et ont donc des droits et des devoirs. Ils peuvent notamment participer aux réunions en assemblée générale mais sont surtout d’ores et déjà redevables des charges de copropriété.

En revanche, si les logements sont mis en vente seulement après la construction de l’immeuble, la copropriété naît au moment où l’immeuble est séparé en plusieurs lots et compte au moins deux acheteurs.

En copropriété neuve, il peut arriver que tous les lots ne soient pas vendus au moment du premier appel de fonds. Dans ce cas, chaque copropriétaire est redevable des charges à hauteur de sa quote-part des parties communes comme prévu dans le règlement de copropriété. Le promoteur est considéré comme le propriétaire de tous les logements jusqu’au moment de la vente à un tiers. Il devra donc s’acquitter des charges de copropriété des lots sans acquéreur.

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Attention !

Dans ce cas, le promoteur détient également le nombre de tantièmes associés aux logements qu’il possède, ce qui lui donne plus de poids lors des assemblées générales.

Nos conseils pour prévoir les charges de copropriété en résidence neuve

En copropriété neuve, il n’existe pas d’historique qu’un copropriétaire pourrait étudier pour estimer le montant des futures charges de copropriété. Toutefois, vous pouvez vous renseigner et évaluer le montant des charges de copropriété grâce aux documents suivants :

  • Le contrat de réservation :

Le contrat de réservation est un document signé par l’acheteur et le promoteur dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Ce document n’est pas l’équivalent d’un acte de vente définitif mais il exprime l’accord mutuel entre vendeur et acquéreur. Il fixe notamment certaines caractéristiques du logement et des parties communes, comme la présence d’un système de climatisation ou le type de chauffage qui sera utilisé dans la copropriété.

Ces informations peuvent aider le copropriétaire à estimer, par exemple, les futurs frais d’entretien.

  • Le Diagnostic de Performance Énergétique :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’estimer les performances énergétiques d’un immeuble. Cet audit attribue deux étiquettes, allant de A à G : une étiquette énergie qui évalue la consommation d’énergie primaire et l’étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise.

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Bon à savoir :

Les copropriétés neuves doivent respecter la Réglementation Thermique 2012, qui impose certaines normes aux immeubles en matière de performance énergétique. Cela signifie que les immeubles neufs sont généralement bien isolés et que la facture énergétique ne devrait pas peser trop lourd dans le budget de la copropriété.

  • Le budget prévisionnel :

Le promoteur est dans l’obligation de nommer un syndic provisoire en amont de la naissance de la copropriété. En effet, la loi du 10 juillet 1965 interdit les copropriétés sans syndic.

Le rôle du syndic provisoire est d’organiser la première assemblée générale durant laquelle il présentera le budget prévisionnel de l’année à venir. En étudiant ce document en détail, le copropriétaire peut estimer les futures charges et agir en conséquence.

En particulier, les prestataires mis en avant par le syndic de copropriété ne proposent pas tout le temps le meilleur rapport qualité-prix du marché. Les copropriétaires sont en droit de proposer, lors de l’assemblée générale, d’autres devis de prestataires qu’ils jugent plus intéressants.

Pour cela, la résolution doit être ajoutée à l’ordre du jour de l’assemblée générale en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic provisoire avec les différents devis demandés.

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Astuce :

Dans l’espace Matera, un annuaire de fournisseurs alimenté par les copropriétés clientes est disponible. Les artisans sont notés par les copropriétés qui ont fait appel à tel ou tel prestataire pour vous aider à choisir le meilleur artisan près de chez vous.

Par ailleurs, lors de la première assemblée générale, il est possible de mettre en concurrence le syndic provisoire pour changer de syndic. En effet, en syndic professionnel, la copropriété paie des honoraires de syndic pour le contrat de base du syndic. Mais celui-ci facture également des frais annexes, parfois très élevés, pour toute prestation supplémentaire non incluse au contrat. Pour réduire considérablement les charges de copropriété neuve, le syndicat des copropriétaires peut choisir l’autogestion grâce au syndic coopératif ou au syndic bénévole.

Copropriété neuve et exonération de la taxe foncière

En règle générale, la taxe foncière est obligatoire pour tous les propriétaires d’un logement en date du 1er janvier. Néanmoins, pour favoriser l’achat dans le neuf, un dispositif d'exonération a été mis en place pendant deux ans à partir du 1er janvier suivant l’achèvement des travaux.

Pour faire la demande d'exonération, le propriétaire doit déposer une déclaration au centre des finances publiques dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.

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Attention !

La taxe foncière dans les programmes neufs est toutefois maintenue dans certaines villes. Il est conseillé de se renseigner auprès du service des impôts pour connaître les règles concernant l'exonération de la taxe foncière dans votre commune.


26 mars 2021
ÉCRIT PAR
Pierre-Axel Spettel
Expert travaux