Syndic provisoire : comment ça marche ?
Le syndic provisoire est un organe de la copropriété qui accompagne celle-ci dès sa naissance. Son rôle principal est d'assurer la tenue de la première assemblée générale et d’organiser l’élection du syndic de copropriété et du conseil syndical. Choisi par le promoteur, le syndic provisoire est spécifique aux copropriétés neuves.
Le syndic provisoire : un organe présent dès la naissance de la copropriété
Le syndic provisoire est le syndic mis en place par le promoteur pour gérer la copropriété dès sa naissance et ce, jusqu’à la première assemblée générale. En effet, toute copropriété, même neuve, doit pouvoir justifier d’un syndic de copropriété dès sa naissance.
On considère qu’une copropriété “naît” à partir du moment où le promoteur n’est plus le seul propriétaire. C’est donc à la livraison du premier lot que la copropriété voit le jour.
C’est normalement lors de l’assemblée générale annuelle, que le syndicat des copropriétaires procède à l’élection ou au renouvellement du contrat de son syndic. Dans le cas d'une copropriété neuve, c’est au syndic provisoire que revient la tâche d’organiser la première assemblée générale durant laquelle les copropriétaires pourront élire leur premier syndic de copropriété et le conseil syndical qui lui viendra en aide.
Quelles sont les obligations du syndic provisoire ?
L’organisation de la première assemblée générale
Le syndic provisoire dispose de 12 mois à partir de la naissance de la copropriété pour organiser la première assemblée générale. En effet, son mandat dure au maximum un an exactement à partir de la livraison du premier lot.
Dans le cas où le syndic provisoire n’organise pas la tenue d’une assemblée générale, son mandat est automatiquement rompu à sa date d’anniversaire. Mais attention, une copropriété ne peut pas rester sans syndic.
Dans ce cas, deux options s’offrent aux copropriétaires :
- La convocation d’une assemblée générale extraordinaire : Dans le cas exceptionnel d’une copropriété sans syndic, n’importe quel copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour faire voter la nomination d’un syndic et du conseil syndical.
- Le tribunal judiciaire peut être saisi par un ou plusieurs copropriétaires. Conformément à l'article 62-1 du décret du 17 mars 1967, le tribunal judiciaire désignera un administrateur provisoire, qui se chargera de convoquer la première assemblée générale.
L’obligation de mise en concurrence
Selon l’article 55 de la loi Alur, les syndics provisoires ont pour obligation de mettre en concurrence, lors de la première assemblée générale, plusieurs devis de syndics. Cette loi existe pour protéger les copropriétaires et s’assurer qu’ils aient le choix lors de l’élection du syndic.
Avant la création de cette loi, les copropriétaires élisaient souvent le syndic provisoire en tant que syndic de copropriété. En effet, sans mise en concurrence et souvent mal informé, le syndicat des copropriétaires n’avait pas le choix que de renouveler le contrat existant avec le syndic provisoire. Il faut noter que le syndic provisoire étant choisi par le promoteur, il peut avoir à cœur de protéger les intérêts de celui-ci plutôt que ceux des copropriétaires. Cela arrive notamment, en cas de malfaçons relevées au moment de la livraison des parties communes.
Tous les copropriétaires peuvent s’adresser à leur syndic provisoire pour s’assurer de l’ajout à l'ordre du jour de la mise en concurrence. De plus, le syndic provisoire doit laisser un délai suffisant aux copropriétaires pour qu’ils puissent faire des recherches et ajouter des syndics à l’ordre du jour de la convocation. Chaque copropriétaire à en effet le droit de mettre en concurrence le syndic qu’il considère le mieux adapté et le soumettre au vote.
Même si la loi impose une mise en concurrence, elle ne prévoit pas de sanctions en cas d’absence de cette mise en concurrence. Par contre, la jurisprudence intervient en faveur des copropriétaires et vérifie qu’ils aient bien le choix pour voter en connaissance de cause.
Il est possible de faire le choix de réélire le syndic provisoire. Toutefois, dans ce cas, il est conseillé de bien observer le contrat et de faire changer les modalités qui ne conviennent pas au syndicat de copropriétaires. En effet, les clauses du contrat ont été choisies par le promoteur. Elles ne correspondent donc pas forcément aux besoins réels des copropriétaires.
Il est très important de s’impliquer dès le début dans la vie de votre copropriété. Le choix de votre syndic va grandement influencer votre vie de copropriétaires.
Il est également possible de profiter de cette occasion pour passer d’un syndic provisoire professionnel à un syndic non-professionnel. Pour rappel, deux modèles d’autogestion existent : le syndic bénévole et le syndic coopératif.
Comment est désigné le syndic provisoire ?
C’est le promoteur qui a pour tâche de désigner le syndic provisoire. Il est libre de choisir le syndic et les clauses du contrat.
Toute copropriété doit avoir avec un syndic mais aussi un règlement de copropriété que les copropriétaires se voient dans l’obligation de respecter. Dans le cas d’une copropriété neuve, c’est donc à la charge du promoteur de désigner le syndic provisoire mais aussi de rédiger le règlement copropriété.
Il existe plusieurs manières de désigner le syndic provisoire pour le promoteur :
- Le règlement de copropriété : Lors de la rédaction du règlement de copropriété, le promoteur peut rédiger une clause désignant le syndic provisoire sélectionné par ses soins.
La modification des clauses concernant l'usage et l'administration des parties communes peut-être ajoutée à l’ordre du jour et votée à la double majorité en assemblée générale
- L’acte de vente : Une clause de l’acte de vente, peut prévoir que les copropriétaires donnent leur pouvoir au promoteur pour qu’il puisse élire le syndic provisoire. Il est également possible pour le promoteur de joindre le contrat du syndic provisoire à l’acte de vente.
En pratique, le syndic provisoire est généralement élu dans le règlement de copropriété.
