Tout savoir sur le rôle du syndic provisoire en copropriété neuve
Le syndic provisoire est un organe spécifique à la copropriété neuve. Son rôle est d’accompagner les copropriétaires jusqu’à la première assemblée générale en exerçant les missions du syndic de copropriété. Mais connaissez-vous vraiment les spécificités du syndic provisoire ?
Qu’est-ce qu’un syndic provisoire dans une copropriété neuve ?
Le régime de la copropriété est défini dans la loi du 10 juillet 1965 comme un immeuble dont la propriété est répartie entre différents copropriétaires. Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la copropriété naît le jour de la livraison du premier lot. Or, une copropriété sans syndic est interdite par la loi.
Le syndic de copropriété a pour rôle de représenter les copropriétaires. Il est normalement élu par le syndicat des copropriétaires à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale.
Pour que la copropriété neuve ne se retrouve pas sans syndic, un syndic provisoire est élu par le promoteur. Celui-ci a pour rôle de gérer la copropriété jusqu’à la première assemblée générale. C’est durant cette dernière que le syndicat des copropriétaires pourra élire un syndic de copropriété.
Il est tout à fait possible de renouveler le mandat du syndic provisoire à l’occasion de la première assemblée générale.
Comment est désigné le syndic provisoire ?
Le syndic provisoire est désigné par le promoteur. Il peut le faire de deux manières :
- Soit le syndic provisoire est désigné dans le règlement de copropriété :
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que toutes les copropriétés doivent avoir un règlement de copropriété. Ce document a pour but de fixer les règles de fonctionnement de l’immeuble ainsi que les droits et les devoirs des copropriétaires. Il établit également les parties communes et les parties privatives de l’immeuble.
La loi ELAN a mis en place une obligation de mise en conformité du règlement de copropriété. Ainsi, les copropriétés ont jusqu’au 23 novembre 2021 pour préciser, le cas échéant, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété.
Dans le cas d’une copropriété neuve, c’est le promoteur qui se charge de rédiger le règlement de copropriété. La désignation du syndic provisoire fera l’objet d’une clause spécifique.
- Soit le syndic provisoire est désigné par courrier :
Ici, le promoteur choisit un syndic provisoire après la rédaction du règlement de copropriété. Dans ce cas, il prévient les copropriétaires par courrier de la désignation du syndic provisoire.
Quelle est la durée du mandat du syndic provisoire ?
Le syndic provisoire est élu par le promoteur pour une durée de 12 mois maximum à compter de la livraison du premier lot. Il a l’obligation de convoquer une assemblée générale avant la fin de son mandat.
Le mandat du syndic provisoire est automatiquement rompu à sa date d’anniversaire. Dans le cas où le syndic provisoire n’organise pas la première assemblée générale avant cette date, la copropriété se retrouve sans syndic.
Les copropriétaires peuvent alors agir de deux manières :
- Soit ils décident d’organiser une assemblée générale : Les copropriétaires organisent eux-mêmes une assemblée générale en vue d’élire un syndic de copropriété ;
- Soit ils peuvent saisir le tribunal judiciaire : Conformément à l’article 62-1 du décret du 17 mars 1967, n’importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire qui désignera un administrateur provisoire pour une durée déterminée. Le rôle de celui-ci est similaire à celui d’un syndic provisoire. Il est chargé de l’administration de la copropriété jusqu’à l’élection du syndic dont il doit organiser l’élection.
Les missions du syndic provisoire en copropriété neuve
Le syndic provisoire est chargé des missions du syndic de copropriété de la naissance de la copropriété jusqu’à la tenue de la première assemblée générale. Il doit donc se charger de la gestion administrative et financière de l’immeuble pendant toute la durée de son mandat.
Le syndic provisoire est également le représentant légal du syndicat des copropriétaires en justice ou face au promoteur, par exemple. En effet, c’est lui qui est présent le jour de la livraison des parties communes pour effectuer la levée des réserves et défendre les intérêts de la copropriété.
Cependant, la mission principale du syndic provisoire est l’organisation de la première assemblée générale pour élire le nouveau syndic de copropriété. Lors de cette élection, pourra également être élu le conseil syndical.
Le conseil syndical est facultatif sauf si vous décidez d’opter pour le syndic coopératif. En syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical est alors appelé président-syndic. Ce modèle d’autogestion permet de reprendre le contrôle sur l’immeuble.
L’organisation de la première assemblée générale par le syndic provisoire
Dans les faits, il n’est pas rare que le syndic provisoire propose le renouvellement de son mandat pendant la première assemblée générale de la copropriété. Cependant, les copropriétaires sont censés avoir le choix entre différents syndics de copropriété. Conformément à l’article 55 de la loi Alur, le syndic provisoire a donc l’obligation de mettre en concurrence plusieurs devis de syndic.
Il est important de noter que malgré cette obligation, la loi ne prévoit aucune sanction en cas du non-respect de la mise en concurrence.
Les copropriétaires peuvent également proposer des contrats de syndic à mettre à l’ordre du jour de la première assemblée générale. Pour cela, il leur suffit de contacter le syndic provisoire par lettre recommandée avec accusé de réception en joignant au courrier les devis sélectionnés. Le syndic provisoire a l’obligation de les ajouter à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires peut également faire le choix du passage en syndic coopératif ou bénévole dès la première assemblée générale.
Lors de l’assemblée générale, le syndic de copropriété est élu à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Dans le cas où le contrat du syndic provisoire n’est pas renouvelé, il dispose d’un mois pour transmettre les archives de la copropriété au nouveau syndic élu. Puis, dans les trois mois qui suivent la tenue de l’assemblée générale, il doit transmettre l’état des comptes des copropriétaires après apurement.
