Appel de fonds: définition, types et paiement

Les appels de fonds sont effectués tous les trimestres par le syndic de copropriété. Ce dernier peut également effectuer des appels de fonds exceptionnels dans certains cas spécifiques. Découvrez sans plus attendre notre guide sur les appels de fonds.

Qu’est-ce qu’un appel de fonds?

Un appel de fonds est une somme réclamée par le syndic de copropriété aux copropriétaires en vue de la réalisation d’un projet. L’appel de fonds est envoyé par lettre simple à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ou par message électronique. L’avis doit contenir:

  • Le montant de la provision;
  • La date d’exigibilité de paiement.

Bon à savoir: Le syndic doit envoyer l’appel de fonds avant la date d’exigibilité de paiement. Les appels de fonds comprennent la répartition de deux types de charges de copropriété :

  • Les charges générales, qui concernent l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes. Dans ce cas, les appels de fonds peuvent concerner un ravalement de façade par exemple, ou encore l’installation d’un interphone ou d’un digicode. Il convient de noter que les charges générales sont réparties entre les copropriétaires en respectant les quotes-parts des tantièmes;
  • Les charges spéciales: à la différence des charges générales qui sont payées par l’intégralité des copropriétaires, les charges spéciales ne concernent que les copropriétaires qui ont l’utilité de certains équipements communs tels que les charges de chauffage collectif, les charges d’eau froide, le vide-ordures, etc.
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Les différents types d’appels de fonds

Le syndic peut procéder à divers appels de fonds. En général, les appels de fonds se divisent en deux types:

  • Les dépenses prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété: il peut s’agir notamment des frais de maintenance des parties communes, du paiement des charges de copropriété ou encore des frais de fonctionnement des équipements communs à l’ensemble des copropriétaires.

Il convient de noter que le budget prévisionnel doit être voté chaque année en assemblée générale pour l’année suivante.

Attention! Le syndic ne peut demander l’appel de fonds que lorsque le budget prévisionnel a été effectivement voté en assemblée générale. Le syndic doit envoyer l’appel de fonds avant la date d’exigibilité de la provision.

Bon à savoir : Le montant exigible renseigné sur l’appel de fonds est prévisionnel. Cela signifie qu’il y aura une régularisation en fin d’exercice en fonction des dépenses réelles. Cette régularisation doit être obligatoirement effectuée par le syndic de copropriété dans les six mois suivants la date de fin d’exercice comptable.

  • Les dépenses non prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété: ces dépenses sont prévues par l’article 44 du décret du 17 mars 1967. Il s’agit notamment des travaux de conservation de l’immeuble et de fonctionnement des équipements communs autres que ceux de maintenance, des travaux d’amélioration et des études techniques telles que le diagnostic technique global (DTG).

Le cas particulier de l’appel de fonds pour travaux

Les appels de fonds pour les travaux sont soumis à des règles spécifiques. En particulier, depuis la loi Alur, certains immeubles sont dans l’obligation de constituer un fonds de travaux qui fait alors l’objet d’une résolution particulière en assemblée générale. L’appel de fonds pour travaux dépend du type de travaux effectués. Pour rappel, il existe deux grands types de travaux de copropriété :

  • Les gros travaux : ils sont préalablement votés en assemblée générale. Toutefois, c’est lors de l’assemblée générale que les copropriétaires se mettent d’accord sur les modalités de l’appel de fonds en décidant notamment une date d’échéance de paiement ;
  • Les travaux urgents : le syndic de copropriété a, de par sa mission, l’obligation de convoquer des travaux urgents si ceux-ci s’avèrent nécessaires à la bonne tenue de l’immeuble. Dans ce cas, le syndic peut effectuer un appel de fonds spécifique.

Attention ! Dans ce cas, la provision demandée ne peut excéder un tiers du montant du devis des travaux. Le syndic doit également obtenir l’accord du conseil syndical avant d’effectuer l’appel de fonds.

Comment procéder au paiement des appels de fonds ?

Le paiement des appels de fonds s’effectue chaque premier jour des trimestres. Dans le cas de gros travaux et d’appels de fonds exceptionnels, la date d’exigibilité de paiement sera fixée en assemblée générale. Le paiement des appels de fonds se fait par :

  • Les charges courantes : chaque trimestre, le syndic envoie par courrier simple ou électronique un appel de charges indiquant le montant et la date d’échéance. C’est le cas des dépenses prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété ;
  • Les charges non prévues dans le budget prévisionnel, qui elles, font l’objet d’un appel de fonds spécifiques. La date d’exigibilité de paiement est fixée quant à elle en assemblée générale.

Les appels de fonds en VEFA

Les copropriétés neuves sont également concernées par les appels de fonds. En effet, dans le cadre des immeubles en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), les appels de fonds servent à couvrir les dépenses du promoteur immobilier dans la construction du programme neuf. Il convient de noter qu’en VEFA, le premier appel de fonds est toujours effectué par le notaire. Cet appel de fonds est un bon de décaissement. Cela signifie qu’il sert à débloquer des fonds auprès de la banque en cas de crédit immobilier. Le cas échéant, les fonds seront réclamés directement à l’acquéreur. Le montant de l’appel de fonds est fixé en fonction des travaux déjà réalisés par le promoteur immobilier.

Les appels de fonds suivants seront effectués par le promoteur. Ils seront envoyés directement à l’acquéreur qui devra soit les régler, soit envoyer des courriers de déblocage de fonds auprès de la banque qui lui a accordé un crédit.

Toutefois, l’article R231-7 du Code de la Construction règlemente les différents appels de fonds en VEFA en fixant des plafonds de déblocage de fonds en fonction de l’avancement des travaux. Les voici :

  • 15% à l’ouverture du chantier;
  • 25% du prix lors de l’achèvement des fondations ;
  • 40% à l’achèvement des murs ;
  • 60% du prix à la mise hors d’eau
  • 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
  • 95% du prix à la livraison.

Défaillance d’un copropriétaire et appel de fonds : quelles conséquences ?

Une fois l’appel de provisions envoyé, le copropriétaire est dans l’obligation de les régler avant la date indiquée dans le courrier. S’il est en défaillance, nous vous expliquons ci-dessous les recours possibles.

Recours du syndic de copropriété

Depuis la loi Elan, le syndic de copropriété peut mettre en demeure le copropriétaire débiteur. En cas de non-paiement après 30 jours suivants la mise en demeure, le syndic de copropriété peut intenter une procédure en référé devant le Président du Tribunal de Grande Instance.

Recours des copropriétaires

Si la défaillance d’un copropriétaire porte préjudice aux autres copropriétaires de l’immeuble, alors ils peuvent l’assigner en justice pour obtenir réparation du préjudice subi.


01 avril 2020
ÉCRIT PAR
Mounia Abanou
Juriste