Impayés de charges de copropriété : que faire ?

Les impayés de charges de copropriété peuvent mettre à mal le bon fonctionnement d’un immeuble. C’est pourquoi, le syndic, de par ses missions, est chargé de recouvrer les sommes dues auprès des copropriétaires débiteurs. Quelles sont les procédures mises en place ? Quels sont les risques en cas d’impayés de copropriété ? On vous explique tout dans cet article dédié.

Charges de copropriété : qu’est-ce que c’est ?

Le régime de la copropriété est encadré par la loi de 1965. Conformément à cette loi, tous les copropriétaires d’un immeuble sont redevables de charges de copropriété à la hauteur de leur quote-part des parties communes.

Les charges de copropriété permettent d’assurer le bon fonctionnement de l’immeuble. On peut distinguer deux types de charges :

  • Les charges générales : elles sont redevables par l’ensemble des copropriétaires et comprennent notamment les dépenses d’entretien des parties communes et des équipements communs ainsi que le prix du syndic. À noter que si vous passez par un syndic professionnel, vous êtes redevable d’honoraires plutôt onéreux qui comprennent un forfait de prestations. Pour toute prestation supplémentaire non incluse dans le contrat du syndic, vous serez redevable de frais annexes. C’est notamment le cas si vous demandez à convoquer une assemblée générale extraordinaire ou dans le cas d’une vente, lors du pré-état daté et de l’état daté.
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Bon à savoir :

Pour faire baisser le prix du syndic et réaliser des économies de charges, vous pouvez passer au syndic non-professionnel. Ce modèle regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif. Concrètement, un ou plusieurs copropriétaires sont chargés de la gestion de l’immeuble sans intermédiaire. Ce modèle comporte de nombreux avantages : outre les économies réalisées, il permet de reprendre le contrôle sur les dossiers de la copropriété.

  • Les charges spéciales : ce type de charges concerne des équipements communs qui ne sont utilisés que par une partie des copropriétaires. Il s’agit notamment de l’ascenseur par exemple. Si vous êtes copropriétaire en rez-de-chaussée, vous ne serez pas redevable des charges relevant de l’entretien et de la maintenance de l’ascenseur.
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Bon à savoir :

Le montant des charges de copropriété dû par chaque copropriétaire est calculé grâce aux clés de répartition établies dans le règlement de copropriété.

La collecte des charges de copropriété est effectuée par le syndic de copropriété lors de l’envoi des appels de fonds. Cependant, il arrive que certains copropriétaires soient défaillants et que cela mette à mal le bon fonctionnement de la copropriété. Mais avant d’entrer dans le détail, voyons déjà ce qu’est un impayé de charges.

Qu’est-ce qu’un impayé de charges de copropriété ?

On parle d’impayé lorsqu’un copropriétaire est débiteur de plus d’un appel de fonds dans la copropriété.

Pour information, les appels de fonds sont généralement envoyés tous les trimestres. Cependant, il arrive que certains règlements de copropriété prévoient une périodicité différente.

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Bon à savoir :

Dans l’appel de fonds, figure la date d’exigibilité des sommes dues.

Quels sont les risques en cas d’impayés en copropriété ?

Un niveau élevé d’impayés peut malheureusement mettre à mal tout l’immeuble. En effet, le syndic chargé de payer les charges courantes (eau, électricité, assurance et autres contrats fournisseurs) peut se retrouver en incapacité de s’acquitter des dépenses du syndicat des copropriétaires et ne plus pouvoir assurer la gestion de la copropriété. Par exemple, si le syndic ne peut plus payer les contrats d’entretien et de nettoyage des parties communes, alors la qualité de vie dans l’immeuble peut s’en trouver dégradée et les biens immobiliers des copropriétaires perdront petit à petit de la valeur.

Les immeubles se retrouvant dans des situations extrêmes d’impayés sont appelées copropriétés en difficultés. Toutefois, certaines procédures permettent de redresser la situation. En cas de forts impayés, le préfet peut mettre en place un plan de sauvegarde de l’immeuble qui doit prévoir les mesures suivantes :

  • Le redressement de la situation financière de la copropriété. ;
  • La clarification et la simplification des règles de structure et d’administration de l’immeuble ;
  • La réalisation de travaux de conservation de l’immeuble ou tout travaux permettant de réduire des charges de fonctionnement trop importantes ;
  • L’information des résidents de l’immeuble, propriétaires occupants et locataires.

Le préfet désigne un coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution du plan de sauvegarde. Il peut mettre en demeure le syndic de copropriété s’il ne respecte pas les mesures du plan.

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Attention !

En cas d’échec des mesures de sauvegarde, la justice pourra engager une expropriation.

Qui s’occupe du recouvrement des impayés en copropriété ?

C’est le syndic de copropriété qui est en charge du recouvrement des charges en cas d’impayés. Il peut se faire assister par le conseil syndical si besoin.

Si vous avez opté pour un modèle en autogestion, le recouvrement des impayés fait également partie des missions du syndic bénévole ou coopératif.

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Bon à savoir :

Matera accompagne les syndics bénévoles et coopératifs dans leur gestion de copropriété grâce à une plateforme pour la gestion courante et des experts qui prennent le relai sur les problématiques techniques. Concrètement, en cas d’impayés, ce sont nos juristes en interne qui se chargent de trouver des solutions, de la mise en place d’un échelonnement de paiement à la mise en place de procédure contentieuse.

Les différentes procédures de recouvrement des impayés en copropriété

Il existe différentes procédures pour recouvrer les charges impayées en copropriété. Voyons-les en détail.

La procédure amiable de recouvrement des impayés en copropriété

La première chose à faire est de tenter de régler le problème à l’amiable. En effet, tout le monde peut rencontrer des difficultés financières temporaires tout en étant de bonne foi.

Ainsi, si l’appel de fonds reste impayé une fois la date d’exigibilité dépassée, le syndic de copropriété est en droit de relancer le copropriétaire débiteur en lui rappelant ses obligations de paiement. Il peut également lui proposer de décaler le paiement ou de mettre en place un échelonnement de paiement.

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Bon à savoir :

Si, en tant que copropriétaire, vous rencontrez des difficultés pour payer vos appels de fonds, vous pouvez solliciter le Fonds de Solidarité Logement (FSL) ou Action Logement.

Si la relance amiable reste sans réponse et/ou qu’aucun accord n’a été trouvé entre le syndic et le copropriétaire débiteur, alors le syndic doit procéder à la mise en demeure du copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le copropriétaire a alors 30 jours après réception pour s’acquitter de ses charges.

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Attention !

En cas de retard, des intérêts peuvent être dus.

L’injonction de payer

En cas d’échec de la relance amiable et de la mise en demeure, le syndic peut entamer une procédure contentieuse de recouvrement de charges.

Il existe plusieurs solutions pour recouvrer les charges impayées en copropriété. L’une d’entre elles est l’injonction de payer. Concrètement, le syndic dépose devant le tribunal judiciaire une requête avec tous les justificatifs d’impayés. Si le juge estime que la requête est bien fondée, il rend une ordonnance d’injonction de payer, qui est notifiée au copropriétaire débiteur par huissier de justice.

Le copropriétaire débiteur dispose alors d’un délai d’un mois pour contester cette décision. Le cas échéant, l’ordonnance vaut jugement.

La procédure accélérée de recouvrement des impayés de copropriété

Si la mise en demeure reste sans réponse du débiteur, le syndic peut mettre en place une procédure accélérée de recouvrement des impayés. Concrètement, cette procédure contentieuse vise les charges impayées incluses dans le budget prévisionnel en cours. Le copropriétaire peut être condamné par la justice à payer le trimestre échu et les trimestres restants à échoir.

La saisie

Si l’injonction de payer n’a pas fonctionné, le syndic est en droit de saisir les biens du débiteur (compte bancaire, salaires, meubles, etc.), jusqu’à la saisie immobilière. C’est le mécanisme d’hypothèque légale mis en place par la loi Elan. Pour ce faire, le syndic doit obtenir au préalable l’autorisation du juge par voie d’huissier.

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Bon à savoir :

Si le copropriétaire débiteur est un propriétaire bailleur, le juge peut contraindre le locataire à payer ses loyers au syndic.

Le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires

En parallèle de l’hypothèque légale, la loi Elan a également mis en place le privilège immobilier spécial conformément à l’article 20 de la loi de 1965.

Concrètement, ce privilège permet au syndicat des copropriétaires d’obtenir le règlement de l’arriéré de charges en cas de mutation à titre onéreux du ou des lots appartenant au copropriétaire débiteur.

L’arriéré de charges comprend les charges incluses et non incluses dans le budget prévisionnel comme les appels de fonds travaux par exemple, ainsi que les cotisations au fonds travaux, le cas échéant.

Existe-t-il une prescription des impayés de charges en copropriété ?

Les actions en recouvrement des charges de copropriété ont un délai de prescription de 5 ans. Toutefois, si le syndic a adressé dans ce délai une mise en demeure au copropriétaire débiteur, alors cela interrompt le délai de prescription et les charges restent exigibles, même après expiration de ce délai.

Quid des impayés de charges en cas de vente ?

C’est au copropriétaire vendeur de s’acquitter des charges impayées avant de conclure la vente. L’acheteur n’est en aucun cas redevable des dettes du vendeur du lot de la copropriété. Une déduction sur le prix de vente pourra être appliquée pour recouvrer les sommes dues si besoin.

À noter qu’avant d’acheter un appartement en copropriété, le syndic doit établir un état daté qui donne des informations financières sur le lot vendu. L’état daté doit être remis à l’acheteur avant la signature de l’acte définitif de vente et comprend notamment :

  • Le montant des charges courantes rattachées au lot vendu incluses et non incluses dans le budget prévisionnel ;
  • Le montant du fonds travaux rattaché au lot vendu, le cas échéant ;
  • Les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales : cela vous permettra notamment de voir si des travaux ont été récemment votés ;
  • Le niveau global des impayés de la copropriété ;
  • Le montant de la dette fournisseurs.
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Attention !

Un haut niveau d’impayés est souvent signe d’une mauvaise gestion. N’hésitez pas à demander plus d’informations au vendeur ou au notaire, et à demander aux autres copropriétaires de changer de syndic si besoin.


20 juillet 2021
ÉCRIT PAR
Margot Labonnelie
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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