Tout savoir sur le recouvrement des charges en copropriété

Charges de copropriété : qu’est-ce que c’est ?

En copropriété, tous les copropriétaires doivent s’acquitter de frais appelés charges de copropriété.

Ces frais servent à couvrir les dépenses pour assurer le bon entretien des parties communes de l’immeuble. Il existe des charges générales, qui concernent tous les copropriétaires, et des charges spéciales, qui ne concernent que les copropriétaires pouvant faire un usage potentiel d’un équipement commun. Par exemple, les charges relatives à l’entretien de l’ascenseur ne sont pas dues par les copropriétaires habitant au rez-de-chaussée.

Le montant des charges de chaque copropriétaire est calculé par la clé de répartition, définie dans le règlement de copropriété. Il est calculé en fonction de la quote-part des parties communes détenue par le copropriétaire, exprimée en tantièmes et millièmes.

C’est le syndic de copropriété qui doit collecter les charges de copropriété. Il le fait par l’envoi des appels de fonds, généralement tous les trimestres. Chaque appel de fonds doit contenir le montant à payer par le copropriétaire et la date d’exigibilité de paiement.

Dès qu’un appel de fonds reste impayé après la date d’exigibilité, on parle de copropriétaire défaillant.

La procédure amiable de recouvrement de charges impayées en copropriété

Pour recouvrer des impayés en copropriété, il est d’abord nécessaire d’entamer des démarches amiables. En effet, il peut arriver à tout le monde de rencontrer des difficultés financières temporaires.

Ainsi, si l’appel de fonds reste impayé une fois la date d’exigibilité dépassée, le syndic de copropriété est en droit de relancer le copropriétaire débiteur en lui rappelant ses obligations de paiement. Il peut également lui proposer de décaler le paiement en cas de difficultés financières temporaires ou bien d’échelonner le paiement.

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Bon à savoir :

Si, en tant que copropriétaire, vous rencontrez des difficultés financières vous empêchant de vous acquitter de vos charges, vous pouvez solliciter le Fonds de Solidarité Logement (FSL) ou Action Logement pour les salariés du secteur privé.

Si la relance amiable reste sans réponse et qu’aucun accord n’a été trouvé entre le syndic et le copropriétaire débiteur, alors le syndic doit procéder à la mise en demeure du copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le copropriétaire a alors 30 jours après réception pour s’acquitter de ses charges.

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Bon à savoir :

Des intérêts de retard sont dus à partir de la mise en demeure.

La procédure contentieuse de recouvrement de charges impayées en copropriété

Si aucune tentative amiable n’a abouti, le syndic peut engager une procédure devant le tribunal pour assigner le copropriétaire débiteur en justice. Il dispose d’un délai de cinq ans pour saisir la justice en cas d’impayés de charges.

Le tribunal sera alors chargé de vérifier si les charges sont effectivement restées impayées et si elles sont valablement dues par le copropriétaire. Si le motif de saisine de la justice par le syndic est valable, le copropriétaire débiteur doit alors immédiatement restituer les sommes suivantes :

  • Impayés de charges prévues dans le budget prévisionnel ;
  • Impayés de charges pour engager des travaux de copropriété hors budget prévisionnel ;
  • Cotisations du fonds de travaux ;
  • Toute somme restante due des exercices comptables précédents après approbation des comptes par l’assemblée générale annuelle.

En cas de défaillance du copropriétaire, le tribunal peut prononcer la saisie du lot de la copropriété et sa mise en vente afin d’obtenir les sommes dues.

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Attention !

Tous les frais de procédure de justice sont à la charge du copropriétaire débiteur. À noter que les syndics professionnels réclament souvent des frais supplémentaires en sus du forfait de base pour la gestion du recouvrement des impayés.

Qui est chargé de recouvrer les charges impayées en copropriété ?

C’est le syndic de copropriété qui est chargé de recouvrer les charges impayées en copropriété. Il peut se faire assister par le conseil syndical.

Si vous avez opté pour un modèle en autogestion, le recouvrement des impayés est également l’une des missions du syndic bénévole ou coopératif.

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Bon à savoir :

En syndic coopératif, c’est le président du conseil syndical qui est élu comme syndic. Les autres conseillers syndicaux l’assistent dans sa tâche. Il est donc possible de se répartir les tâches entre conseillers syndicaux selon les affinités de chacun et d’avoir un ou deux membres dédiés au recouvrement des impayés.

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Bon à savoir :

Sur votre espace Matera, vous pouvez envoyer des relances à l’amiable en quelques clics aux copropriétaires débiteurs. Dès que la gestion du recouvrement passe au contentieux, ce sont nos juristes qui prennent le relai sans frais supplémentaires.

Charges impayées en copropriété : quels sont les risques ?

Un niveau élevé d’impayés en copropriété peut mettre à mal tout un immeuble. En effet, le syndic chargé de payer les charges courantes (eau, électricité, assurance, fournisseurs, etc.) peut se retrouver en incapacité de s’acquitter des charges du syndicat des copropriétaires et se retrouver paralysé pour assurer la gestion de la copropriété.

Les immeubles se retrouvant dans de telles situations sont appelées copropriétés en difficultés. Toutefois, certaines procédures permettent de redresser la situation. En cas de forts impayés, le préfet peut mettre en place un plan de sauvegarde de l’immeuble qui doit prévoir les mesures suivantes :

  • Le redressement de la situation financière de la copropriété. ;
  • La clarification et la simplification des règles de structure et d’administration de l’immeuble ;
  • La réalisation de travaux de conservation de l’immeuble ou tout travaux permettant de réduire des charges de fonctionnement trop importantes ;
  • L’information des résidents de l’immeuble, propriétaires occupants et locataires.

Le préfet désigne un coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution du plan de sauvegarde. Il peut mettre en demeure le syndic de copropriété s’il ne respecte pas les mesures du plan.

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Attention !

En cas d’échec des mesures de sauvegarde, la justice pourra engager une procédure d’expropriation.

Quid des charges impayées en cas de vente ?

Si vous prévoyez d’acheter un appartement en copropriété, vous êtes en droit de demander des éléments sur l’état financier de la copropriété. Le notaire ou le vendeur devra vous remettre avant la signature de l’acte de vente un état daté qui comprend notamment :

  • Le montant des charges courantes rattachées au lot vendu incluses et non incluses dans le budget prévisionnel ;
  • Le montant du fonds travaux, le cas échéant ;
  • Les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales : cela vous permettra de voir si des travaux ont été récemment votés ;
  • Le montant des dettes fournisseurs de la copropriété ;
  • Le niveau global des impayés de la copropriété.

Un haut niveau d’impayés dans une copropriété est souvent signe d’une mauvaise gestion. N’hésitez pas à demander plus d’informations au vendeur ou à l’agent immobilier.

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Bon à savoir :

Si le vendeur est débiteur, sachez qu’il doit s’acquitter des charges dues avant de conclure la vente. En tant qu’acheteur, vous n’êtes en aucun cas redevable des dettes du vendeur du lot de copropriété.

Quelques conseils pour éviter ou réduire les impayés en copropriété

Voici quelques astuces pour éviter ou réduire les impayés en copropriété :

  • Renégociez vos contrats fournisseurs à chaque date d’anniversaire ou mettez-les en concurrence pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix ;
  • Limitez les contrats de prestataires peu utiles et qui coûtent chers à la copropriété ;
  • Optimisez l’éclairage des parties communes pour limiter les dépenses en électricité : installation de détecteurs de présence, éclairage à LED, etc. ;
  • Optez pour le syndic bénévole ou le syndic coopératif, deux modèles de syndic en autogestion qui vous permettent de réaliser environ 30% d’économies sur vos charges et de reprendre la main sur votre immeuble.
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Bon à savoir :

Découvrez tous les avantages du syndic coopératif dans notre article dédié.


18 février 2021
ÉCRIT PAR
Margot Labonnelie
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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