Les charges de copropriété : le guide

Les charges de copropriété doivent être payées par tous les copropriétaires. Toutefois, en copropriété, on distingue les charges générales des charges spéciales. Cela impacte notamment la répartition des charges de copropriété entre les copropriétaires d’un immeuble. Découvrez dans cet article la typologie des charges, leur calcul et comment contester une répartition de charges.

Définition des charges de copropriété

Les charges de copropriété sont toutes les dépenses engagées par la copropriété pour assurer le fonctionnement et l’entretien de celles-ci. Généralement, les charges de copropriété sont votées en assemblée générale et prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. Mais il arrive également que les copropriétaires doivent payer des charges exceptionnelles dans certains cas.

Les charges courantes prévues dans le budget prévisionnel

Parmi les charges courantes de la copropriété figurent les dépenses indispensables et régulières à engager en vue de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes. Il s’agit notamment des charges prévisionnelles suivantes :

  • Honoraires du syndic de copropriété
  • Contrats d’assurance
  • Rémunération du personnel assurant le gardiennage et le ménage dans l’immeuble, le cas échéant
  • Travaux de maintenance et petites réparations
  • Entretien des parties communes : ascenseur, chaudière, espaces verts…
  • Factures d’électricité, d’eau, de gaz.

L’ensemble de ces charges de copropriété sont prévues dans le budget prévisionnel, établi par le syndic de copropriété et voté par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale annuelle.

Pour diminuer ces dépenses courantes et exceptionnelles, tout en maintenant un haut niveau de qualité de prestation, pensez à faire jouer la concurrence !

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Les charges exceptionnelles votées en assemblée générale

Au-delà des charges courantes, la copropriété doit parfois engager des dépenses exceptionnelles et imprévisibles. Elles concernent notamment les études techniques ainsi que les gros travaux d’entretien, de conservation ou d’amélioration de l’immeuble, par exemple :

  • Ravalement de façade.
  • Surélévation de l’immeuble.
  • Réfection des peintures dans les parties communes.

Ces dépenses exceptionnelles hors budget prévisionnel représentent également des charges de copropriété. Elles sont votées au cas par cas par les copropriétaires réunis en assemblée générale.

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Bon à savoir :

La répartition des charges : charges générales et charges spéciales

La répartition des charges de copropriété va dépendre de la nature des dépenses conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Pour calculer les charges dues par chaque copropriétaire, on distingue les charges générales des charges spéciales.

Charges générales

Comme son nom l’indique, une charge générale est une charge qui concerne l’ensemble de l’immeuble et des copropriétaires. Il s’agit des dépenses engagées en vue de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes de l’immeuble. Cela comprend par exemple :

  • Le salaire du gardien d’immeuble ;
  • Les primes et cotisations des différentes assurances obligatoires souscrites par le syndic de copropriété ;
  • Les honoraires du syndic ;
  • Les frais de justice si une action a été intentée en cas de faute du syndic notamment.

Charges spéciales

À l’inverse, une charge spéciale est une charge qui ne concerne que certains copropriétaires et qui visent donc certains postes de dépense bien spécifiques. Il peut s’agit notamment :

  • Du chauffage collectif ;
  • Des frais de maintenance de l’ascenseur, qui ne concernent pas les habitants en rez-de-chaussée par exemple ;
  • De l’eau froide.

La répartition et le calcul des charges

La répartition des charges diffère selon qu’une charge est générale ou spéciale.

Dans le cas des charges générales, la répartition est déterminée par le quote-part des parties communes détenue par chacun dans l’immeuble. Le calcul se fait proportionnellement aux tantièmes. Pour rappel, les tantièmes et millièmes figurent dans le règlement de copropriété.

Le calcul de la répartition des charges spéciales se fait en fonction de l’utilité que représente la dépense pour le copropriétaire. L’utilité est appréciée objectivement.

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Attention !

La non-utilisation d’un équipement compris dans les charges spéciales n’exonère pas le copropriétaire du paiement de ses charges.

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Bon à savoir :

La répartition des charges de copropriété figure dans le règlement de copropriété.

Comment sont votées les charges de copropriété ?

Chaque année, lors de l’assemblée générale annuelle, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de l’immeuble. Ces dépenses contiennent à la fois des charges générales et des charges spéciales.

Mais comme vu précédemment, parfois, les copropriétaires sont également appelés à participer à des dépenses exceptionnelles non prévues par le budget prévisionnel de la copropriété. C’est le cas notamment en cas d’études techniques (diagnostics par exemple) ou de travaux d’amélioration. En pratique, ces dépenses sont votées en même temps que les travaux.

Le paiement des charges de copropriété

Le paiement des charges diffère selon les dépenses prévues dans le budget prévisionnel et les dépenses exceptionnelles.

Dépenses prévues dans le budget prévisionnel

Si les dépenses sont prévues dans le budget prévisionnel, alors ces charges sont payées à l’occasion d’un appel de fonds établi par le syndic de copropriété. Pour rappel, les provisions doivent être réglées le premier jour de chaque trimestre sauf si l’assemblée générale prévoit une autre date d’exigibilité.

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Bon à savoir :

L’appel de fonds envoyé par le syndic de copropriété doit rappeler le montant des provisions ainsi que la date d’exigibilité de paiement.

Dépenses non prévues dans le budget prévisionnel

Si les dépenses ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel, alors c’est l’assemblée générale qui va fixer le montant de ces dépenses exceptionnelles ainsi que leur date d’exigibilité. À la suite de l’assemblée générale, le syndic de copropriété envoie un avis comprenant l’objet de la dépense et son montant.

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Bon à savoir :

Les dépenses exceptionnelles sont financées par le versement de provisions spéciales, d’avance ou de la réserve – également fonds de roulement.

Peut-on contester des charges de copropriété ?

Si un copropriétaire constate que sa quote-part est supérieure de plus d’un quart de ce qu’elle devrait être, alors il peut déposer un recours devant le tribunal pour obtenir réparation.

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Bon à savoir :

Cette action est également possible si un copropriétaire remarque que la quote-part d’un autre copropriétaire est inférieure à plus d’un quart de ce qu’elle devrait être.

Toutefois, pour être valable, cette action en justice doit respecter certaines conditions :

  • Elle doit être engagée dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ;
  • Ou dans les deux ans suivant la première vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge procédera à une nouvelle répartition des charges de copropriété qui s’appliquera à partir du 1er jour de l’exercice comptable.

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Bon à savoir :

En dehors de ces cas de contestation de charges, modifier la répartition des charges nécessite un vote en assemblée générale à l’unanimité.

Impayés de charges de copropriété : quelles conséquences ?

Parfois, il arrive que certains copropriétaires ne paient pas leurs charges. Avant toute chose, il faut tenter de régler les choses à l’amiable. Il peut s’agir de difficultés temporaires qui mettent à mal le copropriétaire. C’est pourquoi, nous vous conseillons de discuter avec lui et de tenter de comprendre sa situation.

Ensuite, le syndic de copropriété est habilité à effectuer des relances amiables. Si elles restent infructueuses, il incombe au syndic d’engager les démarches de recouvrement et de saisir le juge du tribunal d’Instance.

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Bon à savoir :

Si vous choisissez Matera pour vous accompagner en tant que syndic coopératif, c’est nos équipes juridiques qui prennent le relai et qui s’occupent de résoudre les impayés de votre copropriété, le tout sans coût supplémentaire.

En principe, il n’y a pas de solidarité entre les copropriétaires en cas d’impayés de charges de copropriété. L’assemblée générale peut néanmoins voter la répartition de la dette entre eux, à charge pour le syndic de rembourser les membres du syndicat au moment du recouvrement des impayés du copropriétaire défaillant.

Comment faire diminuer ses charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont en constante augmentation depuis plusieurs années et peuvent parfois peser lourd dans le budget des ménages. Voici quelques astuces pour faire diminuer vos charges de copropriété :

  • Assurez-vous que votre syndic renégocie les contrats fournisseurs à chaque date d’anniversaire notamment les plus gros contrats comme les contrats d’assurance, d’électricité et de prestataire de ménage. Chez Matera, nos experts renégocient tous vos contrats fournisseurs sans frais supplémentaires pour vous assurer le meilleur rapport qualité/prix ;
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Bon à savoir :

Il est notamment important de renégocier le contrat d’assurance de prêt immobilier pour faire baisser vos charges. À ce titre, l’amendement Bourquin de 2017 permet à chaque date anniversaire d’obtenir un meilleur tarif d’assurance emprunteur via la délégation d’assurance.

  • Choisissez un modèle d’autogestion pour supprimer les honoraires de syndic et les frais annexes qui peuvent parfois coûter très cher : les modèles du syndic bénévole et coopératif sont de très bonnes alternatives qui vous feront réaliser des économies pérennes et non négligeables ! ;
  • Effectuez un audit énergétique et, si besoin, des travaux de rénovation énergétique : non seulement cela augmentera la valeur de votre bien immobilier mais en plus cela vous fera réaliser des économies pérennes sur l’énergie.

13 janvier 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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