Les charges de copropriété : le guide

Les charges de copropriété doivent être payées par tous les copropriétaires. Toutefois, en copropriété, on distingue les charges générales des charges spéciales. Cela impacte notamment la répartition des charges de copropriété entre les copropriétaires d’un immeuble. Découvrez dans cet article la typologie des charges, leur calcul et comment contester une répartition de charges.

Les différents types de charges de copropriété

Pour bien fonctionner, une copropriété doit engager des dépenses. Lorsque ces frais sont dans l’intérêt de plusieurs copropriétaires, ils constituent des charges de copropriété, à répartir entre eux en fonction de leur quote-part dans l’immeuble.

Les charges courantes prévues dans le budget prévisionnel

Parmi les charges courantes de la copropriété figurent les dépenses indispensables et régulières à engager en vue de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes. Il s’agit notamment des charges prévisionnelles suivantes :

  • Honoraires du syndic de copropriété.
  • Contrats d’assurance.
  • Rémunération du personnel assurant le gardiennage et le ménage dans l’immeuble, le cas échéant.
  • Travaux de maintenance et petites réparations.
  • Entretien des parties communes : ascenseur, chaudière, espaces verts…
  • Factures d’électricité, d’eau, de gaz.

L’ensemble de ces charges de copropriété sont prévues dans le budget prévisionnel, établi par le syndic de copropriété et voté par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale annuelle. Pour diminuer ces dépenses courantes et exceptionnelles, tout en maintenant un haut niveau de qualité de prestation, pensez à faire jouer la concurrence ! Vous avez besoin de personnel pour un service de ménage dans l’immeuble ? Pour réaliser de petits travaux ? Pour repeindre les parties communes ? Notre conseil : publiez votre demande sur une plateforme comme AlloVoisins, particuliers compétents comme professionnels reconnus y répondront en quelques minutes, à prix malin. Échangez avec les offreurs, comparez leurs prix ainsi que leurs références pour faire le meilleur choix.

Les charges exceptionnelles votées en assemblée générale

Au-delà des charges courantes, la copropriété doit parfois engager des dépenses exceptionnelles et imprévisibles. Elles concernent notamment les études techniques ainsi que les gros travaux d’entretien, de conservation ou d’amélioration de l’immeuble, par exemple :

  • Ravalement de façade.
  • Surélévation de l’immeuble.
  • Réfection des peintures dans les parties communes.

Ces dépenses exceptionnelles hors budget prévisionnel représentent également des charges de copropriété. Elles sont votées au cas par cas par les copropriétaires réunis en assemblée générale.

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Charges générales et charges spéciales

Au-delà de cette typologie, le mode de calcul des charges va dépendre de la nature des dépenses conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. On distingue les charges générales des charges spéciales.

Charges générales

Comme son nom l’indique, une charge générale est une charge qui concerne l’ensemble de l’immeuble et des copropriétaires. Il s’agit des dépenses engagées en vue de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes de l’immeuble. Cela comprend par exemple :

  • Le salaire du gardien d’immeuble ;
  • Les primes et cotisations des différentes assurances obligatoires souscrites par le syndic de copropriété ;
  • Les honoraires du syndic ;
  • Les frais de justice si une action a été intentée en cas de faute du syndic notamment.

Charges spéciales

À l’inverse, une charge spéciale est une charge qui ne concerne que certains copropriétaires et qui visent donc certains postes de dépense bien spécifiques. Il peut s’agit notamment :

  • Du chauffage collectif ;
  • Des frais de maintenance de l’ascenseur, qui ne concernent pas les habitants en rez-de-chaussée par exemple ;
  • De l’eau froide.

La répartition et le calcul des charges

La répartition des charges diffère selon qu’une charge est générale ou spéciale. Dans le cas des charges générales, la répartition est déterminée par le quote-part des parties communes détenue par chacun dans l’immeuble. Le calcul se fait proportionnellement aux tantièmes. Pour rappel, les tantièmes et millièmes figurent dans le règlement de copropriété. Le calcul de la répartition des charges spéciales se fait en fonction de l’utilité que représente la dépense pour le copropriétaire. L’utilité est appréciée objectivement. Attention ! La non-utilisation d’un équipement compris dans les charges spéciales n’exonère pas le copropriétaire du paiement de ses charges. Bon à savoir : La répartition des charges de copropriété figure dans le règlement de copropriété.

Comment contester des charges de copropriété ?

La voie amiable

Avant d’intenter toute action judiciaire, nous vous recommandons fortement d’essayer de modifier la répartition des charges de copropriété à l’amiable. Cela passe notamment par la modification du règlement de copropriété. Nous vous rappelons que toute modification du règlement de copropriété doit être votée en assemblée générales selon les règles de majorité prévues à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

La voie judiciaire

Si la voie amiable n’a pas abouti, alors le copropriétaire peut intenter une action en justice pour contester la répartition des charges de copropriété. Voici les différentes actions possibles :

  • L’action en annulation d’une décision prise en assemblée générale : typiquement, le copropriétaire peut contester la répartition des charges de copropriété si et seulement s’il s’est déjà opposé à cette décision en assemblée générale ou s’il était absent. À noter que le copropriétaire ne peut s’opposer à une décision prise en assemblée générale que dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale ;
  • L’action en nullité d’une disposition du règlement de copropriété : cette action a pour objectif d’obtenir la caducité du quote-part de charges imputée au copropriétaire. Cette action est envisageable si le calcul des charges est erroné. C’est par exemple le cas lorsqu’un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée d’un immeuble se voit imputer des charges afférentes à la maintenance de l’ascenseur. Il n’y a aucun délai d’action pour intenter une action en nullité d’une disposition du règlement de copropriété ;
  • L’action en révision d’une disposition du règlement de copropriété : cette action a pour but d’obtenir une réduction des charges imputée au copropriétaire. Le délai d’action est de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Attention ! L’action en révision d’une disposition du règlement de copropriété n’est possible que si le copropriétaire est imputé de plus d’un quart des charges totales de la copropriété.

Le paiement des charges

Le paiement des charges diffère selon les dépenses prévues dans le budget prévisionnel et les dépenses exceptionnelles.

Dépenses prévues dans le budget prévisionnel

Si les dépenses sont prévues dans le budget prévisionnel, alors ces charges sont payées à l’occasion d’un appel de fonds établi par le syndic de copropriété. Pour rappel, les provisions doivent être réglées le premier jour de chaque trimestre sauf si l’assemblée générale prévoit une autre date d’exigibilité. Bon à savoir : L’appel de fonds envoyé par le syndic de copropriété doit rappeler le montant des provisions ainsi que la date d’exigibilité de paiement.

Dépenses non prévues dans le budget prévisionnel

Si les dépenses ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel, alors c’est l’assemblée générale qui va fixer le montant de ces dépenses exceptionnelles ainsi que leur date d’exigibilité. À la suite de l’assemblée générale, le syndic de copropriété envoie un avis comprenant l’objet de la dépense et son montant. Bon à savoir : Les dépenses exceptionnelles sont financées par le versement de provisions spéciales, d’avance ou de la réserve – également fonds de roulement.

Impayés de charges de copropriété : quelles conséquences ?

Non-paiement des charges de copropriété : comment agir ?

Lorsqu’un copropriétaire ne paye pas sa part des charges de copropriété au moment de l’appel de provision, il incombe au syndic d’engager les démarches de recouvrement. À défaut d’issue à l’amiable, le syndic doit avoir recours au juge du tribunal d’instance. Si le montant de l’impayé est supérieur à 10 000€, alors le tribunal compétent est le Tribunal de Grande Instance (TGI).

Comment payer les dépenses de la copropriété en attendant le paiement par le copropriétaire débiteur de sa part des charges ?

En principe, il n’y a pas de solidarité entre les copropriétaires en cas d’impayés de charges de copropriété. L’assemblée générale peut néanmoins voter la répartition de la dette entre eux, à charge pour le syndic de rembourser les membres du syndicat au moment du recouvrement des impayés du copropriétaire défaillant.

L’assurance de prêt immobilier : un contrat à renégocier chaque année

Pour réaliser des économies pérennes sur vos charges de copropriété, il est impératif de renégocier vos contrats fournisseurs chaque année : sociétés de nettoyage, gardien d’immeuble, assurance en copropriété, etc. Si vous venez d’acquérir un bien immobilier en copropriété, nous vous recommandons de renégocier voire de changer d’assurance en prêt immobilier. En effet l’assurance crédit initialement proposée par la banque peut avoir un coût élevé. C’est pourquoi l’amendement Bourquin de 2017 permet à chaque date anniversaire d’obtenir un meilleur tarif d’assurance emprunteur via la délégation d’assurance.

Pour rappel, l’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire mais exigée par les banques. Elle vous couvre si vous êtes dans l’incapacité de rembourser votre prêt immobilier pendant une période donnée : perte d’emploi, invalidité, etc. Les couvertures choisies lors de la délégation d’assurance devront obligatoirement être au moins égales à celles de votre assurance initiale, c’est le principe d’équivalence des garanties.

Bon à savoir : Matera renégocie les contrats fournisseurs pour vous afin de vous obtenir le meilleur prix !



Par Raphaël Di Meglio, posté le 5 octobre 2017