Qu'est-ce que la clé de répartition ?

Dans une copropriété, la clé de répartition permet de calculer le montant des charges de copropriété dû par chaque copropriétaire. En effet, chaque copropriétaire doit s’acquitter du paiement des charges de copropriété qui servent à couvrir les dépenses inhérentes au bon fonctionnement de l’immeuble. La réglementation autour des clés de répartition est encadrée par la loi de 1965. Zoom sur la clé de répartition, comment la modifier et quelles sont les sanctions en cas de non-respect.

Clé de répartition : qu’est-ce que c’est ?

Si vous êtes propriétaire d’un appartement dans un immeuble, vous êtes de fait copropriétaire. Vous appartenez alors automatiquement au syndicat des copropriétaires sans aucun formalisme. Le syndicat des copropriétaires est une personne morale qui regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Il se réunit une fois par an pour voter certains projets pour la résidence lors de l’assemblée générale annuelle.

En tant que copropriétaire, vous devez vous acquitter des charges de copropriété à hauteur de la quote-part de parties communes que vous détenez dans l’immeuble.

Le montant des charges de copropriété est déterminé en fonction du budget prévisionnel voté en assemblée générale. Vous payez les charges de copropriété par provision, généralement trimestrielle, lors de l’envoi des appels de fonds par votre syndic de copropriété.

Pour déterminer le montant des charges dû par chacun des copropriétaires, il faut se référer aux clés de répartition définies dans le règlement de copropriété en fonction des tantièmes et millièmes détenus par chaque copropriétaire.

Clé de répartition : ce que dit la loi de 1965

Conformément à l’article 10 de la loi de 1965, les clés de répartition doivent distinguer trois types de charges :

  • Les charges générales sont les dépenses nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Il s’agit par exemple du nettoyage de l’immeuble, des frais nécessaires à l’éclairage des parties communes, des honoraires de syndic si vous passez par un syndic professionnel, etc. Tous les copropriétaires sont redevables des charges générales à hauteur de leur quote-part des parties communes ;
  • Les charges spéciales concernent les frais de fonctionnement de certains équipements communs tels que l’ascenseur ou le chauffage collectif. Seuls les copropriétaires pouvant utiliser ces équipements doivent reverser des charges spéciales. Par exemple, un copropriétaire vivant en rez-de-chaussée ne devra pas s’acquitter des charges inhérentes aux frais de fonctionnement et de réparation de l’ascenseur.
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Bon à savoir :

Les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité potentielle de chaque copropriétaire et non de l’usage réel. Si vous habitez au deuxième étage mais que vous n’utilisez jamais l’ascenseur, vous serez quand même redevable des frais de fonctionnement et de réparation de celui-ci.

  • Les charges exceptionnelles : contrairement aux charges générales et spéciales qui sont inclues dans le budget prévisionnel, les charges exceptionnelles sont votées en assemblée générale. Il s’agit de dépenses imprévues pour faire face par exemple à des travaux importants d’entretien, à des diagnostics et études techniques ou aux charges prévues pour le fonds de travaux Alur.

Modification des clés de répartition en copropriété : la marche à suivre

C’est le règlement de copropriété qui définit les clés de répartition d’une copropriété. Toutefois, dans certains cas, il est possible de les modifier si un copropriétaire estime par exemple que la répartition des charges est mal établie. Dans ce cas, il existe deux recours possibles.

Par un vote en assemblée générale des copropriétaires

Le copropriétaire qui s’estime lésé dans le calcul de répartition des charges de copropriété a deux options pour modifier les clés de répartition en assemblée générale :

  • Soit il peut inscrire le point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Lors de l’assemblée générale, sera votée une modification des clés de répartition des charges. Ce vote se fait à l’unanimité.

  • Soit il peut demander une mise en conformité du règlement de copropriété en cas de non-conformité de la clé de répartition à la loi ou à l’état actuel du bâtiment. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale et vote la modification à la majorité simple des membres présents.

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Bon à savoir :

La modification des clés de répartition intervient généralement suite à un changement dans l’immeuble tel que l’installation d’un nouvel équipement par exemple.

Par une procédure devant le Tribunal Judiciaire

Il est également possible de saisir le Tribunal Judiciaire pour demander la modification des clés de répartition. C’est le cas par exemple si un copropriétaire estime qu’il paie trop de charges spéciales.

Toutefois, pour engager cette procédure, il faut réunir une des deux conditions suivantes :

  • Soit la participation du copropriétaire concerné est de 25% fois supérieure au moins à ce qu’elle devrait être ;
  • Soit la participation d’un autre copropriétaire est de 25% fois inférieure au moins à ce qu’elle devrait être.
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Attention !

Cette procédure doit être engagée dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété. Au-delà, toute poursuite est impossible.

Quels sont les sanctions et recours en cas de non-respect des clés de répartition ?

Dans le cadre de sa mission, le syndic de copropriété a l’obligation de s’en tenir aux clés de répartition inscrites dans le règlement de copropriété pour collecter les charges de copropriété. À défaut, il engage sa responsabilité contractuelle.

En pratique, en cas d’erreur, le syndic doit procéder à une régularisation de son propre chef ou sur demande du copropriétaire lésé. En cas de préjudice, vous pourrez engager des poursuites pour faute de gestion et le syndic pourra être condamné au versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Vous pourrez également valablement révoquer votre syndic si vous le souhaitez pour en désigner un nouveau.

Clé de répartition et vente d’un lot en copropriété

Si vous vendez un lot en copropriété, sachez que la clé de répartition doit être communiquée au futur copropriétaire qui souhaite se porter acquéreur. Cette obligation entre dans le cadre du droit d’information de l’acheteur. Ces informations sont transmises lors de l’état daté avant la signature de l’acte authentique de vente.

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Attention !

Si les informations transmises à l’acquéreur ne correspondent pas aux clés de répartitions inscrites dans le règlement de copropriété, la vente peut être annulée sur le fondement de l’obligation d’information du vendeur.


04 février 2021
ÉCRIT PAR
Charlotte Le Breton
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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