Copropriété horizontale, copropriété verticale : quelles différences ?

La copropriété verticale est le modèle le plus répandu de copropriété. Il désigne l’immeuble constitué de plusieurs appartements. Un autre modèle existe : la copropriété horizontale. Chaque copropriétaire possède sa maison individuelle, construite sur un terrain commun.

Copropriété verticale et copropriété horizontale : définitions

Lorsque vous achetez un appartement, vous savez où vous mettez les pieds : vous devenez copropriétaire. Aussi étonnant soit-il, vous pouvez également rentrer en copropriété en achetant une maison…

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Copropriété verticale : l’immeuble divisé en appartements

Les immeubles parisiens sont le parfait exemple des copropriétés verticales. Le bâtiment qui s’étend sur la hauteur – d’où la notion de verticalité – est divisé en plusieurs appartements. Chaque copropriétaire possède un lot qui inclut :

  • Une partie privative : son logement. Le copropriétaire en a la propriété et l’usage exclusifs.
  • Une quote-part des parties communes, proportionnelle à la valeur de la partie privative du lot. Sauf jouissance privative expressément prévue au règlement de copropriété, les parties communes peuvent être utilisées par l’ensemble des copropriétaires.

Concrètement : Vous êtes maître à bord dans votre appartement. Personne n’est autorisé à y rentrer sans votre accord, et vous pouvez y réaliser les travaux que vous souhaitez tant qu’ils ne touchent pas aux parties communes – réfection de salle de bain, création de cuisine, ouverture d’une cloison… Bien entendu, vous payez seul pour ces travaux. En revanche tous vos voisins peuvent utiliser la cage d’escalier et l’ascenseur, par exemple. Et toutes les décisions qui affectent les parties communes doivent être prises en AG – réfection des peintures du hall d’entrée, ravalement de façade… En contrepartie, vous partagez les frais !

A noter - vos fenêtres ou votre balcon, entre autres, font partie de l’enveloppe extérieure de l’immeuble. Si vous souhaitez y toucher, vous devez également recueillir l’accord de la copropriété verticale – au-delà d’une autorisation d’urbanisme, le cas échéant.

Copropriété horizontale : des maisons individuelles sur un terrain commun

La copropriété horizontale a émergé dans les années 1960, en zones pavillonnaires – en région parisienne particulièrement. Les promoteurs n’obtenaient pas toujours l’accord de l’urbanisme pour diviser les terrains en parcelles : au lieu de créer un lotissement, ils construisaient une copropriété horizontale. Le modèle de la copropriété horizontale est similaire à la copropriété verticale : chaque copropriétaire possède un lot incluant une partie privative – sa maison individuelle – et des parties communes. La particularité en copropriété pavillonnaire : le copropriétaire ne possède pas le terrain sur lequel est édifié sa maison…

  • Le copropriétaire a la jouissance exclusive de son jardin. Aucun voisin ne peut venir l’y troubler.
  • En revanche, tout aménagement dans son jardin affecte les parties communes. Edifier un abri de jardin ou installer une piscine hors sol, par exemple, nécessite alors l’accord de la copropriété.

A noter : la voirie, l’éclairage et les équipements de la copropriété horizontale constituent des parties communes. Leur entretien est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, à proportion de leur quote-part.

Au moment d’acheter, vérifiez si votre maison est en copropriété ou en lotissement. Le régime du lotissement est moins contraignant : le coloti est propriétaire exclusif de sa maison et du terrain sur lequel elle est construite, il n’y a pas de charges de copropriété. Le lotissement est géré par une association syndical libre (ASL).

La gestion des copropriétés verticales et horizontales

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne distingue pas copropriété horizontale et copropriété verticale. Un régime juridique unique s’applique :

  • Etat descriptif de division et règlement de copropriété obligatoires.
  • Syndic professionnel ou syndic bénévole obligatoire pour gérer la copropriété.
  • Une assemblée générale annuelle a minima.
  • Inscription obligatoire au registre d’immatriculation des copropriétés.

En pratique, la copro horizontale peut s’avérer plus contraignante que la copro verticale. Pourquoi ? Parce qu’alors que vous vous sentez chez vous dans votre jardin, vous ne pouvez pas en disposer librement… A moins d’avoir des voisins très conciliants, et un syndic efficace.



Par Raphaël Di Meglio, posté le 1 DECEMBRE 2019