Différences entre copropriété horizontale et verticale

Le régime de la copropriété le plus répandu reste la copropriété verticale, qui désigne un immeuble divisé en appartements. Néanmoins, il existe un autre régime qui représente un terrain composé de maisons individuelles : la copropriété horizontale. Quelles sont les différences entre copropriété horizontale et verticale ? On fait le point dans cet article.

Copropriété horizontale et copropriété verticale : définitions

Lorsque vous achetez un appartement en copropriété, vous devenez copropriétaire et faites aussitôt partie du syndicat des copropriétaires. Mais aussi étonnant soit-il, vous pouvez également faire partie d’une copropriété en achetant une maison individuelle !

Copropriété verticale : un immeuble divisé en appartements

Les immeubles parisiens sont le parfait exemple des copropriétés verticales.

Ce sont des bâtiments qui s’étendent sur la hauteur, d’où la notion de verticalité, et sont divisés en plusieurs appartements. Dans la copropriété verticale, chaque copropriétaire possède un lot qui inclut :

  • Une partie privative : son logement. Le copropriétaire en a la propriété et l’usage exclusifs ;
  • Une quote-part des parties communes, proportionnelle à la valeur de la partie privative du lot. Sauf jouissance privative expressément prévue au règlement de copropriété, les parties communes peuvent être utilisées par l’ensemble des copropriétaires.
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Bon à savoir :

Conformément à l’article 3 de la loi de 1965, les parties communes englobent notamment le sol, les cours, les parcs et les jardins, les voies d’accès, les passages et corridors, etc.

Copropriété horizontale : des maisons individuelles sur un terrain commun

La copropriété horizontale a émergé dans les années 1960, en zones pavillonnaires de région parisienne particulièrement. Étant donné que les promoteurs n’obtenaient pas toujours l’accord de l’urbanisme pour diviser les terrains en parcelles, ils construisaient donc une copropriété horizontale au lieu de construire un lotissement.

Le modèle de la copropriété horizontale est similaire à la copropriété verticale : chaque copropriétaire possède un lot incluant une partie privative (sa maison individuelle) ainsi qu’une partie du terrain qui représente les parties communes.

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Bon à savoir :

La voirie, l’éclairage et les équipements de la copropriété horizontale constituent des parties communes. Leur entretien est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, à la hauteur de leur quote-part des parties communes.

Quelles différences entre copropriété horizontale et copropriété verticale ?

Des différences dans le bâti et la configuration

Comme vu précédemment, le bâti d’une copropriété horizontale et d’une copropriété verticale diffère. D’un côté, on retrouve un terrain composé de maisons individuelles, tandis que de l’autre, on trouve un immeuble étendu sur la hauteur. Cependant, il existe aussi des différences dans la configuration de chaque modèle.

En copropriété verticale, vous êtes maître à bord dans votre appartement. Personne n’est autorisé à y rentrer sans votre accord, et vous pouvez y réaliser les travaux que vous souhaitez tant qu’ils ne touchent pas aux parties communes. Vous pouvez effectuer la réfection de la salle de bain, ouvrir une cloison, etc. Bien entendu, vous payez seul pour ces travaux. En revanche, tous vos voisins peuvent par exemple utiliser la cage d’escalier et l’ascenseur et donc toutes les décisions qui affectent les parties communes (réfection des peintures du hall d’entrée, ravalement de façade…) doivent être prises en assemblée générale. En contrepartie, les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires à la hauteur de la quote-part des parties communes détenue par chacun.

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Bon à savoir :

Vos fenêtres ou votre balcon, entre autres, font partie de l’enveloppe extérieure de l’immeuble. Si vous souhaitez y toucher, vous devez également recueillir l’autorisation de la copropriété verticale pour ces travaux, au-delà d’une autorisation d’urbanisme, le cas échéant.

En revanche, en copropriété horizontale, le copropriétaire ne possède pas le terrain sur lequel est édifié sa maison. Cela signifie que :

  • Le copropriétaire a la jouissance exclusive de son jardin. Aucun voisin ne peut venir l’y troubler ;
  • Cependant, tout aménagement dans son jardin affecte les parties communes. Édifier un abri de jardin ou installer une piscine hors sol, par exemple, nécessite alors l’accord de la copropriété.
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Bon à savoir :

La voirie, l’éclairage et les équipements de la copropriété horizontale constituent aussi des parties communes. Leur entretien est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, à proportion de leur quote-part, exprimée en tantièmes.

Des différences dans la typologie d’acheteurs

La différence entre copropriété horizontale et copropriété verticale se distingue aussi par le profil des acheteurs. Effectivement, les copropriétés verticales sont plus adaptées aux propriétaires qui tiennent à rester les plus indépendants possible. Un désir qui n’est pas toujours assouvi en copropriété horizontale, puisque les copropriétaires peuvent avoir le sentiment d’être libres et de faire ce qu’ils veulent sur leur terrain, alors que ce dernier fait en réalité partie des parties communes.

C’est d’ailleurs pourquoi ce profil de propriétaire préfère acheter un bien immobilier en lotissement plutôt qu’en copropriété horizontale, lorsqu’il en a l’occasion.

Copropriété horizontale et verticale : une méthode de gestion commune

Malgré un certain nombre de différences, la loi du 10 juillet 1965 qui régit la copropriété, ne fait aucune distinction entre le régime juridique de la copropriété horizontale et de la copropriété verticale. Ainsi, dans les deux modèles, les mêmes règles s’appliquent, notamment :

Quelles sont les particularités de la copropriété horizontale ?

La première grande particularité de la copropriété horizontale est que la mise en pratique du règlement diffère de celui d’une copropriété verticale. En effet, comme vu précédemment, un aménagement de jardin est considéré comme travaux affectant les parties communes et requiert donc une autorisation de la copropriété.

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Bon à savoir :

Les règles de majorité varient selon la nature des travaux envisagés.

De plus, dans certains cas, comme par exemple des travaux qui touchent à l’aspect extérieur d’un bâtiment, une double autorisation est nécessaire : il faut l’accord de la copropriété ainsi que de la municipalité.

Le régime de la copropriété horizontale s’avère être plus contraignant et c’est pourquoi bien souvent les copropriétaires qui y sont soumis essaient d’en sortir.

En effet, un copropriétaire peut sortir d’une copropriété horizontale tout en gardant son bien immobilier, dans deux cas :

  • En activant le droit de scission d’un lot. Ceci est possible à condition que le sol de ce lot soit divisible du lotissement, par exemple s’il se situe à une extrémité. Pour que le projet aboutisse, un vote à la majorité absolue de l’article 25 est requis ;
  • En votant le passage du statut de copropriété à celui de lotissement en assemblée générale. Pour ce faire, il faut travailler en amont à un plan de partage à l’aide d’un géomètre car dans ce cas, l’administration des parties communes est confiée à une association syndicale libre.

Attention ! L’association syndicale libre est un organe particulier. C’est un mode de gestion collégial entre colotis, qui n’a rien à voir avec la copropriété ! En effet, l’ASL n’est pas régie par la loi de 1965 mais par la loi du 21 juin 1865, le décret du 18 décembre 1927, l’ordonnance du 1er juillet 2004. Chaque ASL fixe ses propres règles grâce à l’établissement de statuts.

Une ASL est composée d’organes bien différents de ceux en copropriété :

  • Le comité syndical, qui désigne un ensemble de colotis élus en assemblée générale. À la différence d’un conseil syndical en copropriété, le comité n’a pas un rôle consultatif, il gère l’ASL ;
  • Le président, c’est le représentant légal de l’ASL. Son rôle est de gérer les colotis et de faire appliquer les décisions. Il est élu par le comité syndical ;
  • Le directeur, qui a pour rôle d'assister le président. Il est d’ailleurs élu par le président lui-même. La présence d’un directeur n’est pas systématique, c’est les statuts qui prévoient sa présence ;
  • Le bureau, qui est composé d’un vice-président, d’un secrétaire et d’un trésorier. Il est élu seulement si cela est prévu dans les statuts.

L’un des seuls points communs entre copropriété et ASL est que les décisions sont prises en assemblée générale.

En résumé, la copropriété horizontale est composée de diverses particularités, mais il faut bien faire la distinction entre copropriété horizontale et lotissement. Certains promoteurs décident de construire une copropriété horizontale lorsqu’ils n’ont pas eu l’autorisation de diviser le terrain en parcelles. Dans un lotissement, le terrain appartient au propriétaire de la maison et la gestion collective s’applique uniquement aux équipements communs, et ne concerne donc pas le terrain sur lequel est construite la maison.


02 Juli 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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