Immobilier et loi Alur : ce qu'il faut savoir
La loi Alur est un texte de loi important qui encadre les pratiques immobilières. Cette loi a eu des répercussions sur de nombreux acteurs de l’immobilier : agences immobilières, syndic de copropriété, propriétaire bailleur… Zoom sur les mesures phares de la loi Alur.
Qu’est-ce que la loi Alur ?
La loi n°2014-336 du 24 mars 2014, dite loi Alur ou loi Duflot II, est une loi française pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.L’acronyme de la loi Alur est d’ailleurs : Accès au Logement et Urbanisme Rénové.
La loi Alur est entrée en vigueur en mars 2014.
Loi Alur de 2014 : quels sont ses objectifs ?
La loi Alur a plusieurs objectifs principaux :
- Améliorer l’accès au droit de logement décent ;
- Développer l’offre de logements, notamment à destination des personnes les plus vulnérables ;
- Clarifier les contrats de location pour rétablir des relations équilibrées entre professionnels de l’immobilier, propriétaires et locataires ;
- Réguler le marché immobilier pour empêcher les pratiques abusives ;
- Améliorer le fonctionnement des copropriétés ;
- Faciliter les travaux de rénovation énergétique.
Qui est concerné par la loi Alur ?
La loi Alur concerne toutes les parties prenantes du marché de l’immobilier, à savoir les agences immobilières, les syndics de copropriété, les locataires, les bailleurs ainsi que les copropriétés, syndicat des copropriétaires et membres du conseil syndical.
Les mesures phares de la loi Alur concernant la copropriété
La loi Alur a pris diverses mesures importantes pour faciliter et réglementer le fonctionnement des copropriétés.
Loi Alur et immatriculation des copropriétés
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, il est désormais obligatoire pour une copropriété de procéder à son immatriculation auprès du Registre National des copropriétés. Ce registre réunit des informations importantes telles que :
- Le nombre de lots d’une copropriété ;
- Son budget prévisionnel ;
- L’état des impayés ;
- Les procédures en cours.
Les formalités d’immatriculation doivent être réalisées par le syndic en place et s’appliquent également aux syndics bénévoles. L’immatriculation se fait en quelques clics sur le site du Registre National des copropriétés.
Chaque année, le syndic doit actualiser les informations figurant sur le registre. En cas d’évènements particuliers comme la division d’un immeuble par exemple, le syndic devra également notifier le Registre National des copropriétés pour mettre à jour l’immatriculation.
Si votre copropriété n’est pas immatriculée, Matera vous accompagne de A à Z pour effectuer ces démarches.
L’obligation d’établir une fiche synthétique
Le syndic a également l’obligation d’établir une fiche synthétique depuis le 31 décembre 2018. Elle doit être datée et signée par le syndic de copropriété.
La fiche synthétique est un document qui a pour vocation de rassembler toutes les données financières et techniques d’une copropriété. En particulier, elle doit contenir :
- Le nom d’usage et l’adresse du syndicat des copropriétaires ;
- L’adresse du ou des immeubles si elle est différente de celle du syndicat ;
- Le numéro d’immatriculation de la copropriété et la date de sa dernière mise à jour ;
- La date d’établissement du règlement de copropriété ;
- Le nom, prénom et adresse du représentant légal de la copropriété : il s’agit du syndic de copropriété ou du syndic provisoire dans le cas d’une copropriété neuve ;
- Le cadre d’intervention de ce représentant légal ;
- Le nombre total de lots de copropriété inscrits dans le règlement de copropriété ainsi que leur usage ;
- Le nombre de bâtiments et période de construction ;
- Le type de chauffage utilisé et pour un chauffage collectif non urbain, le type d’énergie utilisé ;
- Le nombre d’ascenseurs ;
- Les données financières de la copropriété : montant des charges courantes, des dettes fournisseurs, des impayés et du fonds de travaux.
L’encadrement de la rémunération des syndics par la loi Alur
Si vous passez par un syndic professionnel pour la gestion de votre copropriété, vous devez savoir que les honoraires de syndic coûtent cher. Et cela sans compter les prestations additionnelles facturées par les syndics de copropriété.
Pour encadrer cela et éviter les abus, la loi Alur est venue imposer aux syndics de faire une distinction entre le forfait de base (les honoraires que vous payez tous les ans) et les prestations exceptionnelles qui sont facturées en supplément à la copropriété.
Toutes les prestations qui doivent être incluses dans le contrat de base du syndic sont détaillées dans le décret du 17 mars 1967 (voir annexes 1 et 2).
En ce qui concerne les prestations additionnelles, voici ce qui peut occasionner un coût supplémentaire :
- La tenue d’une assemblée générale qui dépasse 18h ;
- La convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire ;
- L’établissement ou la modification du règlement de copropriété ;
- Les gros travaux : les syndics professionnels prennent en moyenne une commission de 4% sur le montant total HT des travaux ;
- La gestion des impayés ;
- Les frais postaux et frais de photocopies.
Pour réaliser des économies pérennes, pensez aux modèles d’autogestion comme le syndic bénévole ou le syndic coopératif !
Loi Alur et assurance du copropriétaire
La loi Alur oblige tout copropriétaire à s’assurer contre les risques de responsabilité civile, qu’il soit copropriétaire occupant ou non.
Chez Matera, nous offrons une assurance en responsabilité civile pour tous les membres du conseil syndical grâce à notre partenaire AXA.
La constitution d’un fonds de travaux prévue par la loi Alur
Depuis le 1er janvier 2017, la constitution d’un fonds de travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés. Cela signifie que les copropriétaires doivent constituer des provisions supplémentaires pour nourrir ce fonds afin d’anticiper le coût de futurs travaux pour la copropriété.
Le fonds de travaux doit être stocké sur un compte bancaire à part du compte de la copropriété. Le compte doit être rémunéré. En pratique, il s’agit souvent d’un livret A.
La modification des règles de majorité prévue par la loi Alur
Certaines règles de majorité ont été assouplies avec la loi Alur, notamment en ce qui concerne les travaux de copropriété. Désormais, des travaux de surélévation ne sont plus votés à l’unanimité des copropriétaires mais seulement à la majorité des 2/3 de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents le jour de l’assemblée générale.
L’obligation d’un compte bancaire séparé pour la copropriété
La loi Alur a rendu obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. C’est au syndic d’ouvrir ce compte bancaire. Il ne peut pas demander des frais supplémentaires pour cette prestation.
Au moment de la loi Alur, les copropriétés d’au plus de 15 lots pouvaient dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. À partir du 31 décembre 2020, suite à la réforme de la copropriété, toutes les copropriétés seront concernées par cette obligation.
L’obligation de fournir un extranet pour les syndics professionnels
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, les syndics de copropriété ont également l’obligation de fournir aux copropriété un extranet. Ce portail Internet reprend l’ensemble des informations essentielles de la vie de la copropriété telles que les contrats, les comptes, etc.
Toutefois, beaucoup de syndics professionnels ont mis du temps avant de mettre en place un extranet à la disposition des copropriétaires.
Chez Matera, vous avez accès à un espace dédié depuis lequel vous pouvez suivre les comptes de la copropriété en temps réel. Vous avez également accès à tous les documents nécessaires et tous les suivis de dossiers pour plus de transparence.
Les dispositions de la loi Alur relatives aux propriétaires bailleurs
La loi Alur encadre également les contrats de location et pose notamment des règles pour les propriétaires bailleurs.
Loi Alur et définition des zones tendues
La loi Alur définit la zone tendue en tant qu’une liste de communes urbaines de métropoles où le marché immobilier est tendu. Cela signifie que l’offre est inférieure à la demande et que dans ces métropoles, l’accès aux logements est difficile pour les locataires.
Ainsi, les loyers sont souvent plus élevés en zone tendue. Pour éviter les abus, la loi Alur est venue encadrer les loyers dans les zones tendues. En plus de cet encadrement, les métropoles de Lille et Paris ont mis en place un plafonnement des loyers.
Dans trois cas, la fixation du loyer est libre même en zone tendue. Il s’agit des cas suivants :
- Les logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location ;
- Les logements inoccupés par un locataire pendant plus de 18 mois ;
- Les logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
La liste des zones tendues est disponible ici.
L’encadrement des contrats de location
Pour les propriétaires bailleurs, la loi Alur a également mis en place deux modèles types de contrats de location, entrés en vigueur à partir du 1er août 2015. Ces modèles définissent les mentions obligatoires à faire apparaître sur les contrats de location vides et meublés. En voici quelques exemples :
- La surface habitable du logement ;
- Le loyer de référence de la zone géographique du logement ;
- La date et le montant du dernier versement du locataire précédent ;
- Les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
- La liste et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de bail.
Les bailleurs peuvent ajouter des clauses à ces modèles de contrats de location.
L’encadrement des états des lieux par la loi Alur
Désormais, pour que l’état des lieux ait une valeur juridique, il devra contenir les éléments reçus lors de la remise des clés ainsi que le relevé des compteurs de gaz, d’électricité et d’eau.
Par ailleurs, le locataire est désormais en droit d’exiger un état des lieux d’entrée avant la remise des clés. Si le bailleur refuse, il n’aura pas le droit de conserver le dépôt de garantie suite à l’état des lieux de sortie.
Les règles mises en place par la loi Alur concernant le dépôt de garantie
La loi Alur encadre également les règles de restitution du dépôt de garantie :
- Si l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie, le délai de restitution est abaissé à un mois ;
- En cas de dégradations, le bailleur dispose de deux mois pour restituer le dépôt de garantie amputé des dépenses nécessaires à engager pour effectuer les réparations nécessaires.
Si le bailleur dépasse ce délai, il peut être assujetti à une pénalité de 10% du montant du loyer mensuel par mois de retard.
Si vous louez un bien dans une copropriété, le bailleur peut conserver 20% du dépôt de garantie jusqu’à la prochaine assemblée générale pour effectuer le décompte des charges locatives réelles. Il dispose d’un mois suivant l’assemblée générale pour vous restituer les 20% restants.
Loi Alur et préavis
Généralement, la durée de préavis pour quitter un logement vide est de trois mois. Toutefois, la loi Alur a émis quelques exceptions à la règle. Le délai de préavis est abaissé à un mois :
- Si le logement est situé en zone tendue ;
- Si le locataire est en situation de handicap bénéficiant de l’AAH ;
- Si le locataire déménage pour cause de raison de santé.
L’encadrement des loyers par la loi Alur
La loi Alur a établi des observatoires chargés de fixer des plafonds et d’encadrer les loyers en fonction de chaque zone géographique. En fonction des données recueillies par les observatoires, le Préfet se charge de fixer trois indicateurs de loyer pour chaque catégorie de logement et par quartier chaque année. Il s’agit du :
- Loyer médian de référence selon le stock des loyers existants ;
- Loyer médian de référence majoré : inférieur ou égal à 20% du loyer médian de référence ;
- Loyer médian de référence minoré : inférieur de 30% au loyer médian.
Si le locataire se rend compte que l’encadrement des loyers n’est pas respecté, il peut saisir la Commission de Conciliation pour obtenir réparation.
La notion de décence du logement
La loi Alur a également mis en avant la notion de décence du logement pour lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Pour ce faire, le décret du 19 décembre 2016 donne droit aux collectivités de vérifier la qualité des logements mis en location en France. Les principaux critères évalués sont notamment la qualité de la structure du logement (surface habitable, humidité, présence de plomb, etc.) ainsi que la qualité des installations électriques, de gaz et d’eau.
Les communes volontaires et les établissements de coopération intercommunale (EPCI) peuvent également déterminer des zones géographiques où une déclaration, ou même une autorisation, de mise en location est requise.
Ces dispositions ne concernent ni les baux commerciaux ni les locations saisonnières de tourisme.
Les expulsions depuis la loi Alur
Pour renforcer le droit des locataires, la loi Alur a prolongé la trêve hivernale. Désormais, du 1er novembre au 31 mars, les propriétaires bailleurs ont l’interdiction d’expulser leur locataire. En revanche, en cas d’impayés, il est toujours possible de saisir la justice pendant cette période.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2015, un bailleur ne peut expulser lui-même un locataire en cas d’impayés. Il doit obligatoirement saisir un huissier de justice qui se chargera de passer au domicile du locataire pour le prévenir du litige. À partir de ce moment, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler ses dettes locatives. Si le bailleur n’obtient pas les sommes dues, il pourra saisir la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) qui s’occupera de gérer l’expulsion du locataire débiteur.
Loi Alur et colocation
Avant la loi Alur, la colocation impliquait la rédaction d’un contrat unique pour tous les colocataires d’un même logement.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, il est possible de rédiger plusieurs contrats de baux propres à chacun des locataires.
Par ailleurs, la clause de solidarité en cas de colocation est également modifiée par la loi Alur. Auparavant, les colocataires restaient solidaires jusqu’à la fin du contrat de location, et ce, même si l’un des colocataires prenait congé avant. Avec la loi Alur, si un locataire prend congé, la clause de solidarité s’étend jusqu’à 6 mois maximum après la prise de congé sauf si un nouveau locataire entre dans le bien immobilier.
L’encadrement des frais d’agence
Les frais des agences immobilières ont été également encadrés par la loi Alur en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement :
- 8€/m2 dans les zones normales ;
- 10€/m2 dans les zones tendues ;
- 12€/m2 dans les zones très tendues.
