La loi Alur est un texte de loi important qui encadre les pratiques immobilières. Cette loi a eu des répercussions sur de nombreux acteurs de l’immobilier : agences immobilières, syndic de copropriété, propriétaire bailleur… Zoom sur les mesures phares de la loi Alur.
La loi n°2014-336 du 24 mars 2014, dite loi Alur ou loi Duflot II, est une loi française pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.L’acronyme de la loi Alur est d’ailleurs : Accès au Logement et Urbanisme Rénové.
La loi Alur est entrée en vigueur en mars 2014.
La loi Alur a plusieurs objectifs principaux :
La loi Alur concerne toutes les parties prenantes du marché de l’immobilier, à savoir les agences immobilières, les syndics de copropriété, les locataires, les bailleurs ainsi que les copropriétés, syndicat des copropriétaires et membres du conseil syndical.
La loi Alur a pris diverses mesures importantes pour faciliter et réglementer le fonctionnement des copropriétés.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, il est désormais obligatoire pour une copropriété de procéder à son immatriculation auprès du Registre National des copropriétés. Ce registre réunit des informations importantes telles que :
Les formalités d’immatriculation doivent être réalisées par le syndic en place et s’appliquent également aux syndics bénévoles. L’immatriculation se fait en quelques clics sur le site du Registre National des copropriétés.
Chaque année, le syndic doit actualiser les informations figurant sur le registre. En cas d’évènements particuliers comme la division d’un immeuble par exemple, le syndic devra également notifier le Registre National des copropriétés pour mettre à jour l’immatriculation.
Si votre copropriété n’est pas immatriculée, Matera vous accompagne de A à Z pour effectuer ces démarches.
Le syndic a également l’obligation d’établir une fiche synthétique depuis le 31 décembre 2018. Elle doit être datée et signée par le syndic de copropriété.
La fiche synthétique est un document qui a pour vocation de rassembler toutes les données financières et techniques d’une copropriété. En particulier, elle doit contenir :
Si vous passez par un syndic professionnel pour la gestion de votre copropriété, vous devez savoir que les honoraires de syndic coûtent cher. Et cela sans compter les prestations additionnelles facturées par les syndics de copropriété.
Pour encadrer cela et éviter les abus, la loi Alur est venue imposer aux syndics de faire une distinction entre le forfait de base (les honoraires que vous payez tous les ans) et les prestations exceptionnelles qui sont facturées en supplément à la copropriété.
Toutes les prestations qui doivent être incluses dans le contrat de base du syndic sont détaillées dans le décret du 17 mars 1967 (voir annexes 1 et 2).
En ce qui concerne les prestations additionnelles, voici ce qui peut occasionner un coût supplémentaire :
Pour réaliser des économies pérennes, pensez aux modèles d’autogestion comme le syndic bénévole ou le syndic coopératif !
La loi Alur oblige tout copropriétaire à s’assurer contre les risques de responsabilité civile, qu’il soit copropriétaire occupant ou non.
Chez Matera, nous offrons une assurance en responsabilité civile pour tous les membres du conseil syndical grâce à notre partenaire AXA.
Depuis le 1er janvier 2017, la constitution d’un fonds de travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés. Cela signifie que les copropriétaires doivent constituer des provisions supplémentaires pour nourrir ce fonds afin d’anticiper le coût de futurs travaux pour la copropriété.
Le fonds de travaux doit être stocké sur un compte bancaire à part du compte de la copropriété. Le compte doit être rémunéré. En pratique, il s’agit souvent d’un livret A.
Certaines règles de majorité ont été assouplies avec la loi Alur, notamment en ce qui concerne les travaux de copropriété. Désormais, des travaux de surélévation ne sont plus votés à l’unanimité des copropriétaires mais seulement à la majorité des 2/3 de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents le jour de l’assemblée générale.
La loi Alur a rendu obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. C’est au syndic d’ouvrir ce compte bancaire. Il ne peut pas demander des frais supplémentaires pour cette prestation.
Au moment de la loi Alur, les copropriétés d’au plus de 15 lots pouvaient dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. À partir du 31 décembre 2020, suite à la réforme de la copropriété, toutes les copropriétés seront concernées par cette obligation.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, les syndics de copropriété ont également l’obligation de fournir aux copropriété un extranet. Ce portail Internet reprend l’ensemble des informations essentielles de la vie de la copropriété telles que les contrats, les comptes, etc.
Toutefois, beaucoup de syndics professionnels ont mis du temps avant de mettre en place un extranet à la disposition des copropriétaires.
Chez Matera, vous avez accès à un espace dédié depuis lequel vous pouvez suivre les comptes de la copropriété en temps réel. Vous avez également accès à tous les documents nécessaires et tous les suivis de dossiers pour plus de transparence.
La loi Alur encadre également les contrats de location et pose notamment des règles pour les propriétaires bailleurs.
La loi Alur définit la zone tendue en tant qu’une liste de communes urbaines de métropoles où le marché immobilier est tendu. Cela signifie que l’offre est inférieure à la demande et que dans ces métropoles, l’accès aux logements est difficile pour les locataires.
Ainsi, les loyers sont souvent plus élevés en zone tendue. Pour éviter les abus, la loi Alur est venue encadrer les loyers dans les zones tendues. En plus de cet encadrement, les métropoles de Lille et Paris ont mis en place un plafonnement des loyers.
Dans trois cas, la fixation du loyer est libre même en zone tendue. Il s’agit des cas suivants :
La liste des zones tendues est disponible ici.
Pour les propriétaires bailleurs, la loi Alur a également mis en place deux modèles types de contrats de location, entrés en vigueur à partir du 1er août 2015. Ces modèles définissent les mentions obligatoires à faire apparaître sur les contrats de location vides et meublés. En voici quelques exemples :
Les bailleurs peuvent ajouter des clauses à ces modèles de contrats de location.
Désormais, pour que l’état des lieux ait une valeur juridique, il devra contenir les éléments reçus lors de la remise des clés ainsi que le relevé des compteurs de gaz, d’électricité et d’eau.
Par ailleurs, le locataire est désormais en droit d’exiger un état des lieux d’entrée avant la remise des clés. Si le bailleur refuse, il n’aura pas le droit de conserver le dépôt de garantie suite à l’état des lieux de sortie.
La loi Alur encadre également les règles de restitution du dépôt de garantie :
Si le bailleur dépasse ce délai, il peut être assujetti à une pénalité de 10% du montant du loyer mensuel par mois de retard.
Si vous louez un bien dans une copropriété, le bailleur peut conserver 20% du dépôt de garantie jusqu’à la prochaine assemblée générale pour effectuer le décompte des charges locatives réelles. Il dispose d’un mois suivant l’assemblée générale pour vous restituer les 20% restants.
Généralement, la durée de préavis pour quitter un logement vide est de trois mois. Toutefois, la loi Alur a émis quelques exceptions à la règle. Le délai de préavis est abaissé à un mois :
La loi Alur a établi des observatoires chargés de fixer des plafonds et d’encadrer les loyers en fonction de chaque zone géographique. En fonction des données recueillies par les observatoires, le Préfet se charge de fixer trois indicateurs de loyer pour chaque catégorie de logement et par quartier chaque année. Il s’agit du :
Si le locataire se rend compte que l’encadrement des loyers n’est pas respecté, il peut saisir la Commission de Conciliation pour obtenir réparation.
La loi Alur a également mis en avant la notion de décence du logement pour lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Pour ce faire, le décret du 19 décembre 2016 donne droit aux collectivités de vérifier la qualité des logements mis en location en France. Les principaux critères évalués sont notamment la qualité de la structure du logement (surface habitable, humidité, présence de plomb, etc.) ainsi que la qualité des installations électriques, de gaz et d’eau.
Les communes volontaires et les établissements de coopération intercommunale (EPCI) peuvent également déterminer des zones géographiques où une déclaration, ou même une autorisation, de mise en location est requise.
Ces dispositions ne concernent ni les baux commerciaux ni les locations saisonnières de tourisme.
Pour renforcer le droit des locataires, la loi Alur a prolongé la trêve hivernale. Désormais, du 1er novembre au 31 mars, les propriétaires bailleurs ont l’interdiction d’expulser leur locataire. En revanche, en cas d’impayés, il est toujours possible de saisir la justice pendant cette période.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2015, un bailleur ne peut expulser lui-même un locataire en cas d’impayés. Il doit obligatoirement saisir un huissier de justice qui se chargera de passer au domicile du locataire pour le prévenir du litige. À partir de ce moment, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler ses dettes locatives. Si le bailleur n’obtient pas les sommes dues, il pourra saisir la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) qui s’occupera de gérer l’expulsion du locataire débiteur.
Avant la loi Alur, la colocation impliquait la rédaction d’un contrat unique pour tous les colocataires d’un même logement.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, il est possible de rédiger plusieurs contrats de baux propres à chacun des locataires.
Par ailleurs, la clause de solidarité en cas de colocation est également modifiée par la loi Alur. Auparavant, les colocataires restaient solidaires jusqu’à la fin du contrat de location, et ce, même si l’un des colocataires prenait congé avant. Avec la loi Alur, si un locataire prend congé, la clause de solidarité s’étend jusqu’à 6 mois maximum après la prise de congé sauf si un nouveau locataire entre dans le bien immobilier.
Les frais des agences immobilières ont été également encadrés par la loi Alur en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement :