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Le pré-état daté est un document qui permet à l’acheteur d’un bien immobilier dans une copropriété d’obtenir toutes les informations administratives et financières concernant le lot qu’il envisage d’acquérir. Toutefois, le pré-état daté est souvent facturé par les syndics de copropriété. On vous explique dans cet article comment ne plus payer le pré-état daté en cas de vente.
Qu’est-ce que le pré-état daté ?
Lorsqu’on achète un bien immobilier en copropriété, il est nécessaire d’avoir en tête toutes les informations nécessaires concernant l’état financier du lot qu’il envisage d’acquérir. Il s’agit notamment des charges de copropriété, des travaux en cours, du niveau de dettes, etc.
Pour octroyer ce droit d’information à l’acheteur, le décret de 1967 a rendu obligatoire la présentation d’un état daté à destination de l’acheteur. L’état daté permet de connaître de nombreuses informations sur le lot vendu telles que :
- Le montant des provisions sur charges prévu dans le budget prévisionnel de la copropriété ;
- Le montant éventuel du fonds de travaux s’il y en a un ;
- Le montant des impayés s’il y en a ;
- Le montant des avances de trésorerie.
L’état daté doit être communiqué à l’acheteur avant la signature de l’acte de vente devant le notaire. Il doit être obligatoirement rédigé par le syndic de copropriété. Si vous passez par un syndic professionnel, l’établissement d’un état daté vous sera facturé en plus des honoraires de syndic.
Par ailleurs, la loi Alur est également venue renforcer le principe d’information du futur acquéreur en introduisant le pré-état daté. Le pré-état daté contient une série de documents administratifs et financiers destinée à ce que l’acheteur ait toutes les ressources nécessaires pour connaître l’état du lot de copropriété qu’il s’apprête à acheter.
Que doit contenir le pré-état daté ?
C’est l'article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation et l'article 54 de la loi Alur qui précisent les documents à transmettre à l’acquéreur dans le cadre du pré-état daté :
- Une copie du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ;
- La fiche synthétique de l’immeuble ;
- Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- Le dossier du diagnostic technique global (DTG) ;
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles afin que l’acquéreur soit informé des éventuels travaux et autres dossiers en cours dans la copropriété ;
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel ainsi que celles hors budget payé par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables ;
- L’état des impayés des charges de copropriété ;
- Les éventuelles dettes envers les prestataires ;
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu, le cas échéant.
État daté et pré-état daté : quelles différences ?
L’état daté et le pré-état daté sont souvent confondus. On vous explique les trois différences principales.
Tout d’abord, l’état daté intervient au moment de la signature de l’acte de vente tandis que le pré-état daté peut être présenté à l’acheteur avant la signature du compromis de vente.
Par ailleurs, à la différence de l’état daté, le pré-état daté n’est pas rendu obligatoire par la loi.
Enfin, l’état daté doit obligatoirement être rédigé par le syndic de copropriété à la demande du vendeur et du notaire. En revanche, en ce qui concerne le pré-état daté, vous pouvez le faire rédiger par le syndic de copropriété mais cela n’est nullement obligatoire. En faisant preuve de diligence, le vendeur peut parfaitement rassembler tous les documents nécessaires à l’établissement du pré-état daté et ainsi économiser des frais.
Les honoraires relatifs au pré-état daté : une pratique illégale !
Comme évoqué précédemment, le pré-état daté peut être préparé par le syndic de copropriété à la demande du vendeur ou du notaire mais cela n’est absolument pas obligatoire.
Or, certains syndics professionnels en profitent pour imposer la rédaction du pré-état daté et le facturer jusqu’à des prix pouvant atteindre 600€ !
Si vous faites face à ce genre de situations, vous pouvez opposer deux textes à votre syndic qui sont venus confirmer le caractère illégal de la pratique coûteuse du pré-état daté par le syndic de copropriété :
- Une réponse ministérielle en date du 15 septembre 2015 est venue préciser : “Le document intitulé “pré-état daté” n’a pas d’existence ni légale, ni réglementaire. Seul l’état daté (…) constitue un document exigible”. En somme, seul l’état daté est rendu obligatoire par la loi. La loi Alur prévoit simplement que les informations de l’état daté peuvent être transmises dès le compromis de vente afin de renforcer le droit d’information de l’acquéreur.
- L’entrée en vigueur le 2 juillet 2015 d’un décret établissant un contrat type de syndic de copropriété : dans ce décret, est prévu une liste exhaustive des prestations particulières pouvant donner lieu à une facturation supplémentaire. Or, il n’y est fait nulle mention du pré-état daté.
Ainsi, la facturation d’un pré-état daté est une pratique illégale pour tous les contrats de syndic à compter du 2 juillet 2015. Si d’aventure votre syndic vous réclame des honoraires relatifs à l’établissement d’un pré-état daté, nous vous recommandons fortement d’en refuser le paiement du prix et de lui faire part de ces deux textes de loi.
Comment ne plus payer le pré-état daté ?
Passez à l’envoi dématérialisé
Vous réaliserez déjà des économies en avançant les arguments énoncés ci-dessus à votre syndic de copropriété pour ne plus payer le pré-état daté.
Toutefois, il reste les frais d’envoi des documents qui peuvent coûter cher. Si l’article 54 de la loi Alur prévoyait la transmission des documents à l’acquéreur sur support papier, l'ordonnance du 27 août 2015 est venue assouplir cette réglementation. Depuis cette ordonnance, il est en effet possible pour le vendeur du lot de copropriété de fournir les documents à l’acquéreur par voie dématérialisée.
Changez de syndic !
La facturation illégale du pré-état daté est l’un des nombreux exemples des pratiques abusives des syndics professionnels.
D’après la loi de 1965, il est obligatoire de faire appel à un syndic de copropriété pour gérer son immeuble. En revanche, il existe différentes formes de syndics de copropriété :
- Le syndic professionnel : c’est lorsqu’on délègue la gestion de sa copropriété à une société externe. Dans ce cas-là, on décide de passer par un intermédiaire qui nous facture des honoraires et des frais annexes en échange de ses prestations de gestion.
- Le syndic bénévole : dans ce modèle, un copropriétaire est élu en qualité de syndic. Ce modèle a l’avantage d’être très économique puisque vous ne payez plus d’honoraires de syndic.
- Le syndic coopératif : en syndic coopératif, le président du conseil syndical exerce les fonctions de syndic. Il est assisté dans sa tâche par l’ensemble des conseillers syndicaux. Ce modèle est le plus vertueux car il rassemble de nombreux avantages : économies, répartition des tâches, convivialité dans l’immeuble, transparence, etc.
Ainsi, nous vous incitons à discuter avec les autres copropriétaires des besoins de votre immeuble pour choisir le bon modèle de syndic qui sera le plus adapté. Par exemple, si vous êtes en petite copropriété, le syndic bénévole ou le syndic coopératif peut vous faire réaliser des économies pérennes tout en optimisant votre gestion !
Une fois que vous êtes plus ou moins d’accord, vous pouvez ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la résolution de changement de syndic et améliorer la vie quotidienne dans votre copropriété !
