Comment créer et revoir son budget prévisionnel de copropriété ?

En copropriété, les dépenses courantes nécessaires à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble doivent être décidées à la majorité et supportées par l’ensemble des copropriétaires à proportion de leur quote-part. Pour planifier ces dépenses, le budget de la copropriété est préparé par le syndic et le conseil syndical, puis voté chaque année en assemblée générale. Conseils pour bien construire son budget prévisionnel ou le réactualiser sans commettre d’impairs…

Sommaire

1. Charges de la copropriété : quelles dépenses inclure au budget prévisionnel ?2. Budget prévisionnel : comment évaluer le montant d'une dépense courante de copropriété ?3. Appel de fonds et budget prévisionnel : quelles sont les règles de financement des dépenses ?4. Le vote du budget prévisionnel de copropriété5. Comment ajuster le budget de la copropriété en cours d’année ?

Charges de la copropriété : quelles dépenses inclure au budget prévisionnel ?

Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le budget de la copropriété doit détailler les « dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble ». En clair :

  • Prévoir le coût des maintenances et petites réparations – le remplacement de la chaudière, la réparation de l’ascenseur, ou même le changement des ampoules ;) Les vérifications périodiques règlementaires des équipements constituent également une dépense courante de maintenance.
  • Inclure les dépenses liées au fonctionnement de la copropriété : la rémunération du gardien et du jardinier le cas échéant, le prix de l’assurance, les factures d’énergie et les frais liés au nettoyage périodique des parties communes de l’immeuble, notamment.
  • Ne pas oublier les dépenses d’administration de l’immeuble ! Il s’agit des honoraires et frais additionnels du syndic pro, ou du prix de l’abonnement Matera

L’astuce pour ne pas commettre d’impair : reprenez votre budget de l’année N-1 pour n’oublier aucun poste !

À noter - les charges exceptionnelles sont exclues du budget de la copropriété. Elles concernent les travaux de conservation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble et sont votées en AG dès que nécessaire.

Plus besoin de syndic, je gère ma copro !

Avec Matera :
  • Économisez 50% de charges
  • Décidez vous-même des travaux et prestataires
  • Mettez de la transparence dans votre copropriété

Budget prévisionnel : comment évaluer le montant d'une dépense courante de copropriété ?

Pour établir le budget annuel de la copropriété, il faut nécessairement avancer des chiffres… 2 options :

  • Pour les dépenses déjà engagées en année N-1, et dont le coût n’a pas été contesté par l’assemblée des copropriétaires, basez-vous sur le montant payé antérieurement. Vous pouvez appliquer une légère augmentation pour éviter les mauvaises surprises – vous avez profité d’une offre commerciale d’un artisan, votre prestataire habituel a mis la clé sous la porte, l’inflation justifie une augmentation des tarifs…
  • Pour les nouvelles dépenses et celles qui vous ont semblé démesurées en année N-1, demandez plusieurs devis.

Il est important de pouvoir se baser sur des chiffres fiables. Un budget sous-estimé risque de mettre les copropriétaires en colère au moment du réajustement… A l’inverse, un budget prévisionnel surestimé requiert un appel de fonds inadapté : les copropriétaires risquent de ne pas apprécier avoir bloqué leur argent pour rien.

Appel de fonds et budget prévisionnel : quelles sont les règles de financement des dépenses ?

Les grands principes de répartition et de paiement des charges :

  • Chaque copropriétaire paye à proportion de sa quote-part des parties communes de l’immeuble.
  • Les sommes sont exigibles par provisions. Chaque versement correspond à un quart des sommes dues par le copropriétaire. A noter : l’AG peut voter des modalités de provisionnement différentes.
  • Les sommes doivent être versées au 1er jour de chaque trimestre de l’année en cours. L’AG peut voter un échéancier différent.

Le vote du budget prévisionnel de copropriété

Le budget de la copropriété est préparé par le syndic – professionnel ou bénévole – en concertation avec les membres du conseil syndical, puis approuvé par l’AG des copropriétaires. Le vote doit intervenir dans un délai minimum de 6 mois avant le début de l’année concernée. Les copropriétaires votent le budget de manière globale, à la majorité simple.

Comment ajuster le budget de la copropriété en cours d’année ?

Vous avez sous-estimé ou surestimé le coût des dépenses courantes annuelles de la copropriété ? Vous pouvez procéder à un réajustement en cours d’exercice. Le budget de la copropriété, une fois corrigé, doit être soumis au vote de l’assemblée générale.



Par Raphaël Di Meglio, posté le 1 DECEMBRE 2019