Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document essentiel au fonctionnement de la copropriété. Ce document obligatoire détermine les règles de vie pratique de la copropriété ainsi qu’un cadre juridique. Découvrez dans cet article le contenu du règlement de copropriété ainsi que la procédure de modification de ce document et les sanctions en cas de non-respect.

Définition d’un règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document écrit obligatoire qui a pour vocation de définir les règles de vie de l’immeuble. Le règlement de copropriété sert donc à définir l’organisation et le fonctionnement d’un immeuble. C’est pourquoi, il est essentiel que le règlement de copropriété soit rédigé avec soin car c’est à partir de ce document que vont se définir les règles de fonctionnement de la copropriété. Bon à savoir : Il est recommandé de faire rédiger le règlement de copropriété par un notaire.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ».

Bon à savoir : Nous vous recommandons d’être très précis dans les dispositions du règlement de copropriété. Cela évitera tout litige éventuel. Généralement, le règlement de copropriété est rédigé avant la naissance de la copropriété. C’est donc souvent le promoteur immobilier qui rédige ce document tandis que le syndic provisoire se doit de l’appliquer. Par ailleurs, le règlement de copropriété doit être accompagné d’un état descriptif de division. Ce document technique doit être rédigé par un géomètre expert et détaille les lots de la copropriété, les parties privatives et communes de l’immeuble. Bon à savoir : L’état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle. En cas de litige, le règlement de copropriété l’emporte sur l’état descriptif de division. Il est important de noter que c’est le syndic de copropriété, en accord avec les membres du conseil syndical, qui a pour mission de faire respecter le règlement de copropriété par tous les copropriétaires et les locataires de l’immeuble.

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Le contenu d’un règlement de copropriété

Le règlement de copropriété contient :

  • Les tantièmes et millièmes de chaque lot de la copropriété. Cet état descriptif peut être soit intégré au corps du règlement de copropriété soit y être annexé. Dans tous les cas, ce document est obligatoire et servira de calcul pour l’attribution des charges de copropriété ;
  • Le cadre juridique : cela inclut la répartition des charges de copropriétés, les charges récupérables locatives ainsi que les règles administratives des parties communes. Ce cadre juridique est essentiel et permet notamment au syndic (professionnel, bénévole ou coopératif) de gérer les aspects juridiques de la copropriété. Le règlement de copropriété a également pour but de définir les parties privatives et les parties communes d’un immeuble ;
  • Les pratiques de la vie courante : il s’agit des règles pratiques de fonctionnement de la copropriété telles que notamment la convocation des assemblées générales, l’institution d’un conseil syndical ou encore l’étendue éventuelle des pouvoirs du syndic de copropriété. Le règlement de copropriété peut également prévoir d’autres règles spécifiques comme par exemple la distribution du courrier, la limitation de travaux dans les parties privatives à certains jours ou horaires, l’usage du garage à vélo, etc.

Modification et mise à jour d’un règlement de copropriété : procédure

En général, les quotes-parts ne sont pas amenés à varier dans une copropriété sauf cas exceptionnel tel que la mise en place d’un ascenseur dans l’immeuble par exemple. Attention ! Si les quotes-parts sont modifiés, il faudra voter une nouvelle clé de répartition. L’unanimité est requise pour la modification de la répartition des charges sauf si la modification est nécessaire suite à un vote autorisant la réalisation de travaux, l’achat d’une partie privative, la vente d’une partie commune ou le changement d’usage d’une partie privative. Le cas échéant, en général, la modification et la mise à jour d’un règlement de copropriété doivent être votées en assemblée générale et concernent :

  • La modification de la destination de l’immeuble : dans ce cas, le vote unanime des copropriétaires est requis. C’est le cas notamment si l’immeuble autorise l’exercice d’une profession libérale ;
  • La modification de l’utilisation des parties communes et/ou privatives : ici, la double majorité est requise ;
  • La mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi : en général, un règlement de copropriété est établi à la naissance de la copropriété mais n’est jamais modifié. Pourtant, il est essentiel que le règlement de copropriété soit régulièrement mis à jour en fonction des changements législatifs. Nous vous rappelons à ce titre que toute clause qui entre en contradiction avec la loi ne peut s’appliquer. Afin de faciliter la mise en conformité des règlements de copropriété, seule la majorité simple est requise conformément à l’article 24 de la loi de 1965.

Le coût de la modification d’un règlement de copropriété

Il faut distinguer deux cas de modification d’un règlement de copropriété :

  • Faire une simple mise à jour : la rédaction d’un nouveau règlement de copropriété peut être nécessaire notamment si le règlement actuel de la copropriété est antérieur à la loi de 1965. Certains syndics, notamment professionnels, peuvent recommander un audit juridique effectué par un avocat spécialisé ou un notaire afin de savoir si la mise à jour du règlement est nécessaire. À noter que cet audit vous coûtera entre 450€ et 600€ environ. Si le règlement de copropriété doit être mis à jour, alors le coût sera réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs millièmes de charges générales ;

Bon à savoir : Vous n’encourez aucune sanction si votre règlement de copropriété n’est pas à jour. Toutefois, nous vous recommandons fortement de mettre régulièrement à jour votre règlement de copropriété afin qu’il soit conforme à la loi.

  • Modifier la répartition des tantièmes et millièmes : cette opération est plus coûteuse car l’intervention d’un géomètre expert est nécessaire. Les honoraires d’un géomètre sont libres donc n’oubliez pas de demander un devis détaillé au préalable. Comptez au moins 700€ pour l’intervention d’un géomètre. À cela s’ajoutent les frais de modification du règlement de copropriété qui sont répartis entre tous les copropriétaires.

Que faire en cas de non-respect du règlement de copropriété ?

Comme évoqué précédemment, c’est le syndic de copropriété qui est en charge de veiller au bon respect des dispositions du règlement de copropriété. Nous vous rappelons que le règlement de copropriété s’applique à tous les copropriétaires ainsi qu’aux locataires. Dans le cas d’un appartement mis en location, c’est le propriétaire-bailleur qui est responsable de la bonne application du règlement de copropriété par son locataire. En cas d’infraction au règlement de copropriété, le syndic peut tout d’abord mettre en demeure le contrevenant pour lui signifier le non-respect aux dispositions du règlement de copropriété. Si les infractions perdurent, le Tribunal de Grande Instance peut être saisi par le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété ou n’importe lequel des copropriétaires. Bon à savoir : Un constat d’huissier est nécessaire pour constater l’infraction au règlement de copropriété.


08 avril 2020
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique