Comment savoir quelle majorité choisir en AG de copropriété ?
Vous êtes syndic bénévole ? Comprendre les règles de majorité peut parfois être difficile. Matera vous explique tout.
Il convient d'abord de préciser que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes (exprimée en tantièmes).
Nous devons également ajouter qu'en cas d’utilisation spécifique d’équipements ou de parties communes (ascenseur, cage d’escalier…) par certains copropriétaires, toute résolution relative à ces éléments est votée en AG uniquement par les copropriétaires concernés, selon une quote-part spécifique définie dans le règlement de copropriété (clé de répartition).
Sommaire
Article 24 de la loi de 1965 : la majorité simple en AG
Elle correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale (AG). Pour qu’une décision soit votée à la majorité simple, il suffit que le nombre de voix « pour » soit strictement supérieur au nombre de voix « contre ». La particularité de cette règle de majorité réside dans le fait qu’on ne tient pas compte des voix des copropriétaires absents, ni même des abstentionnistes. De manière générale, cette règle de majorité s’applique pour les résolutions les plus courantes de la copropriété, qui constituent la majorité des résolutions. Il s’agit notamment des résolutions de vote du budget prévisionnel, de mise en place de contrats d’entretien pour l’immeuble, des travaux d’entretien courants etc. En outre, lorsque la loi ne prévoit pas de modalités de vote particulières, c’est la majorité simple qui s'applique par défaut.
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Article 25 de la loi de 1965 : la majorité absolue en AG
Elle correspond à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient absents, présents ou représentés. Pour qu’une décision soit votée à la majorité absolue, il faut que le nombre de voix « pour » soit strictement supérieur à la moitié des voix. Il s’agit notamment des résolutions relatives à la désignation d’un nouveau syndic, à l’élection des membres du conseil syndical, à l’installation de compteurs divisionnaires d’eau froide.
Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété : la particularité de l'article 25-1 de la loi de 1965
La majorité de l’article 25 étant assez difficile à obtenir, la passerelle introduite par l’article 25-1 a permis d’assouplir les conditions de vote des résolutions relevant normalement de l’article 25. Deux cas de figures sont à distinguer :
- Si le nombre de voix « pour » est égal ou supérieur au tiers des voix de tous les copropriétaires (soit 334 millièmes, si la copropriété comprend 1000 millièmes), la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote. Lors de ce second vote, la majorité nécessaire est celle de l'article 24.
- Si le nombre de voix « pour » est inférieur au tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité de l'article 24 est également possible mais uniquement dans le cadre d'une nouvelle assemblée générale qui devra impérativement être réunie dans les 3 mois.
A noter : la passerelle ne s’applique pas à quelques résolutions suivantes dont le vote relève exclusivement de l’article 25 (travaux comportant transformation, addition ou amélioration et individualisation des contrats de fourniture d'eau).
La double majorité en assemblée générale de copropriété prévue par l'article 26 de la loi de 1965
Pour être adoptée, une résolution à la majorité de l’article 26 doit réunir les deux conditions suivantes :
- Plus de la moitié du nombre de tous les copropriétaires (on tient compte du nombre de copropriétaires et non des tantièmes) doit émettre un vote favorable (50% du nombre total de copropriétaires + un copropriétaire).
- Ces copropriétaires qui ont voté favorablement doivent représenter au moins les 2/3 des voix de la copropriété. Exemple : Une copropriété totalisant 56 copropriétaires et 10.000 millièmes.
- La majorité est acquise par 29 copropriétaires favorables à la décision.
- Le nombre de voix « pour » doit être d’au moins 6.667 millièmes.
Cette majorité étant souvent difficile à atteindre, notamment du fait du nombre important d’absents lors des AG, il convient de collecter des pouvoirs en prévision du vote. Il s’agit notamment des résolutions relatives à l’achat ou la vente de parties communes, la modification du règlement de copropriété concernant l'usage et l'administration des parties communes.
Article 26 – avant dernier alinéa : l’unanimité
Certaines décisions lourdes de conséquences nécessitent l’accord de tous les copropriétaires : modification de la répartition des charges entre les différents copropriétaires, suppression d’un ascenseur ou de boites aux lettres.
Que se passe-t-il si une résolution n’a pas été adoptée à la bonne majorité ?
Cela fait partie des motifs de contestation d’une décision votée en assemblée générale. A savoir : seuls deux types de copropriétaires peuvent demander l’annulation d’une résolution adoptée en AG. D’une part, les copropriétaires défaillants (ceux qui n’étaient ni présents ni représenté à l’AG), et d’autre part, les copropriétaires opposants (ceux qui ont voté « contre » une résolution adoptée ou « pour » une résolution rejetée).
La mention de la règle de majorité à utiliser pour chaque résolution mise à l’ordre du jour est-elle obligatoire sur la convocation à l’assemblée générale ?
D’un point de vue légal, rien n’impose au syndic de faire figurer dans la convocation la règle de majorité applicable à chaque résolution figurant à l’ordre du jour de l’AG. Un arrêt rendu par la Cour de Cassation le 2 juillet 2002 le confirme : « aucun texte ne prescrit que soient mentionnées dans les convocations les majorités requises pour chaque délibération ».
