Les règles de majorités en assemblée générale : définitions et applications
Lors de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires se réunit pour débattre des différentes résolutions à l’ordre du jour. Pour faciliter la prise de décision au sein de la copropriété, des règles de majorité sont mises en place par la loi.
Sommaire
Le vote en assemblée générale de copropriété : quote-part et règles de majorités
En copropriété, le syndicat des copropriétaires doit se réunir lors de l’assemblée générale au moins une fois par an. La tenue de cette réunion, organisée par le syndic de copropriété en collaboration avec le conseil syndical, est l’une des missions obligatoires du syndic. Lors de celle-ci, les résolutions à l’ordre du jour sont soumises au vote des copropriétaires.
Chaque copropriétaire a un nombre de voix se basant sur la quote-part des parties communes qu’il détient. La quote-part s’exprime en tantièmes et millièmes. Tous les copropriétaires d’un même immeuble ne possèdent pas les mêmes quotes-parts. Cela suggère également que tous les copropriétaires n’ont pas le même nombre de voix.
L' article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que si un seul copropriétaire possède plus de la moitié des quotes-parts d’un immeuble, son nombre de voix doit être réduit pour être égal à la somme des voix des autres copropriétaires.
En plus des différentes quotes-parts à prendre en compte, il faut savoir que toutes les résolutions ne nécessitent pas la même majorité de vote. En effet, la loi de 1965 prévoit quatre types de majorités :
- La majorité simple ;
- La majorité absolue ;
- La double majorité ;
- Le vote à l’unanimité.
Dans le cas où un copropriétaire ne peut être présent en assemblée générale, il peut donner son pouvoir à une personne de son choix. Même s’il peut donner des consignes de vote au mandataire, ce dernier n’est pas obligé d’en tenir compte et peut voter comme bon lui semble. Il est donc important de donner son pouvoir à une personne de confiance.
La majorité simple en assemblée générale de copropriété
La majorité simple en assemblée générale est prévue dans l’article 24 de la loi de 1965. Sa particularité est que les voix des copropriétaires absents ne sont pas prises en compte. Pour qu’une résolution soit adoptée en majorité simple, les votes “POUR” doivent être strictement supérieurs aux votes “CONTRE”.
Sur 500 millièmes appartenant à des copropriétaires présents ou représentés : 200ièmes sont “POUR”, 140ièmes sont “CONTRE” et 160ièmes s'abstiennent. La résolution est adoptée en majorité simple car le nombre de votes “POUR” est supérieur aux nombres de votes “CONTRE”.
La majorité simple s’applique dans le cadre de résolutions courantes de la vie de la copropriété. Voici une liste non exhaustive des résolutions qui s’adoptent à la majorité simple :
- L’élection du président de séance de l’assemblée générale ;
- L’établissement du budget prévisionnel et approbation des comptes ;
- La mise en place des contrats d’entretien ;
- Les modifications du règlement de copropriété pour qu’il soit en conformité avec la loi ;
- L’administration de l’immeuble : l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical ou encore donner le quitus au syndic.
Si vous donnez le quitus au syndic, cela signifie que vous approuvez sa gestion. Il sera alors difficile de révoquer votre syndic.
- La réalisation d’un diagnostic technique global ;
- Les travaux d'entretien courants et les travaux obligatoires. Il s’agit par exemple des travaux nécessaires à la bonne tenue de l’immeuble ou de réparations dans les parties communes telles que l’entrée, l’escalier ou l’ascenseur par exemple.
La majorité simple s’applique par défaut lorsque la loi ne précise aucune majorité pour une résolution particulière.
La majorité absolue en assemblée générale de copropriété
La majorité absolue en assemblée générale est prévue dans l’article 25 de la loi de 1965. Sa particularité est que tous les votes des copropriétaires présents, représentés ou absents sont pris en compte. Cela veut dire que les abstentions peuvent influencer le vote.
Pour être adoptée, une résolution doit recueillir plus de la moitié de tous les votes confondus.
Reprenons l’exemple d’une copropriété à 500 millièmes. Une résolution recueille 200ièmes “POUR”, 150ièmes “CONTRE” et 150ièmes “ABSTENTION”. La résolution n’est pas adoptée car le “POUR” n’est pas supérieur à la moitié de l’ensemble des votes. Pour être adopté au premier tour, le “POUR” aurait dû représenter plus de 250 millièmes.
Une majorité absolue étant assez compliquée à obtenir, une clause a été ajoutée dans la loi. Dans le cas où une résolution recueille plus d’un tiers des votes favorables, elle peut être de nouveau soumise au vote dans la même assemblée générale, cette fois-ci en majorité simple. Dans ce cas, les abstentions ne sont pas prises en compte et il est plus facile d’adopter la résolution.
Voici une liste non exhaustive des résolutions qui s’adoptent à la majorité absolue :
- La désignation d’un syndic de copropriété ;
- La révocation du syndic de copropriété ;
- Les travaux d'amélioration, de transformation ou d’addition : ce sont les travaux qui ne sont pas nécessaires à la bonne tenue de l’immeuble mais qui apportent néanmoins un confort supplémentaire. Ce type de travaux permet également d’apporter de la plus-value aux logements qui font partie de la copropriété. Le remplacement d’un chauffage collectif est, par exemple, considéré comme une amélioration ;
- Les travaux d’économie d’énergie ;
- L’élection du conseil syndical ;
- La révocation du conseil syndical ;
- L’autorisation de travaux affectant les parties communes : c’est le cas par exemple de l’agrandissement d’une fenêtre dans un appartement ;
- L’installation d’un interphone ou d’un digicode.
La double majorité en assemblée générale de copropriété
La double majorité en assemblée générale est prévue dans l’article 26 de la loi de 1965. Ici, ce sont les votes des copropriétaires présents qui sont pris en compte. On parle de double majorité car celle-ci se base sur le nombre de tantièmes et le nombre de propriétaires au total. Pour qu’une résolution soit adoptée en double majorité il faut recueillir :
- Deux tiers des millièmes votant “Pour” ;
- Le vote favorable de plus de la moitié des copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble.
Une copropriété de 900 millièmes comporte 10 copropriétaires. Pour être adoptée, une résolution doit recevoir le vote favorable de 6 copropriétaires représentant un minimum de 600 millièmes.
Il est indispensable que ces deux conditions soient réunies pour que la résolution soit adoptée. Un nombre insuffisant de copropriétaires représentant deux tiers des millièmes ou un nombre suffisant de copropriétaires représentant un nombre de millièmes insuffisant ne permet pas de faire adopter la résolution.
Mais dans certains cas, l’article 26-1 autorise l’organisation d’un second vote, lors de la même assemblée générale. Le vote se fait, cette fois, à la majorité absolue. Pour obtenir ce second tour, il faut recueillir :
- Le tiers des millièmes votant “POUR” ;
- Le vote favorable de la moitié des copropriétaires.
La double majorité s’applique dans le cadre de résolutions visant à changer l’organisation de la copropriété en profondeur. Voici quelques exemples de résolutions à adopter à la double majorité :
- L’achat ou la vente des parties communes ;
- L’achat d’une partie privative pour l’installation d’un équipement à usage collectif ;
- La modification du règlement de copropriété concernant l’usage des parties communes.
La majorité à l’unanimité en assemblée générale de copropriété
L’article 26 de la loi de 1965 dispose que pour certaines décisions lourdes de conséquences, une unanimité de tous les copropriétaires présents, représentés, ou absents est nécessaire. Il s’agit par exemple de :
- La vente de parties communes qui porte atteinte à la destination de l’immeuble ;
- La modification de la répartition des charges (en dehors de travaux ou de la vente/achat d’un lot).
