Tout savoir sur le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est un organe essentiel en copropriété. Mais qui en fait partie ? Et quel est son rôle ? On vous explique tout dans notre guide dédié.

Définition du syndicat des copropriétaires

Conformément à la loi de 1965, tous les immeubles et groupes d’immeubles bâtis sont soumis au régime de la copropriété.

Dans toute copropriété, il y a un syndicat des copropriétaires. Cet organe est composé de l’ensemble des copropriétaires, sans aucune formalité. Ainsi, tous les propriétaires d’un lot de la copropriété (appartement, garage, box, local professionnel, etc.) font partie du syndicat des copropriétaires.

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Bon à savoir :

Dans une copropriété neuve, la copropriété naît au moment de l’achèvement de l’immeuble et de la livraison du premier lot. Le syndicat des copropriétaires est formé à ce moment-là.

Il convient de noter que pour faire partie du syndicat des copropriétaires, la seule condition est d’être propriétaire d’un lot de la copropriété. Ainsi, les locataires ne sont pas concernés. En revanche, les propriétaires bailleurs, même s’ils ne vivent pas sur place, font bel et bien partie du syndicat des copropriétaires.

Comment se crée le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires se crée automatiquement, sans aucune formalité. Il naît dès l’instant où la propriété d’un immeuble est répartie entre au moins deux personnes.

Le syndicat des copropriétaires dispose d’un nom et d’un siège qui correspond au lieu du situation de l’immeuble, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. Il est important que le syndicat des copropriétaires soit identifiable pour recevoir des courriers par exemple ou pour procéder à l’immatriculation de la copropriété, qui est, rappelons-le, une démarche obligatoire pour toutes les copropriétés à usage d’habitation.

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Bon à savoir :

Si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, on peut créer des syndicats secondaires par bâtiment qui peuvent coexister en plus du syndicat des copropriétaires principal.

Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires a des droits mais également des obligations.

La loi de 1965 stipule que le syndicat doit veiller à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes. Dans les faits, son champ d’action s’exerce surtout en assemblée générale.

En copropriété, au moins une assemblée générale est organisée par an. Elle doit être organisée et tenue par le syndic de copropriété. Lors de cette assemblée générale, le syndicat des copropriétaires décide notamment :

Bien sûr, la liste n’est pas exhaustive. Toutes ces résolutions font l’objet d’un vote selon les règles de majorité fixées dans la loi. Si les décisions sont approuvées en assemblée générale, c’est le syndic qui est chargé de les faire appliquer, sous le contrôle du conseil syndical.

Il convient de noter que le syndicat des copropriétaires n’est pas obligé d’assister à l’assemblée générale. Toutefois, cela est fortement recommandé car l’assemblée générale vous permet d’exprimer votre opinion et de suivre les dossiers en cours dans la copropriété. Par ailleurs, en cas de trop d’absentéismes, certaines décisions peuvent être bloquées si le quorum n’est pas atteint.

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Bon à savoir :

Si vous ne pouvez pas assister à l’assemblée générale, sachez que vous pouvez voter par anticipation de l’assemblée générale par correspondance grâce au formulaire annexé à votre convocation. Vous pouvez également donner pouvoir à une tierce personne qui votera en votre nom le jour de l’AG. Toutefois, il convient de rappeler que le pouvoir n’oblige pas le mandataire à respecter vos consignes de votes.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires a des droits, il a également des obligations. En particulier, il doit respecter les dispositions du règlement de copropriété. À noter que ce règlement intérieur s’applique d’ailleurs également aux locataires.

Le syndicat doit également respecter la destination de l’immeuble. Ainsi, si un copropriétaire prévoit de réaliser des travaux qui affecte les parties communes ou change la destination de l’immeuble, il devra en informer les autres copropriétaires et obtenir leur autorisation en assemblée générale.

Enfin, tous les copropriétaires doivent participer à la collecte des charges de copropriété à hauteur de la quote-part des parties communes détenue par chacun. Le montant des charges du par chaque copropriétaire est calculé selon les clés de répartition, exprimées en tantièmes et établies dans le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires : une personne morale

Le syndicat des copropriétaires est doté d’une personnalité juridique. C’est une personne morale de droit privé constitué par tous les propriétaires d’un même immeuble, sans aucune exception.

Cependant, on peut dire que la personne morale rassemble des personnes physiques et morales, en l’occurrence l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble.

Le fait que le syndicat des copropriétaires soit une personne morale lui permet notamment de conclure des relations contractuelles. Lors de la désignation d’un syndic par exemple, le contrat de syndic lie le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires.

Quelles sont les responsabilités du syndicat des copropriétaires ?

La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être mise en cause par un tiers ou par un copropriétaire, notamment en cas de dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien de l’immeuble.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance en responsabilité civile. Il en est de même pour chaque copropriétaire de l’immeuble, qu’il soit propriétaire bailleur ou occupant.

Syndic et syndicat des copropriétaires : quelles différences ?

Il ne faut pas confondre syndic et syndicat des copropriétaires. Même si les deux termes sont proches, il s’agit en effet de deux organes complètement différents dans une copropriété.

Le syndic est l’organe qui administre les parties communes de la copropriété. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Ses principales missions sont :

  • Collecter les charges auprès des copropriétaires de l’immeuble ;
  • Gérer les impayés ;
  • Payer les différents prestataires de l’immeuble ;
  • Assurer la comptabilité ;
  • Convoquer et tenir au moins une assemblée générale par an ;
  • Faire respecter les décisions prises en assemblée générale ;
  • Effectuer le suivi des travaux, le cas échéant ;
  • Faire respecter les dispositions du règlement de copropriété ;
  • Représenter le syndicat des copropriétaires dans ses actes et ses actions en justice.

Le syndic peut prendre plusieurs formes. La plus connue est le syndic professionnel. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires délègue la gestion de l’immeuble à une société et paie des honoraires pour ce service. Toutefois, le prix du syndic professionnel peut être salé car de nombreux frais annexes s’ajoutent à ces honoraires (frais de photocopies, frais postaux, commission sur les travaux, etc.).

Pour réaliser des économies, vous pouvez tout à fait passer à l’autogestion. Pour cela, deux choix s’offrent à vous :

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Bon à savoir :

Les avantages du syndic coopératif sont nombreux. En plus des économies, ce modèle permet de se répartir les tâches entre conseillers syndicaux pour être plus efficace et gagner du temps. Le syndic coopératif permet également de retrouver de la transparence dans la gestion et de la convivialité entre voisins.

Syndicat des copropriétaires et conseil syndical : quelles différences ?

Autre organe à ne pas confondre avec le syndicat des copropriétaires : le conseil syndical.

Le conseil syndical est un ensemble de copropriétaires élu en assemblée générale. Cet organe n’est pas obligatoire, sauf dans le cas d’un syndic coopératif. Toutefois, nous vous recommandons d’en constituer un car le conseil syndical joue un rôle clé dans la copropriété.

En effet, si vous êtes en syndic bénévole ou professionnel, le conseil syndical va jouer l’intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété pour faire remonter toutes vos demandes et vos besoins. Il permet également d’apaiser les tensions qu’il peut exister entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.

Le conseil syndical assiste généralement le syndic dans sa tâche et contrôle sa gestion des comptes pour s’assurer que les finances de l’immeuble sont bien tenues.

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Bon à savoir :

Le conseil syndical est présidé par un copropriétaire élu en tant que président du conseil syndical. La désignation du président du conseil syndical se fait entre les membres du conseil syndical.


02 avril 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
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