Tantièmes et millièmes : ce qu'il faut savoir

Les tantièmes et millièmes sont des notions fondamentales en copropriété car elles permettent de déterminer les quotes-parts des parties communes attribuées à chaque copropriétaire. Ces proportions serviront ensuite au syndic à déterminer le poids du vote de chaque copropriétaire ainsi que le montant des charges dont il doit s’acquitter. Zoom sur les notions de tantièmes et millièmes pour en savoir plus !

Tantièmes et millièmes : définition

Lorsqu’un acquéreur achète un bien en copropriété, il devient automatiquement copropriétaire et membre du syndicat des copropriétaires. Au sein d’une copropriété, chaque copropriétaire a la jouissance exclusive de la partie privative qui lui est affectée au moment de son acquisition. Cela peut être un logement individuel, une cave, un parking, etc.

Mais la plupart des immeubles contiennent également des parties communes, dont les copropriétaires se partagent l’usage. Les parties communes doivent être régulièrement entretenues pour assurer la bonne tenue de l’immeuble. Pour cela, les copropriétaires doivent s’acquitter des charges de copropriété à hauteur de leur quote-part des parties communes. Cette quote-part est exprimée en tantièmes et est établie dans la clé de répartition qui sert au syndic à calculer le montant des charges dû par chaque copropriétaire.

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Bon à savoir :

Les copropriétaires paient leurs charges lors de l’envoi par le syndic des appels de fonds. Ils sont généralement trimestriels.

Rappel : définition des parties privatives et des parties communes

Les parties privatives sont les parties dont les copropriétaires ont seuls la jouissance exclusive. Ce sont par exemple les logements individuels de la copropriété, les caves, les box, les emplacements de parking, etc.

En ce qui concerne les parties dites communes, elles sont listées par l’article 3 de la loi de 1965. Il s’agit :

  • Du sol, des cours, des parcs et jardins ;
  • Des voies d’accès ;
  • Du gros œuvre ;
  • Des éléments d’équipement commun ;
  • Des coffres, gaines et têtes de cheminées ;
  • Des locaux des services communs ;
  • Des passages et corridors.
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Bon à savoir :

Le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions contraires. C’est pourquoi, il est important de le consulter pour connaître les parties communes et privatives de votre immeuble.

Quelles différences entre tantièmes et millièmes ?

Le tantième est le pourcentage de propriété dont dispose chaque copropriétaire sur les parties communes. Cette quote-part est également chiffrée en millièmes dans le règlement de copropriété.

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Bon à savoir :

Tantièmes et millièmes sont souvent confondus par les copropriétaires. Le terme « tantièmes » est le terme générique tandis que le terme « millièmes » est la proportion des parties communes affectées à un lot (75/1000e par exemple).

Vous pouvez retrouver à tout moment la description des lots de la copropriété dans l’état descriptif de division. Il est soit établi dans le règlement de copropriété, soit annexé. Comme son nom l’indique, ce document technique fait état de la division de l’immeuble en lots numérotés.

Chaque lot de la copropriété est clairement identifié et détaillé comme suit :

  • Situation et nombre de pièces des parties privatives ;
  • Quote-part des parties communes rattachée.

Comment sont calculés les tantièmes en copropriété ?

Conformément à l’article 5 de la loi de 1965, les tantièmes sont proportionnels à la valeur relative des parties privatives. Établis par un géomètre expert au moment de la mise en copropriété de l’immeuble, les tantièmes sont généralement exprimés en millièmes ou en dix-millièmes.

En pratique, plus la valeur du lot de copropriété est élevée, plus la quote-part de parties communes le sera également.

Voici les critères pris en compte pour évaluer la valeur des parties privatives ;

  • La nature du lot : un appartement aura plus de valeur qu’un box ou une cave par exemple ;
  • La surface habitable ;
  • Le niveau de confort : des terrasses et balcons ou des cours privatives peuvent par exemple augmenter la valeur du lot, et donc, in fine, le nombre de tantièmes de parties communes correspondant ;
  • La situation du lot : un appartement sur cour jouit d’une tranquillité supérieure à l’appartement exposé aux nuisances sonores de la rue. De la même façon, un appartement en étage sera plus valorisé qu’un appartement en rez-de-chaussée.

À quoi servent les tantièmes et millièmes en copropriété ?

Les tantièmes et millièmes servent principalement à deux choses :

  • Tout d’abord, ils permettent de d’évaluer le nombre de voix de chaque copropriétaire en assemblée générale. En effet, plus les tantièmes rattachés à son lot seront élevés, plus il disposera de voix pour voter en assemblée générale.
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Bon à savoir :

Les décisions en assemblée générale ne se votent pas toute à la même majorité. Consultez notre article sur les règles de majorité pour en savoir plus.

  • Ensuite, les tantièmes servent à calculer le montant des charges de copropriété dû par chaque copropriétaire. Cela servira pour les charges courantes incluses dans le budget prévisionnel mais également pour les autres types de charges tels que le fonds de travaux Alur.
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Bon à savoir :

Dans les charges de copropriété, il convient toutefois de distinguer les charges courantes générales des charges courantes spéciales. Si les charges courantes générales sont dues par tous les copropriétaires, les charges courantes spéciales dépendent de l’usage des équipements communs. Par exemple, un copropriétaire en rez-de-chaussée ne paiera pas les charges inhérentes à la maintenance et au fonctionnement de l’ascenseur.

Comment modifier des tantièmes en copropriété ?

Il est tout à fait possible de modifier les tantièmes de la copropriété, même après la mise en copropriété de l’immeuble. Cela arrive notamment suite à un évènement qui a modifié en profondeur l’immeuble tel que :

  • La division ou la réunion d’un lot existant : dans le cas, l’assemblée générale doit approuver les nouveaux tantièmes ainsi que la modification du règlement de copropriété à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 ;
  • La vente d’une partie commune à un tiers ou à un copropriétaire : dans ce cas, l’assemblée générale doit approuver les nouveaux tantièmes et la modification du règlement de copropriété à l’unanimité si la modification entraîne un changement de destination de l’immeuble ; à la double majorité, le cas échéant ;
  • Les travaux : dans ce cas, la modification des tantièmes et du règlement se votent à la même majorité que les travaux.
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Bon à savoir :

Dans certains cas, le géomètre peut s’être trompé dès le début dans le calcul des tantièmes. Un copropriétaire lésé peut alors ajouter à l’ordre du jour la modification des tantièmes. La résolution devra être votée à l’unanimité.

De surcroît, le copropriétaire lésé pourra engager une action en révision pour obtenir la révision de la répartition des charges et obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Toutefois, cette action peut être introduite seulement dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot concerné.

Comment calculer des tantièmes en m2 ?

Pour calculer des tantièmes en m2, vous devez connaître la surface habitable d’au moins un logement de la copropriété.

Si tel est le cas, voici la formule à appliquer :

La surface habitable de l’immeuble est égale à la surface de l’appartement multipliée par le nombre de tantièmes de l’immeuble (après déduction des caves, parkings et réserves) divisé par le nombre de tantièmes de l’appartement.


11 mars 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
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