Tout savoir sur les travaux en copropriété

Vous vous apprêtez à effectuer des travaux dans votre copropriété ? Pour les réaliser correctement et éviter les mauvaises surprises, voici un rappel des obligations et des bonnes pratiques pour les travaux en copropriété.

Travaux : rappel sur la différence entre parties privatives et parties communes

Si vous habitez en appartement, il faut distinguer les travaux en parties privatives et les travaux en parties communes.

Les parties privatives

Il n’existe aucun texte de loi qui énumère de façon précise les parties privatives d’un immeuble. Toutefois, il est d’usage de considérer que les parties suivantes sont privatives :

  • L’intérieur des appartements : pièces à vivres, volets, fenêtres, balustrades et balcons éventuels ;
  • Les parquets et autres revêtements de sols ;
  • Les cloisons non porteuses ;
  • Les locaux accessoires dont l’usage et la jouissance sont réservés au copropriétaire : la cave, le garage, le grenier ;

Attention ! Certains règlements de copropriété peuvent contenir des dispositions contraires et stipuler notamment que les caves ou les balcons sont des parties communes. Nous vous invitons donc à consulter votre règlement de copropriété.

Les parties communes

À l’inverse, les parties communes sont celles utilisées par l’ensemble des copropriétaires. Il faut toutefois faire la différence entre les parties communes générales qui concernent tous les copropriétaires sans exception (le hall d’entrée par exemple) et les parties communes spéciales qui ne concernent qu’une partie des copropriétaires. Par exemple, l’ascenseur ne concernent pas les copropriétaires vivant au rez-de-chaussée.

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Quels sont les travaux votés en assemblée générale des copropriétaires ?

Les travaux qui affectent les parties communes doivent être obligatoirement votés en assemblée générale. Pour ce faire, vous devez tout d’abord mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les travaux que vous souhaitez réaliser.

Lors de l’AG, les copropriétaires votent la réalisation de ces travaux. Pour que le vote soit objectif, vous devez joindre des documents relatifs aux travaux à l’ordre du jour. En particulier, vous devez joindre au moins deux devis de prestataires différents pour les mettre en concurrence.

Les travaux sont ensuite votés à la majorité absolue conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965.

Attention ! Le syndic de copropriété, de par sa mission, peut convoquer des travaux urgents sans besoin de vote en assemblée générale. En cas de litige, le caractère « urgent » sera apprécié par le tribunal compétent.

Dans certains cas, certains travaux en parties privatives doivent être également soumis au vote en assemblée générale des copropriétaires. Il s’agit de tous les travaux qui modifient la destination de l’immeuble et/ou affectent les parties communes. C’est le cas par exemple de la transformation d’un logement personnel en local commercial (ou inversement).

Attention ! Les travaux sur mur porteur dans les appartements doivent être également soumis au vote des copropriétaires en assemblée générale. Il en est de même pour tous les travaux de façade (ravalement, changement de vitrine, agrandissement de fenêtre).

Qui paie les travaux en copropriété ?

Les travaux votés en assemblée générale sont répartis entre tous les copropriétaires de l’immeuble. À partir du moment où la décision a été prise, chaque copropriétaire se voit dans l’obligation de régler les charges liées aux travaux, proportionnellement à la quote-part détenue. Pour rappel, le calcul des quotes-parts s’effectue en fonction des tantièmes.

Bon à savoir : Pour les copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre les travaux pendant l’AG, il est possible de fractionner le paiement en réglant 1/10ème de sa quote-part chaque année.

Quelles sont les obligations du syndic à la réception des travaux en copropriété ?

Dans certains cas, c’est le syndic de copropriété qui assure le suivi du chantier dans le cadre de travaux en copropriété. Dans ce cas, à la fin des travaux, c’est le syndic qui devra attester que les travaux ont bien été réalisés. À ce titre, il est nécessaire d’organiser une réception de chantier au cours de laquelle le syndic devra s’assurer qu’il n’y a aucune malfaçon ni défaut. À l’issue de ce rendez-vous, l’entreprise ayant réalisé les travaux remettra un procès-verbal de parfait achèvement qui atteste de la fin des travaux. Ce document sert de preuve et doit être conservé.

Toutefois, en pratique, nous vous déconseillons de choisir le syndic de copropriété pour effectuer le suivi des travaux. En effet, ce dernier dispose rarement des compétences nécessaires pour effectuer un suivi correct. Nous vous recommandons de mandater un architecte ou une entreprise experte, particulièrement pour les gros travaux, afin de vous assurer un suivi de chantier optimal.

Bon à savoir : À la réception des travaux, il est fortement recommandé de faire une liste des réserves (exemple : une prise qui ne marche pas) que l’entreprise prestataire devra corriger.

Quel est l’accompagnement de Matera en ce qui concerne les travaux ?

L’accompagnement Matera intervient à chaque phase du chantier :

  • Avant le chantier : aide à la sélection de l’architecte et/ou de l’entreprise prestataire, comparaison des devis, bibliothèque technique pour les gros travaux et démarches (permis de construire, déclaration préalable, etc.), aide à la rédaction du cahier des charges, recherche de subventions et financements ;
  • Pendant le chantier : assistance juridique et technique, suivi de chantier (en pause pendant la pandémie du Covid-19) ;
  • Après le chantier : réception et suivi des levées des réserves, assistance et accompagnement juridique en cas de malfaçon.

Dans le cas des copropriétés neuves, nous vous accompagnons dans la livraison des parties communes et dans le suivi de la levée des réserves.

Cet accompagnement est bien sûr entièrement gratuit : tout est inclus dans votre abonnement Matera.

Quels sont les diagnostics obligatoires ?

Voici les diagnostics obligatoires pour tout type de travaux :

  • Le diagnostic amiante avant travaux (DAAT) pour tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 ;
  • Le diagnostic plomb avant travaux pour tous les immeubles construits avant 1949 ;
  • Le diagnostic termites avant travaux pour tous les immeubles situés en zones déclarées infestées.

Qu’est-ce qu’un coordonnateur SPS ?

Le coordonnateur SPS (Coordonnateur en matière de Sécurité et de Protection de la Santé) intervient dans les chantiers de copropriété dès lors qu’au moins deux entreprises interviennent sur le chantier successivement ou simultanément. Le coordonnateur SPS est obligatoire. Cette obligation vaut également si des sous-traitants de l’entreprise prestataire interviennent sur le chantier.

Quelle est la différence entre assurance dommage ouvrage et assurance de la copropriété ?

L’assurance dommage-ouvrage (DO) est obligatoire pour tout type de travaux. Elle se souscrit auprès de la compagnie d’assurance de son choix, avant le début du chantier. L’assurance dommage-ouvrage est obligatoire.

Si vous refusez de la souscrire, vous vous exposez à une amende de 75 000€ et/ou une peine de six mois d’emprisonnement.

Cette assurance vous permet d’être remboursé rapidement en cas de dommages couverts par la garantie décennale sans attendre une décision de justice. L’assurance dommage-ouvrage prend effet après expiration du délai de garantie de parfait achèvement, soit un an après la fin des travaux. Elle a une durée de validité de 10 ans à partir de la réception des travaux.

En cas de sinistre, une fois votre déclaration faite auprès de votre assureur, ce dernier dispose d’un délai de 60 jours à réception pour instruire votre demande. Il doit vous présenter une offre d’indemnisation dans un délai de 90 jours à réception.

L’assurance dommage-ouvrage vient donc en complément de la garantie décennale et ne peut s’y substituer. De la même façon, elle est différente de l’assurance de la copropriété qui, elle, est une assurance en responsabilité civile. Si vous êtes en syndic coopératif ou bénévole, cette assurance couvrira les éventuelles fautes et dommages du syndic, et ce, même en dehors des travaux.



Par Raphaël Di Meglio, posté le 04 juin 2020