Le dépôt de garantie : fonctionnement, modalités et restitution

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie, souvent appelé improprement “caution”, est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire-bailleur au moment de la signature du contrat de bail. Concrètement, il s’agit d’une garantie pour le bailleur qui pourra s’en servir en cas de défaillances financières du locataire et/ou de dégradations dans le logement.

Il est important de préciser que le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Cependant, pour vous prémunir contre le risque de loyers impayés, demander un dépôt de garantie à votre locataire est fortement recommandé.

Attention :

Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec la caution. Le dépôt de garantie est une somme d’argent encaissé par le propriétaire-bailleur tandis que la caution est une personne physique ou morale se portant garante pour payer le loyer et les charges locatives en cas de défaillance du locataire. Il existe deux types de cautions : la caution simple et la caution solidaire.

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Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement apparaître dans le contrat de bail. Celui-ci est plafonné par la loi ALUR et ne peut sous aucun prétexte être révisé pendant le bail ou lors du renouvellement de celui-ci.

Le montant du dépôt de garantie dépend de la nature de la location :

• Pour une location vide, le montant du dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges ;
• Pour une location meublée, le montant du dépôt ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charge ;

Attention :

Pour une location meublée signée avant la date du 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie est librement fixé par le propriétaire-bailleur.

• Pour un bail de mobilité (qui dure entre 1 et 10 mois), aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le propriétaire-bailleur.

Bon à savoir :

Le dépôt de garantie peut être versé directement par le locataire ou via un organisme tiers tel que :

• L’avance Loca-Pass, proposée par Action Logement : concrètement, il s’agit d’un prêt sans intérêt ni frais de dossier. Pour l’obtenir, le locataire doit être âgé de moins de 30 ans, être salarié du secteur privé (hors agricole) ou bien être étudiant. La demande doit être faite au maximum 2 mois après l’entrée dans les lieux ;
• Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) qui est une aide financière du gouvernement : le montant du dépôt de garantie varie en fonction du département. Tout comme l’avance Loca-Pass, il prend la forme d’un prêt à rembourser sans intérêts.

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Quand est versé le dépôt de garantie ?

Le versement du dépôt de garantie se fait après la signature du bail. Le bailleur peut donc demander le versement avant la remise des clés et l’entrée du locataire dans les lieux. Le versement du dépôt de garantie peut s’effectuer par chèque, par virement ou en espèces.

En cas de paiement par chèque, le bailleur a le droit, et a d’ailleurs tout intérêt, à encaisser le chèque dès le début du contrat de bail. Cela permet de vérifier la solvabilité du locataire.

Bon à savoir :

Si le locataire effectue le paiement en espèces, il est en droit de demander un reçu pour garder une trace écrite du versement.

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Que couvre le dépôt de garantie ?

Le bailleur n’a pas le droit de se servir dans le dépôt de garantie comme bon lui semble. Il devra d’ailleurs pouvoir justifier au locataire de chaque déduction qu’il fera sur le montant initial.

Le bailleur pourra utiliser le dépôt de garantie dans les cas suivants :

• Un ou plusieurs loyers impayés ;
• La remise en état initial du logement si le locataire a fait des modifications sans en informer le bailleur au préalable ;
• La remise en état du logement en cas de dégradations relatives à un manque d’entretien de la part du locataire.

Attention :

Le dépôt de garantie ne peut pas servir de paiement pour le dernier loyer. Le locataire doit s’acquitter du montant de tous ses loyers jusqu’à la fin du bail. Dans le cas contraire, il pourrait être mis en demeure par le propriétaire-bailleur.

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Quand est restitué le dépôt de garantie ?

Quelles sont les modalités de restitution du dépôt de garantie ?

Comme dit précédemment, le dépôt de garantie a pour vocation à être restitué dans le cas où le locataire se serait acquitté de tous ses loyers et charges locatives et qu’il n’a pas endommagé le logement. C’est lors de l’état des lieux de sortie que le bailleur et le locataire feront état du logement et des éventuelles réparations à effectuer.

Pour puiser dans le dépôt de garantie, le propriétaire-bailleur doit pouvoir fournir des pièces justificatives au locataire, tels que des factures ou des devis faits par des professionnels. Il est très important pour le propriétaire-bailleur de chiffrer le montant des dégradations avant d’utiliser le dépôt de garantie.

En cas de dépôt de garantie versé par un organisme tiers, sauf mention contraire indiquée dans le contrat de bail de location, le propriétaire-bailleur doit le restituer au locataire. Le locataire sera ensuite chargé de rembourser l’organisme en question.

Bon à savoir :

Dans le cas d’une location vide, le bailleur a le droit de garder jusqu’à 20% du dépôt de garantie jusqu’à la tenue de l’assemblée générale de la copropriété. À l’issue de cette assemblée générale, le bailleur pourra régulariser les charges locatives et soit demander un versement supplémentaire, soit rembourser le trop-perçu au locataire. Là encore, le bailleur doit fournir des pièces justificatives, notamment le procès-verbal de l’assemblée générale.

Attention :

Même si le bailleur doit être en mesure de chiffrer les montants des réparations, la jurisprudence atteste que le bailleur n’est pas dans l’obligation d’exécuter les travaux en question.

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Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?

Les délais de restitution se font en fonction de l’état des lieux de sortie. Il existe deux possibilités :

• Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, alors le propriétaire-bailleur dispose d’un délai d’un mois pour rendre le montant du dépôt de garantie à compter de la restitution des clés par le locataire ;
• Si le logement a subi des dégradations, le propriétaire-bailleur a un délai de deux mois pour redonner le montant du dépôt de garantie, et ce, une fois qu’il a récupéré les clés au locataire.

Si le propriétaire-bailleur ne respecte pas ces délais, il se verra attribuer une pénalité de 10% du montant total du loyer hors charges par mois de retard.

Pour faire valoir ses droits et mettre en place les pénalités de retard au propriétaire-bailleur, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre devra contenir la date de l’état des lieux de sortie ainsi que la date de rendu des clés par le locataire.

Bon à savoir :

Le locataire a l’obligation d’informer son ancien bailleur de sa nouvelle adresse pour que celui-ci puisse lui renvoyer son dépôt de garantie. La restitution du dépôt de garantie peut se faire par virement, espèces ou chèque par lettre recommandée avec accusé de réception.

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Quels sont les recours en cas de litige sur le dépôt de garantie ?

Les recours du bailleur en cas de litige sur le dépôt de garantie

En cas de litige entre le propriétaire-bailleur et son locataire concernant la restitution ou non du dépôt de garantie, le propriétaire-bailleur a différents recours, dont voici le détail :

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• Passer par un conciliateur de justice qui aidera les deux parties prenantes à trouver une solution à l’amiable ;
• Se tourner vers l’organisme de la Commission Départementale de Conciliation (CDC), pour régler, entre autres, les litiges concernant le dépôt de garantie ou l’état des lieux. Cette commission est composée de représentants de locataires et de propriétaires-bailleurs. Il faut s’adresser à la CDC compétente selon l’emplacement du logement. À noter que ce recours est totalement gratuit.
• Dans le cas où la voie de la médiation demeure infructueuse, l’affaire pourra être portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. La présence d’un avocat n’est pas nécessaire.

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Les recours du locataire en cas de litige sur le dépôt de garantie

Dans le cas où le locataire contesterait l’état des lieux et l’utilisation du dépôt de garantie par le propriétaire-bailleur, il a le droit de mettre en demeure le propriétaire-bailleur en saisissant également la Commission Départementale de Conciliation.

Si cette action reste infructueuse, le locataire peut également :

• Faire appel à un conciliateur de justice qui aidera les parties prenantes à trouver une solution amiable. Là encore, la solution est gratuite pour les deux parties ;
• Faire appel à un juge si la tentative de conciliation a échoué. La demande d'injonction à restituer le dépôt de garantie devra être adressée au greffe du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement ;

Faire appel au président du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement qui pourra ordonner une injonction de payer au propriétaire-bailleur. Pour ce faire, le locataire devra justifier que le propriétaire-bailleur retient le dépôt de garantie sans aucune raison valable, notamment grâce à l’état des lieux de sortie stipulant qu’il n’y a aucune dégradation dans le logement et aux différentes quittances de loyer.