Le guide du propriétaire bailleur

Être propriétaire bailleur implique de respecter certaines obligations. Pour louer un bien immobilier, il faut notamment conclure un contrat de bail entre le propriétaire bailleur et le locataire. Découvrez le guide complet du propriétaire bailleur.

Qu’est-ce qu’un propriétaire bailleur ?

Un propriétaire est une personne physique ou morale qui possède le logement et qui le loue à une personne, appelée locataire. Un bailleur est la personne qui signe le contrat de bail en son nom et s’engage ainsi contractuellement avec le locataire. Si c’est le propriétaire du logement qui signe le contrat de bail, on parle alors de propriétaire bailleur.

Attention ! Il ne faut pas confondre propriétaire bailleur et bailleur social. Un bailleur social est une personne morale disposant d’un agrément au titre du service d’intérêt général qui possède en général plusieurs biens et qui les louent contre des loyers modérés.

Si le propriétaire bailleur possède un bien dans un immeuble en copropriété, il est, de fait, copropriétaire dans cet immeuble. Toutefois, comme il n’habite pas la copropriété, il peut parfois se sentir désintéressé de la gestion de l’immeuble. Pourtant, une bonne gestion de copropriété et une bonne communication entre les copropriétaires peut rentabiliser l’investissement locatif effectué et donner envie à vos locataires de rester plus longtemps. C’est l’objet de cette section dédiée aux propriétaires bailleurs.

Les obligations du propriétaire bailleur

Dans le cadre d’une location immobilière, le propriétaire bailleur doit respecter les obligations suivantes :

  • Fournir un logement décent à son locataire sans mise en danger de la santé ni de la sécurité du locataire ;
  • Garantir au locataire une jouissance paisible du bien loué ;
  • Informer correctement le locataire et lui remettre certains documents tels que l’état des lieux d’entrée et de sortie, le dossier de diagnostic technique (DTT), une copie du règlement de copropriété, le contrat de bail ou encore les quittances de loyer ;
  • Réaliser des travaux hors réparation locative : il s’agit par exemple de l’installation d’un digicode, du remplacement d’une robinetterie vétuste ou des travaux d’isolation.

Les obligations du locataire

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, voici les obligations du locataire envers son propriétaire :

  • Payer le montant du loyer et des charges selon la périodicité prévue dans le contrat de bail, et ce, pendant toute la durée du contrat ;
  • User paisiblement du bien loué et notamment respecter le règlement de copropriété qui s’applique également aux locataires de l’immeuble ;
  • Assurer l’entretien courant du logement et effectuer les réparations locatives : la liste des réparations locatives est prévue dans le décret du 26 août 1987 ;
  • Souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs.

Les différents types de contrats de location

Il existe différents types de contrats de baux. Voici les principaux :

  • Le contrat de bail de location vide : seul le logement est mis à disposition du locataire ;
  • Le contrat de bail de location meublée : ici, le logement doit être équipé et directement habitable ;
  • Le contrat de bail étudiant, conclu pour une durée de 9 mois non renouvelable ;
  • Le contrat de bail mixte : pour les locataires souhaitant résider dans le logement et y exercer leur activité professionnelle ;
  • Le bail commercial ;
  • Le bail professionnel, qui concerne uniquement les professions libérales ;
  • Le bail saisonnier, qui est conclu uniquement pendant la durée d’activité du locataire ;
  • Le bail emphytéotique, qui est un bail de longue durée : entre 18 et 99 ans ;
  • Le bail de location de garage/box/parking.

Louer son bien : les garanties et assurances à souscrire

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez être inquiet de confier votre bien immobilier à un locataire. Pour vous rassurer, voici quelques garanties et assurances à ne pas oublier de souscrire :

  • L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : souscrire à une assurance PNO permet de répondre à l’obligation légale pour tous les propriétaires de souscrire une assurance en responsabilité civile mais également de protéger son bien immobilier. Elle est obligatoire pour tous les propriétaires d’un bien en copropriété depuis la loi Alur ;

  • La Garantie Loyers Impayés (GLI) : cette garantie permettra au propriétaire bailleur de se protéger contre d’éventuels impayés de loyers. C’est le propriétaire bailleur qui souscrit directement auprès d’une compagnie d’assurance une Garantie Loyers Impayés.

Attention ! Pour souscrire une GLI, le locataire doit être suffisamment solvable. Des conditions sont établies par les différentes compagnies d’assurance.

  • Le dispositif VISALE : VISALE est un dispositif du groupe Action Logement. Ce dispositif a pour vocation de faciliter l’accès au logement. C’est une caution gratuite de 36 mensualités en cas de loyers impayés. C’est le locataire qui doit en faire la demande.

Bon à savoir : Le dispositif VISALE est destiné aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés en contrat précaire.

Comment rentabiliser son investissement locatif ?

En tant que propriétaire bailleur, vous avez sûrement envie de rentabiliser votre investissement locatif ! Pour ce faire, rien de mieux que de plus s’investir dans sa copropriété. En effet, effectuer des travaux dans les parties privatives mais aussi dans les parties communes (ravalement de façade, réfection des toitures, etc.) ne fera qu’augmenter la valeur de votre bien immobilier.

Par ailleurs, une bonne communication entre tous les résidents de l’immeuble, y compris les locataires, permet une meilleure vie quotidienne en copropriété. Pour ce faire, Matera met à votre disposition un outil de communication où vous pouvez échanger avec tous les copropriétaires de l’immeuble et vos locataires. Ainsi, toutes les informations nécessaires à la copropriété sont bien diffusées. Vos locataires seront heureux de vivre dans l’immeuble et resteront ainsi plus longtemps !

Pour faciliter la gestion locative, Matera calcule également automatiquement le montant des charges déductibles. Vous n’avez plus qu’à le déclarer sur votre déclaration d’impôts !



Par Raphaël Di Meglio, posté le 17 Juin 2020