Tout savoir sur le bail étudiant
Le bail étudiant lie un bailleur et son locataire pour une durée de neuf mois. Il représente une alternative au contrat de location meublée. S’il existe de nombreuses similitudes entre ces deux contrats, ils restent deux entités distinctes. En effet, le bail étudiant offre plus de souplesse et s’adapte mieux aux besoins des étudiants. Zoom sur les particularités du bail étudiant.
Qu’est-ce qu’un bail étudiant ?
Un bail se définit comme un contrat par lequel un bailleur s’engage à mettre à disposition d’un locataire son logement moyennant le paiement d’un loyer.
Le bail étudiant a été créé par la loi du 6 juillet 1989 pour répondre aux besoins spécifiques des étudiants. Il s’agit d’une variante du contrat de location meublée. Sa principale différence est sa durée. Elle est de neuf mois dans un bail étudiant au lieu d’un an en location meublée classique. Cette durée de bail réduite est pensée pour s’adapter au rythme d’une année universitaire.
Le bail étudiant est un sous-type de bail d’habitation meublée. Cela signifie que le logement proposé au titre d’un bail étudiant doit répondre aux exigences d’un bail de location meublée, et notamment être fourni avec un mobilier suffisant pour assurer une vie décente au locataire sans qu’il ait besoin d’acheter des meubles supplémentaires.
La liste exhaustive des éléments de mobiliers qui doivent être présents a été établi par le décret du 31 juillet 2015 :
- Une literie avec couette ou couverture ;
- Des volets ou des rideaux dans les chambres ;
- Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde ;
- Un réfrigérateur, un congélateur ou un compartiment à congélation ;
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
- Des table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
Du matériel d'entretien ménager.
La présence de ce mobilier est obligatoire pour obtenir le droit de qualifier son logement de meublé. Dans le cas contraire, le locataire est en droit de saisir le tribunal judiciaire et un juge pourra ordonner la requalification du logement en location vide. Or, le contrat de location vide est fondamentalement différent du bail étudiant.
Les conditions de validité du bail étudiant
Qui est concerné par le bail étudiant ?
Comme son nom l'indique, le bail étudiant est destiné à une personne ayant un statut étudiant. Le bailleur est en droit d’exiger la présentation de document prouvant le statut étudiant du locataire comme un certificat de scolarité par exemple.
Les étudiants en alternance ou en contrat de professionnalisation ne sont pas éligibles au contrat étudiant car ils ont un statut de salarié.
Bien sûr, le bail étudiant n’est pas la seule alternative pour les étudiants à la recherche d’un logement à louer. Ils peuvent très bien louer un bien au titre d’un contrat de location vide ou meublée.
Par ailleurs, le bailleur peut proposer à l'étudiant de signer un bail de mobilité, une autre alternative au contrat de location meublée classique.
Le bail de mobilité est sûrement le bail le plus flexible qui existe avec une durée qui peut aller de un à dix mois. Il s’adresse aux locataires ayant des besoins temporaires comme des étudiants, des personnes en stage, en formation professionnelle, ou en mission temporaire
La signature d’un bail étudiant
Tout comme le contrat de location meublée, le bail étudiant est établi par écrit. Une fois le document signé par toutes les parties prenantes, chacune d’entre elles devra garder en sa possession un exemplaire.
Le bailleur peut exiger la présence d’une caution solidaire. Il s'agit d'une personne physique ou morale qui s’engage à s’acquitter du loyer en cas d’impayés du locataire. Dans ce cas, celle-ci devra également conserver un exemplaire du contrat.
Pour que le bail soit valide les parties prenantes peuvent procéder par :
- Signature par acte authentique : Les parties prenantes font intervenir un notaire pour la rédaction et la signature du bail ;
- Signature sous seing privée : Le bailleur rédige le bail lui-même et la signature se fait entre les parties prenantes sans notaire.
En signant le bail, bailleur, locataire et caution solidaire s’engagent formellement à respecter toutes les clauses et conditions du contrat à partir de la date de prise d’effet.
Modalités de congé et de renouvellement du bail étudiant
Durée et renouvellement du bail étudiant
La date de prise d’effet correspond à la date de remise des clés du logement. Cette date peut être différente de la date de signature du bail. C’est donc à partir de la remise des clés et de l’entrée dans le logement que :
- Le locataire est redevable du loyer et des charges ;
- La période du bail commence à courir.
Comme mentionné précédemment, la durée d’un bail étudiant est de neuf mois. Il ne peut en aucun cas dépasser ce délai. Le bail étudiant n’est donc pas renouvelable de manière tacite. Cependant, il est possible pour les parties prenantes d’établir un nouveau contrat étudiant lorsque le premier arrive à échéance.
Un bail étudiant s’étend généralement de septembre à mai. Le bailleur peut donc disposer de son logement pendant l’été pour une location saisonnière par exemple.
Les modalités de congés du bail étudiant
Le bail étudiant est signé pour une durée de neuf mois. Cependant, le locataire conserve le droit de quitter son logement et déménager en résiliant son contrat à tout moment. Pour donner son congé, le locataire doit simplement prévenir son bailleur de sa volonté de résilier par anticipation le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou par remise en mains propres contre émargement ou récépissé.
Le propriétaire ne peut refuser une demande de résiliation. Il n’est donc pas nécessaire de mentionner le motif de la demande de congé.
Pour que le congé soit valable, le locataire doit respecter un préavis d’un mois qui commence à courir le jour suivant la réception du courrier de notification. Il est en droit de rendre les clés et de quitter le logement avant la fin du préavis. En revanche, il reste redevable du loyer jusqu’à la fin de celui-ci.
Dans le cadre d’un bail étudiant, le propriétaire ne peut donner congé à son locataire. Une fois le contrat signé, le propriétaire n’a pas la possibilité de mettre fin au contrat avant la fin de la durée du bail.
Le contrat étudiant : quelles sont les clauses obligatoires ?
Le décret du 29 mai 2015 dispose que tous les contrats de location meublée, dont le bail étudiant, doivent être conformes au contrat type et mentionner les clauses suivantes :
La désignation des parties
Le bail apporte des précisions sur l’identité de toutes les parties prenantes et mentionne :
- Le nom, prénom et adresse du bailleur ;
- Le nom et prénom du locataire ;
- Le nom, prénom et adresse de la caution solidaire, le cas échéant.
La destination et la description du logement
Dans le cas d’un bail étudiant, le logement a pour vocation d’être la résidence principale du locataire. Dans ce cas, on dit que le logement est à usage d’habitation.
Une résidence principale est un logement où le locataire réside au moins huit mois dans l’année.
Par ailleurs, le bail doit donner un descriptif précis des espaces suivants :
- Le logement et les annexes : surface habitable, nombre de pièces, type de bien, liste des annexes ;
- Les parties communes (si le bien se trouve en copropriété) : espaces verts, laverie, garage à vélos, etc. ;
- Les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication : fibre optique, antennes, etc. ;
Les modalités du contrat de location meublée
Le bail doit également faire mention de :
- La durée du bail, qui est de neuf mois non reconductibles ;
- La durée du préavis en cas de congé, qui s’élève à un mois pour le locataire.
Le loyer et les charges du bail étudiant
Encadrement du loyer, loyer de référence majoré et complément
Le bail étudiant doit fixer le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement de celui-ci. Dans la plupart des cas, le bailleur est en droit de fixer le montant du loyer qu’il souhaite. Il est cependant conseillé de respecter le prix du marché au moment de la mise en location.
Le contrat devra également mentionner le loyer du précédent locataire.
Par ailleurs, si le logement se trouve en zone tendue, alors le contrat de bail devra respecter le dispositif d’encadrement des loyers fixé par le gouvernement pour lutter contre le déséquilibre du marché de l’immobilier sur ces territoires.
Ce dispositif dispose qu’un bailleur n’a pas le droit d’augmenter son loyer entre deux locataires sauf si :
- Le logement est sous-évalué par rapport au prix marché actuel ;
- Le logement est resté vide pendant plus de 18 mois ;
- Des travaux d’améliorations ont été réalisés depuis le bail précédent d’un montant supérieur à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, le bailleur pourra augmenter son loyer d’un montant maximum de 15 % du coût total des travaux.
À l’encadrement des loyers, s’ajoute également une autre mesure : le plafonnement des loyers. Ce dispositif n’a été mis en place que dans les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme. Dans ces villes, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence majoré que les bailleurs n’ont pas le droit de dépasser. Si le logement se trouve dans l’une de ces villes, le contrat devra alors mentionner le montant du loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du bail.
Le montant du loyer de référence est disponible sur le site du service public pour les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme.
Cependant, si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, le bailleur pourra appliquer un complément de loyer et dépasser ainsi le loyer de référence majoré. Dans ce cas, le bail étudiant devra mentionner le montant du complément de loyer ainsi que la liste des caractéristiques justifiant sa présence.
La loi ne définit pas de façon précise les caractéristiques justifiant un complément de loyer. Si le locataire souhaite le contester, il dispose d’un délai de trois mois après la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception.
Modalités de révision du loyer
Il est possible pour un bailleur de faire ajouter une mention dans le bail qui prévoit la révision du loyer une fois par an. Pour cela, le contrat doit mentionner la date de révision, le trimestre de référence qui servira pour calculer le nouveau loyer ainsi que les modalités de révision du précédent locataire.
Si le logement est vide depuis 18 mois, le bailleur n’est pas obligé de mentionner les modalités de révision du précédent locataire.
Le bailleur peut faire réviser son loyer à la hausse tous les ans en se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE de manière trimestrielle.
Les charges récupérables
Pour les biens situés en copropriété, les copropriétaires sont redevables des charges relatives à l'exploitation et l’entretien des parties communes de la copropriété. Le bailleur peut demander à son locataire de s’acquitter d’une partie des charges. On parle alors de charges récupérables.
Celles-ci comprennent par exemple tous les frais relatifs à l’utilisation et à l’entretien d’un ascenseur (électricité, contrat de maintenance, etc.) ou les dépenses relatives à l’entretien d’un parking ou d’un espace vert.
La liste de charges récupérables est disponible sur le site du service public.
Dans les faits, le bailleur avance cette somme au syndicat des copropriétaires, puis il se fait rembourser ces charges dans le loyer demandé au locataire.
Le dépôt de garantie
Le bailleur est en droit d’exiger le versement de deux mois de loyer hors charges au moment de la signature du bail. C’est ce qu’on appelle un dépôt de garantie. Ce dispositif a pour but d’assurer au bailleur un fonds dans lequel il pourra puiser en cas d’impayés ou d’une détérioration de son bien. Il permet également de vérifier la solvabilité du locataire.
Lors de la remise des clés, le bailleur et le locataire organisent un état des lieux de sortie.
Si le bailleur constate des dégradations :
Si le bailleur constate des dégradations :
- Il puise dans le dépôt de garantie une somme à la hauteur du montant des réparations ;
- Il dispose d’un délai de deux mois à compter de la remise des clés pour restituer le montant du dépôt de garantie restant par virement bancaire ou par chèque.
Le bailleur doit justifier par des factures toute retenue effectuée.
Si le bailleur ne constate pas de dégradation et que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée :
- Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie par virement ou par chèque.
Si le logement se trouve dans une copropriété, le bailleur a le droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie en vue de la régularisation annuelle des charges locatives effectuées après l’organisation de l’assemblée générale. À compter de la date d’assemblée générale, il dispose d’un délai d’un mois pour restituer au locataire la somme restante.
Les travaux
Le bail étudiant doit lister la nature et le montant de tous les travaux réalisés depuis le dernier contrat de location.
Les annexes obligatoires dans le bail étudiant
Le bail étudiant comporte plusieurs annexes qui apportent des précisions au locataire sur le logement. Voici les différentes annexes :
- Une notice d’information qui explique les différents recours en cas de litige entre bailleur et locataire ;
- Un état des lieux d’entrée effectué au moment de la remise des clés. Son but est de donner une description détaillée de l’état du logement au moment de sa mise à disposition du locataire ;
- Un inventaire du mobilier ainsi qu'une description de l’état de celui-ci ;
- Une attestation d’assurance prouvant que le bailleur est assuré contre les risques locatifs ;
- Un dossier de diagnostic technique global(seulement dans le cas où le logement se trouve en copropriété) qui atteste de l’état de la copropriété et liste les travaux à effectuer pour les dix années à venir. C’est le syndicat de copropriétaires qui vote à la majorité simple en assemblée générale la réalisation de celui-ci. Ce n’est donc pas un document obligatoire en copropriété ;
- Un règlement de copropriété (seulement dans le cas où le logement se trouve en copropriété) qui détaille les règles et le fonctionnement de l’immeuble. C’est ce document qui fixe toutes les règles d’utilisation des parties communes. Il définit également la clé de répartition qui sert à calculer le montant des charges de copropriété pour chaque copropriétaire ;
- Un acte de cautionnement (seulement dans le cas de la présence d’une caution solidaire) qui est le contrat dans lequel la caution s’engage à s’acquitter des éventuels impayés du locataire.
Modèle gratuit de bail étudiant
Article 1. Désignation des parties
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
Nom et prénom du bailleur :
Adresse :
désigné ci-après « le bailleur » ;
Nom et prénom du ou des locataires :
désigné ci-après « le locataire » ;
Le locataire dispose d’un garant : Oui / Non
Nom et prénom du garant :
Adresse du garant :
Il a été convenu ce qui suit :
Article 2 - Objet du contrat
Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :
Consistance du logement :
- Adresse du logement :
- Type d’habitat : collectif / individuel
- Régime juridique : monopropriété / copropriété
- Date de construction :
- Surface habitable (en m²) :
- Nombre de pièces principales :
- Autres parties du logement :
- Éléments d’équipements individuels du logement :
- Chauffage : collectif / individuel
- Production d’eau chaude sanitaire : collectif ou individuel
Précisez les modalités de répartition de la consommation locataire
- Destination des locaux : usage d’habitation
- Désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire : Cave n° : / Parking n° : / Garage n° : / Autres :
- Désignation des locaux, parties,équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun : Garage à vélos / ascenseur / espaces verts / aires et équipements de jeux / laverie / local poubelle / gardiennage / autres :
- Équipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication :
Précisez les modalités de réception de la télévision dans l’immeuble, modalités de raccordement internet etc. :
Article 3. Date de prise d’effet et durée du contrat
La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :
- Date de prise d’effet du contrat : / /
- Durée du contrat à partir de sa prise d’effet : 9 mois
Le préavis du locataire est d’une durée de 1 mois.
Article 4. Conditions financières
Les parties conviennent des conditions financières suivantes :
Fixation du loyer initial :
Montant du loyer mensuel : (montant du loyer mensuel) €
Le cas échéant, modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans les zones tendues
Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation : Oui / Non
Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : Oui / Non
- Montant du loyer de référence : € / m²
- Montant du loyer de référence majoré : € / m²
- Complément de loyer prévu (cas échéant) :
- Informations relatives au loyer du dernier locataire (montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer) :
Modalités de révision :
Date de révision :
Date ou trimestre de référence de l’IRL :
Charges récupérables
Modalité de règlement des charges récupérables : Provisions sur charges avec régularisation annuelle / Paiement périodique des charges sans provision / Forfait de charges :
En cas de forfait de charges (en colocation seulement):
- Montant des provisions sur charges :
- Modalités de révision du forfait de charges :
- Montant et durée de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat :
Précisez éléments propres à justifier les travaux réalisés donnant lieu à cette contribution :
Assurance
- Souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires : Oui / Non
- Montant total annuel récupérable au titre de l’assurance pour compte des colocataires :
Montant récupérable par douzième :
- Périodicité du paiement :
- Paiement : à échoir / à terme échu
- Date ou période de paiement :
- Lieu de paiement :
- Montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location :
- Loyer (hors charges) :
- Charges récupérables :
- Contribution pour le partage des économies de charges :
- Contribution à l’assurance récupérable pour le compte des colocataires :
Le cas échéant, exclusivement lors d’un renouvellement de contrat, modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué
- Montant de la hausse ou de la baisse de loyer mensuelle : €
- Modalité d’application annuelle de la hausse : par tiers / par sixième (selon la durée du contrat et le montant de la hausse de loyer)
Article 4. Travaux
Le bailleur déclare qu’aucun travaux n’a été effectué avant la signature du contrat de contrat de location / Le bailleur déclare que des travaux ont été effectués :
- Montant et nature des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement :
- Majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d’amélioration entrepris par le bailleur (nature des travaux, modalités d’exécution, délai de réalisation ainsi que montant de la majoration du loyer) :
- Le cas échéant, diminution de loyer en cours de bail consécutive à des travaux entrepris par le locataire (durée de cette diminution et, en cas de départ anticipé du locataire, modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées) :
Article 5. Garanties
- Montant du dépôt de garantie de l’exécution des obligations du locataire :
Le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai d’un mois après restitution des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Dans le cas d’une dégradation constatée lors de l’état des lieux, le délai de restitution est de deux mois.
Article 6. Clause de solidarité
Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires : en cas de colocation, c'est à dire de la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Article 7. Clause résolutoire
Modalités de résiliation de plein droit du contrat : Le bail sera résilié de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d'assurance du locataire contre les risques locatifs, de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d'un tiers. Le bailleur devra assigner le locataire devant le tribunal pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail. Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non- versement du dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines informations et notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. De plus, pour les bailleurs personnes physiques ou les sociétés immobilières familiales, le commandement de payer doit être signalé par l'huissier à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès lors que l'un des seuils relatifs au montant et à l'ancienneté de la dette, fixé par arrêté préfectoral, est atteint. Le locataire peut, à compter de la réception du commandement, régler sa dette, saisir le juge d'instance pour demander des délais de paiement, voire demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement. Si le locataire ne s'est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail. En cas de défaut d'assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le locataire pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire qu'après un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Article 8. Annexes
Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :
- Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
- L’inventaire et l’état du mobilier ;
- Un dossier de diagnostic technique comprenant :
- Un diagnostic de performance énergétique ;
- Un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
- Une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante;
- Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
- Le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité .
- Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
- Un état des lieux
- Le cas échéant, Une autorisation préalable de mise en location
- Le cas échéant, références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables
FAIT LE à
Signature du bailleur
Signature du locataire
