La caution solidaire : comment faire le bon choix ?

La caution solidaire est devenue un indispensable pour tous les bailleurs. Cette garantie vous assure de recevoir le montant du loyer d’un tiers en cas d’impayés de la part de votre locataire. Mais que savez-vous vraiment de l'acte de cautionnement ?

Qu’est-ce que la caution solidaire ?

En tant que bailleur, vous êtes en droit d’exiger plusieurs garanties à votre locataire. Ces garanties ont pour but de vous protéger en cas d’impayés ou de dégradations de votre logement. De nombreux bailleurs exigent de leurs locataires qu’il justifie d’un garant.

On parle alors d’une personne se portant caution solidaire. Celle-ci s’engage, lors de la signature d’un document appelé acte de cautionnement solidaire, à prendre en charge d'éventuels impayés de la part du locataire.

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Attention !

En tant que bailleur, vous ne pouvez exiger un garant si vous avez souscrit à une garantie loyers impayés. Les deux ne sont pas cumulables, sauf dans le cas où le locataire est un apprenti ou un étudiant.

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Bon à savoir

Pour plus de protection, vous pouvez toutefois cumuler le dépôt de garantie et la caution solidaire.

Se porter caution solidaire n’est pas un engagement qui se prend à la légère. C’est un acte avec une réelle valeur juridique encadrée par la loi ALUR.

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Attention !

Les dettes cumulées par un garant ne s’acquittant pas de ses charges sont transmissibles à ses héritiers en cas de décès, sauf clauses particulières inscrites dans l’acte de cautionnement.

Que contient l’acte de cautionnement solidaire ?

Pour devenir garant, il faut signer un acte de cautionnement. Il est obligatoire de prendre connaissance du contrat de location avant de s’engager à se porter caution solidaire. C’est au bailleur de fournir ce document au potentiel futur garant.

Le document devra comporter plusieurs mentions obligatoires :

  • Le montant du loyer et des charges ainsi que les conditions de révisions du loyer ;
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Bon à savoir :

La caution solidaire à le droit d’indiquer un montant maximum qu’elle s’engage à payer.

  • La durée de l’engagement
  • La mention de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule que si la durée de l’engagement est à durée indéterminée, la caution a le droit de se rétracter à tout moment ;
  • L’identité du garant, du locataire et du bailleur
  • Les coordonnées du bailleur, de la caution et l’ adresse du logement
  • La date de signature du contrat
  • La mention que la caution a pleinement connaissance de la portée de son engagement

Quelle est la durée d’une caution solidaire ?

La caution solidaire à durée déterminée

Si l’acte de cautionnement fait mention d’une durée déterminée, la caution solidaire est dans l’obligation de tenir ses engagements jusqu’à la fin de la période indiquée. Toutefois, elle est en droit de demander au propriétaire bailleur l’autorisation de se rétracter. C’est alors à vous de donner ou non votre accord.

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Attention !

Le contrat peut faire mention de circonstances exceptionnelles (exemples : perte d’emploi, divorce, etc.) qui autorise la caution à se rétracter de façon anticipée.

La durée de la caution solidaire est généralement celle de la durée du bail. De nombreux baux ont un renouvellement tacite. Dans ce cas, l’acte de cautionnement est également renouvelé de manière tacite. C’est pourquoi, il est recommandé de préciser un nombre de reconductions pour lesquelles la caution solidaire s’engage.

La caution solidaire à durée indéterminée

Dans le cas où aucune durée n’est précisée dans le contrat, on considère que l’engagement est à durée indéterminée. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que la caution solidaire peut se rétracter à tout moment. Pour ce faire, le garant doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au bailleur lui faisant part de sa volonté de résilier son engagement.

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Bon à savoir :

Dans le cas d’une location vide, l’obligation de cautionnement dure jusqu’à la fin du bail en cours. Ainsi, le garant est toujours redevable en cas d’impayés même après réception du courrier par le bailleur. Sa demande ne prendra effet qu’à l’expiration du bail en cours.

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Attention !

Dans le cas d’une location meublée, la rétraction prend effet à date de réception du courrier.

Qui peut se porter caution solidaire ?

La caution solidaire doit être forcément un tiers au contrat de location liant le locataire et le bailleur. En effet, un locataire ne peut pas se porter caution solidaire de lui-même.

La caution solidaire est généralement une “personne physique”. Il peut s’agir par exemple d’un ami ou d’un membre de la famille. Dans le cas, celle-ci doit être majeure et solvable pour devenir caution solidaire. En tant que bailleur, vous pouvez exiger que le garant vous fournisse un ou plusieurs justificatifs de revenus tels que ses trois derniers bulletins de salaires, son avis d’imposition, un justificatif de versement d’indemnités ou un titre de propriété de bien immobilier.

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Bon à savoir :

Aucune loi ne définit un niveau de solvabilité minimum pour se porter caution solidaire. C’est donc au propriétaire bailleur de juger si le garant a des revenus suffisants.

Un bailleur n’a pas le droit de refuser une caution solidaire car celle-ci ne réside pas en France métropolitaine ou n’a pas la nationalité française. Par contre, le garant doit pouvoir fournir une pièce d'identité en cours de validité (carte d’identité, passeport ou permis de conduire).

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Bon à savoir :

En tant que bailleur, vous pouvez exiger que la caution solidaire vous fournisse un document traduit en français en cas de présentation d’un document d’identité étranger.

La caution solidaire devra s’acquitter de tous les impayés en se servant de ses biens propres et de ses revenus.

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Bon à savoir :

Un garant marié ne peut engager les biens de son partenaire sans son autorisation écrite. Il n’a le droit d’engager que ses propres biens et revenus.

Il est également possible pour le locataire de faire appel à une personne morale, c’est-à-dire à un organisme spécialisé, comme Loca-pass ou la garantie Visale.

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Bon à savoir :

La signature d’un acte de caution solidaire souscrit auprès d’une personne morale se fait chez le notaire.

Quelles sont les différences entre la caution solidaire et la caution simple ?

Il existe deux types de cautions :

  • La caution simple : Le bailleur doit réussir à prouver l’insolvabilité de son locataire. Pour cela, il doit engager une procédure à l’aide d’un huissier de justice. Le bailleur envoie un commandement de payer avec accusé de réception au locataire. Si la démarche échoue, il pourra se tourner vers la caution simple.
  • La caution solidaire : Dès le premier impayé, le propriétaire peut faire appel au garant.
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Bon à savoir :

Dans le cas où l'acte de cautionnement n’apporte aucune précision, on considère que la caution est simple. Or, pour un bailleur, la caution solidaire est le meilleur choix car les démarches sont beaucoup moins compliquées.

La caution de solidarité : la particularité de la colocation

L’article 8-1 de la loi 89-462 issu de la loi ALUR prévoit que dans le cas d’une colocation, le garant précise dans l’acte de cautionnement le nom du colocataire pour lequel il s’engage. Cette précision empêche le garant d’être redevable de la totalité du loyer du logement en colocation. En cas d’absence de précision sur le nom du colocataire, le contrat peut être considéré comme nul.

L’engagement de la caution solidaire prend fin à la date du départ du colocataire s’il est immédiatement remplacé.

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Attention !

Si le colocataire laisse une place vacante, l’engagement de la caution solidaire ne prendra fin que six mois après son départ.


17 décembre 2020
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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