Quelles sont les charges récupérables ?

En tant que propriétaire-bailleur, si vous louez un bien dans une copropriété, vous êtes redevable des charges. Mais savez-vous que pouvez récupérer des charges de copropriété en vous faisant rembourser par votre locataire ? Zoom sur les charges récupérables en fonction du type de logement.

Les charges récupérables : qu’est-ce que c’est ?

En copropriété, les propriétaires doivent payer des charges de copropriété pour assurer le bon fonctionnement des parties communes et la bonne tenue de l’immeuble. Le montant de ces charges est réparti entre tous les copropriétaires à hauteur de leur quote-part des parties communes. Il est ensuite calculé en fonction de la clé de répartition, établie dans le règlement de copropriété de l’immeuble.

Ainsi, en tant que propriétaire bailleur, vous êtes redevable de ces charges de copropriété. Elles vous seront demandées lors de l’envoi des appels de fonds, effectué par le syndic de copropriété de l’immeuble.

Toutefois, en copropriété, il existe des charges récupérables, appelées également locatives. Ce sont des charges payées initialement par le propriétaire bailleur. Ce dernier peut ensuite se faire rembourser par le locataire.

Les charges récupérables concernent les dépenses relatives à l’utilisation des parties communes et aux services dont profite directement le locataire.

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Bon à savoir :

En monopropriété, l’unique propriétaire de l’immeuble collectif doit décider d’une répartition des charges entre le locataire et le bailleur et s’y tenir. La répartition doit être équitable et ne doit pas changer d’une année sur l’autre. De la même façon, en maison individuelle, pour les associations syndicales libres, seuls la taxe d’enlèvement d’ordure ménagère et autres services dont profite le locataire sont imputables à ce dernier.

Liste exhaustive des charges récupérables

Les charges récupérables en logement vide

Si vous louez un logement vide, voici les principales charges récupérables sur votre locataire :

  • Les ascenseurs et monte-charge : vous pouvez facturer au locataire toutes les dépenses liées à l’électricité, au contrat d’entretien, à la fourniture de produits ou petits matériels d’entretien ainsi que les menues réparations (changement de boutons par exemple) ;
  • La consommation d’eau et de chauffage : eau froide et eau chaude des locataires, eau nécessaire à l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs, fournitures d’énergie, frais d’entretien courant et petites réparations, frais de location d’entretien et exploitation des compteurs généraux et individuels ;
  • Les installations individuelles, notamment en ce qui concerne le chauffage, la production d’eau chaude et la distribution d’eau dans les parties privatives ;
  • Les parties communes intérieures, comme par exemple l’électricité, la fourniture de produits d’entretien, l’entretien des vide-ordures, la réparation des appareils d’entretien et les frais de personnel ;
  • Les espaces extérieurs : toutes les dépenses concernant les voies de circulation, les aires de stationnement, les abords des espaces verts et les équipements de jeux pour enfants peuvent être répercutés sur le locataire ;
  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
  • La taxe de balayage ;
  • La redevance assainissement.

Par ailleurs, si la copropriété emploie un employé d’immeuble qui n’est pas logé sur place, le salaire ainsi que les charges sociales et fiscales sont récupérables à 100%.

En revanche, si la copropriété emploie un gardien qui a une loge sur place, alors le salaire et les charges sociales et fiscales sont récupérables à :

  • 75% si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les poubelles ;
  • Seulement 40% s’il n’assure que l’une ou l’autre de ces deux tâches.

Les charges récupérables en logement meublé

Les charges récupérables en logement meublé sont exactement les mêmes qu’en logement vide, sauf en ce qui concerne les employés d’immeuble et/ou gardien. Les charges relatives à ces derniers ne sont pas récupérables en logement meublé.

Comment récupérer les charges récupérables ?

Il existe deux types de récupération des charges locatives. Nous allons détailler ces deux cas.

Le paiement par provision avec régularisation annuelle

Le paiement par provision avec régularisation annuelle est la seule option possible pour les bailleurs qui louent des logements vides.

Ici, le propriétaire demande au locataire de payer en avance les charges récupérables. Pour cela, il doit fixer un montant mensuel sur la base des résultats antérieurs lors de la précédente régularisation de charges, et sur le montant du budget prévisionnel.

Par ailleurs, en optant pour ce type de paiement, le propriétaire-bailleur doit procéder à une régularisation annuelle des charges en comparant le total des provision demandées et les dépenses effectives engagées par le propriétaire.

En fonction du résultat obtenu, le propriétaire pourra demander au locataire un complément ou, au contraire, devra lui rembourser le trop-perçu.

Pour que le locataire soit au courant des charges payées par le propriétaire, ce dernier doit lui communiquer au moins un mois avant la régularisation annuelle :

  • Le décompte des charges locatives par nature de charges (les points énoncés ci-dessus) ;
  • Le mode de répartition entre les locataires ;
  • Une note d’information sur le mode de calculé liés au chauffage et à l’eau chaude.

Le propriétaire doit également conserver toutes les pièces justificatives pendant une durée de six mois suivant l’envoi du décompte. Le locataire pourra les lui demander au cas par cas.

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Attention !

Si la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant la fin de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, alors le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

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Bon à savoir :

En cas de litige, vous pouvez faire appel gratuitement à un conciliateur de justice.

Le paiement par forfait

En ce qui concerne les logements meublés, il est possible d’opter pour le paiement par provision détaillé ci-dessus ou le paiement par forfait.

Cela signifie que le bailleur fixe un montant appelé forfait pour les charges récupérables. Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail et doit être cohérent par rapport au montant de charges appliqué au précédent locataire.

Contrairement au paiement par provision, le forfait ne pourra pas donner lieu à une régularisation. Néanmoins, le bailleur pourra réviser son montant chaque année, au même titre que la révision de loyer annuelle.

Le versement des charges récupérables se fait en même temps que le loyer selon la périodicité convenue dans le contrat de bail.

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Bon à savoir :

Si vous avez un bail mobilité, le paiement se fait par forfait uniquement.

Où trouver le détail des charges récupérables ?

Pour calculer le montant des charges récupérables, vous devez, comme vu précédemment, vous baser sur les comptes arrêtés précédemment en assemblée générale . Pour cela, vous devez vous adresser à votre syndic de copropriété.

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Bon à savoir :

Pour faciliter la gestion locative, sur votre espace Matera, retrouvez en temps réel le détail des charges récupérables en quelques clics !

Quelle est la fiscalité des charges récupérables ?

Les charges locatives deviennent déductibles lorsqu’elles n’ont pas pu être récupérées par le propriétaire bailleur, soit parce que le locataire n’a pas pu rembourser le propriétaire au 31 décembre de l’année de son départ, soit parce que le bien est vacant.

Toutefois, pour qu’une charge soit déductible, elle doit remplir trois conditions cumulables :

  • Elle doit se rapporter à un bien immobilier qui rapporte au bailleur un revenu foncier ;
  • La charge doit être payée au cours de l’année fiscale ;
  • Le bailleur a en sa possession des justificatifs.

En location meublée, il existe deux types d’impositions pour les charges déductibles :

  • Le régime micro-BIC ou régime forfaitaire : pour les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600€ en 2020. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué ;
  • Le régime réel si les recettes dépassent 72 600€ ou sur option : dans ce cas, vous pouvez déduire de vos recettes annuelles toutes les sommes perçues au titre de la location (loyer et charges).

En location vide, on retrouve ces deux régimes d’imposition à des conditions différentes :

  • Le régime micro-foncier lorsque votre revenu est inférieur ou égal à 15 000€ par an : dans ce cas, l’abattement forfaitaire est de 30% ;
  • Le régime réel si votre revenu foncier excède 15 000€, sur option ou si vous êtes engagé dans un dispositif d’investissement locatif.

25 février 2021
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste
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