Fixer le loyer de son bien

En tant que bailleur, le montant du loyer est une décision qui vous revient complètement. Mais comment choisir le bon loyer ? Existe-t-il un encadrement par la loi et dans quelle mesure ? Matera vous accompagne et vous donne toutes les cartes pour que vous preniez la meilleure décision pour vous et votre locataire.

Le bailleur fixe le loyer qu’il souhaite

Un loyer aligné sur la loi du marché de l’offre et la demande

En principe, le propriétaire bailleur a le droit de fixer le loyer qu’il désire. Il peut déterminer le montant du loyer qu’il estime être le bon s’il se trouve en “Zone libre”.

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Bon à savoir :

La France a établi une liste d'environ 1 000 communes situées autour de 28 agglomérations qui sont en “zone tendue". La réglementation autour des loyers est différente dans cette zone. Les noms de ces communes et agglomérations sont listés dans le décret du 10 mai 2013.

Bien sûr, il est conseillé de respecter le marché de l’immobilier dans lequel le logement se trouve. Pour cela, le bailleur peut se rapprocher des observatoires de loyers. Il peut aussi, simplement observer le marché et se baser sur des critères tels que l’emplacement, la disposition des pièces, les espaces extérieurs, présence d’un garage, d’une place de stationnement ou d’un ascenseur pour décider du loyer. La performance énergétique devient un critère qui a de plus en plus de valeur aux yeux des locataires et qui peut faire augmenter la valeur de votre bien de manière significative.

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Attention !

Si le propriétaire bailleur veut changer le montant de son loyer durant le bail, il doit s’assurer d’ajouter une clause dans le bail lui donnant un droit de révision une fois par an et que le montant en question ne dépasse pas la variation sur un an de l’Indice de Référence des Loyers.

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Bon à savoir :

Le bailleur devra effectuer la révision du montant du loyer, le cas échéant, en utilisant la formule : (loyer en cours x IRL du trimestre de référence dans le contrat) / IRL du même trimestre de l’année précédente

Entre rentabilité et surévaluation du loyer

Bien sûr, le bailleur fixe son loyer avec un objectif en tête : la rentabilité. En tant que propriétaire, certains frais vous reviennent comme l’assurance, un prêt immobilier et même les charges de la copropriété si vous avez acheté un bien en copropriété… C’est en se basant sur tous ces faits que le bailleur va décider de son tarif pour la location de son logement.

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Attention !

En voulant surévaluer son bien pour être plus rentable, le bailleur prend le risque de ne pas être rentable sur le long terme.

En effet, il est prouvé qu’en ayant un loyer juste 10 % au-dessus du prix du marché, un bailleur aura un rendement inférieur sur le long terme qu’un bailleur étant aligné au prix du marché. Cela s’explique par le fait qu’un loyer trop cher est vecteur d’impayés, moins d’offres de locataires, un grand turnover et de longues périodes où le bien reste vide.

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Bon à savoir :

Pour protéger le propriétaire bailleur du risque d’impayés, différentes assurances existent.

Le bailleur fixe son loyer en respectant l’encadrement et la fixation des loyers dans les zones tendues

Comme dit plus haut, en “zone tendue", certaines lois ont été mises en place pour éviter la flambée des loyers dû à l’augmentation de la demande dans certaines zones urbaines. Une zone avec plus de 50 000 habitants dans laquelle il y a plus de demandes que d'offres est considérée comme une “zone tendue”. Cela entraîne généralement une hausse des loyers. Cette qualification ne concerne pas que les grosses métropoles mais également toutes les communes qui se trouvent autour de celles-ci.

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Bon à savoir :

Vous pouvez découvrir si votre logement est dans une zone tendue et donc est soumis à un encadrement particulier sur le site du service public.

Des lois empêchent le bailleur de changer le montant du loyer à loisir au moment du changement de locataire si le logement se trouve en zone tendue. Le bailleur doit donc faire très attention lorsqu’il fixe le montant du premier loyer car celui-ci pourra s’avérer difficile à réévaluer à l’avenir

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Bon à savoir :

Vous aurez la possibilité d’augmenter votre loyer, si vous répondez à plusieurs critères très particuliers qui seront détaillés plus loin dans l’article.

La loi Elan prévoit la possibilité pour les communes se trouvant dans une zone tendue de plafonner les loyers de leur ville. Pour cela, les villes peuvent mettre en place ce qu’on appelle “un loyer de référence majoré”. C’est ainsi le choix qu’a fait Paris. Depuis le 1er juillet 2019, tout contrat signé depuis cette date tombe sous le coup de cette loi. Le bailleur fixe donc un loyer dans la limite du loyer de référence majoré. Celui-ci est défini selon le type de logement et l’emplacement. Ces loyers de référence sont mis en ligne sur le site du gouvernement. Lille a également mis en place le même dispositif. Cela concerne donc tous les loyers de contrats signés à partir du 1er mars 2020.

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Attention !

Si le bailleur fixe un loyer dépassant le loyer de référence majoré, il court le risque de s’exposer à une amende de 5 000 euros.

Sous quelles conditions le bailleur peut-il augmenter le loyer en zone tendue ?

Des lois empêchent le bailleur de changer le montant du loyer à loisir pendant le bail ou au changement de locataire. Le bailleur doit donc faire très attention lorsqu’il fixe le montant du premier loyer car celui-ci pourra s’avérer difficile à réévaluer à l’avenir.

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Attention

En cas de relocation après une absence de locataire pendant plus de 18 mois, le bailleur peut fixer le loyer qu’il souhaite, comme si c’était un premier loyer, tout en respectant les encadrements propres aux zones tendues.

Le cas des travaux

Si le bailleur effectue des travaux d'amélioration de son logement, il pourra alors proposer un loyer majoré à son nouveau locataire en se basant sur “l'Indice de Références des Loyers” (IRL).

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Attention !

Si le contrat de bail, ou un avenant, prévoit l'exécution de travaux, le loyer peut être amené à diminuer ou à augmenter, dans les limites que prévoit l’IRL à la fin des travaux au cours du bail.

Dans le cas de travaux d’un montant au moins égal à la moitié du montant annuel du loyer de l’année dernière, le propriétaire bailleur peut augmenter son loyer d’un maximum de 15 % des coûts des travaux.

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Attention !

Même dans ce cas, le montant du loyer ne doit pas dépasser l’IRL.

Décret Duflot : Le cas de la révision annuelle

Le décret Duflot prévoit la possibilité de mettre en place une révision annuelle. C’est l’occasion de vérifier si le bien est sous-évalué ou au contraire sur-évalué. Le bailleur fixe alors un loyer en se basant sur l’Indice de Référence des Loyers. Cela n’est possible que si cette révision est une clause prévue du contrat de bail.

Si vous arrivez à prouver de manière manifeste que le montant du loyer fixé est inférieur à la moyenne des logements autour du vôtre, vous pourrez obtenir une augmentation de votre loyer.

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Bon à savoir :

Toute augmentation est limitée à un certain montant. En effet, le bailleur peut simplement exiger la moitié de la différence entre son loyer et le loyer du marché.

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Attention !

Au moment du renouvellement du bail, toutes les règles qui s’appliquent normalement dans le cas d’un changement de locataire s'appliquent ici.


01 Dezember 2020
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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