Le contrat de location meublée est un document juridique liant le bailleur et son locataire lors de la mise à disposition d’un logement meublé. En le signant, les deux parties s’engagent à respecter toutes les clauses de celui-ci. Mais que doit contenir un contrat de location meublée ? On fait le point dans cet article.
Lorsqu’un propriétaire-bailleur décide de mettre à disposition son logement meublé, il doit faire signer à son locataire un contrat de location meublée. Ce document juridique lie les deux parties et fixe les droits et obligations de chacun.
Pour être qualifié de meublé, le logement doit être habitable en l’état, c’est-à-dire sans nécessité pour le locataire d’acheter du mobilier. C’est le décret du 31 juillet 2015 qui liste de façon exhaustive les éléments de mobilier qui doivent être présents dans un logement meublé :
Si un logement mis en location en tant que meublé ne respecte pas ces obligations, alors le locataire pourra porter l’affaire devant le tribunal judiciaire pour obtenir des dommages et intérêts. En particulier, le contrat pourra être requalifié en logement vide qui contient des dispositions différentes conformément à la loi du 6 juillet 1989.
Pour être valable juridiquement, un contrat de location meublée doit être établi par écrit et signé par toutes les parties prenantes. Chaque signataire devra ensuite avoir en sa possession un exemplaire signé du contrat de location.
Si elle existe, la caution solidaire est considérée comme partie prenante. Elle devra alors signer le contrat de location et en conserver un exemplaire. Pour rappel, une caution solidaire est une personne physique ou morale qui se porte garante pour le locataire en cas de loyers impayés.
Il existe deux façons de signer valablement un contrat de location meublée :
La signature du contrat contraint le bailleur, le locataire, et le cas échéant, la caution solidaire, à se conformer aux clauses du contrat de location meublée.
La date de prise d’effet correspond à la date d’entrée dans le logement par le locataire. Elle peut être différente de la date de signature du bail.
Le locataire est redevable des loyers seulement à partir de la date de prise d’effet du bail.
Le bail de location meublée a une durée d'un an. À expiration, il est tacitement renouvelé pour une durée d’un an sans que les parties n’aient besoin de se manifester.
Néanmoins, il est possible de résilier le contrat en cours de bail. La résiliation du contrat de location meublée est soumise à une réglementation différente selon la partie prenante qui en fait la demande.
En tant que locataire, vous pouvez résilier à tout moment le contrat location meublée. Pour ce faire, il vous suffit de notifier votre bailleur :
Vous n’avez pas besoin de donner un motif légitime à votre bailleur pour donner congé.
Toutefois, pour laisser le temps au bailleur de trouver un autre locataire, vous devez respecter un préavis d’un mois qui court dès réception du courrier de notification de congé par le propriétaire. Vous pouvez tout à fait quitter le logement et rendre les clés avant l’écoulement du délai de préavis. En revanche, vous serez toujours redevable du montant des loyers pendant toute la durée du préavis.
En revanche, la résiliation du bail par un propriétaire-bailleur ne peut intervenir qu’au moment du renouvellement du contrat. Le propriétaire-bailleur se doit de justifier sa demande de congé par un des trois motifs suivants :
Tout comme le locataire, le propriétaire-bailleur devra notifier sa demande de congé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en mains propres.
Dès réception du courrier, commence un délai de préavis de trois mois pour laisser le temps au locataire de trouver un autre logement.
Faites attention de bien tenir compte du préavis de trois mois avant de notifier votre congé. En effet, le contrat de location meublée pourra être tacitement reconduit pour un an supplémentaire si le locataire est notifié trop tard. Veillez donc à faire partir votre courrier au moins trois mois avant la date d’anniversaire du bail.
Par ailleurs, dans le cas où c’est le bailleur qui donne congé au locataire, ce dernier n’est redevable que des loyers pendant la période où le logement est occupé. Si le locataire quitte les lieux et rend les clés durant sa période de préavis, il ne doit plus s’acquitter du loyer ni des charges.
Tous les contrats de location meublée doivent être conformes au contrat type défini par le décret du 29 mai 2015. Voici les différentes clauses du contrat :
Le contrat de location meublée apporte des précisions sur l’identité des parties prenantes et mentionne :
Le contrat de location meublée spécifie la destination du logement. La loi prévoit deux cas :
Pour toute autre activité professionnelle, le bail de location meublée ne sera pas valide. Il faudra établir un bail commercial.
En tant que bailleur, avant de proposer un logement mixte à la location, il est important de consulter le règlement de copropriété. En effet, certaines copropriétés n’autorisent pas la présence d’un logement à usage mixte dans l’immeuble.
Par ailleurs, le contrat de location apporte une description précise :
Le contrat de location meublée doit mentionner la durée du bail ainsi que la date de prise d’effet. Pour rappel, la durée d’une location meublée est d’un an avec un renouvellement tacite sauf dans le cas où l’une des parties donne son congé en respectant le délai de préavis fixé par la loi.
La durée du préavis est d’ailleurs elle aussi mentionnée dans le contrat de bail. Elle est d’un mois pour un locataire et de trois mois pour un propriétaire-bailleur.
Le contrat de location meublée doit mentionner le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement. Le bailleur fixe son loyer dans la plupart des cas en se basant sur les prix du marché au moment de la mise en location.
Mais dans certaines zones géographiques, le marché immobilier est tellement déséquilibré que le gouvernement a dû intervenir pour éviter les abus. C’est le dispositif de l’encadrement des loyers mis en place dans les zones tendues. Lors du renouvellement du bail ou d’une relocation, le bailleur n’a pas le droit d’augmenter son loyer. Il existe toutefois trois exceptions à cette règle :
Par ailleurs, les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme ont mis en place un dispositif renforcé : le plafonnement des loyers. Il s’agit d’un loyer de référence majoré que les bailleurs n’ont pas le droit de dépasser. Le montant de ce loyer est fixé par un arrêté préfectoral. Le contrat de location de tous les logements meublés se trouvant dans ces villes doit préciser le montant du loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du bail.
Pour connaître le montant du loyer de référence à spécifier dans le bail, le site du service public à mis en place un simulateur pour les ville de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme.
Toutefois, il existe quelques exceptions permettant au bailleur d’augmenter le montant du loyer et de dépasser le loyer de référence majoré. C’est le cas notamment lorsque le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles. La législation en vigueur n’apporte pas de définition précise de ces caractéristiques. Ainsi, en cas de litige, c’est le juge qui tranchera en fonction des cas.
Le locataire est en droit de contester un complément de loyer dans un délai de trois mois suivant la signature du bail par saisine de la commission départementale de conciliation en envoyant simplement une lettre recommandée avec accusé de réception. Si l’affaire est portée devant la justice, c’est le tribunal judiciaire qui décidera de la légitimité de la contestation de complément de loyer.
Dans le cas d’un logement qui était occupé lors des 18 derniers mois, le contrat de location doit mentionner le montant du loyer du locataire précédent et les modalités de révision appliquées précédemment.
La révision de loyer n’est pas obligatoire, c’est une opportunité laissée aux propriétaires-bailleurs. Pour être valable, elle doit être prévue dans le contrat de location meublée et peut intervenir une fois par an uniquement à la date d’anniversaire.
Pour réviser le montant du loyer, il faut se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. Ce sont la date de révision et le trimestre de référence qui serviront pour calculer le nouveau loyer.
Dans le cadre d’une location en copropriété, le bailleur doit parfois avancer certains frais qui sont ensuite imputables au locataire. On parle alors de “charges récupérables” ou de "charges locatives''. Le contrat de location meublée doit donc lister ces charges en détail.
Le site du service public a mis à disposition la liste de charges récupérables.
Le contrat de location meublée doit mentionner le montant du dépôt de garantie.
Tout comme la caution solidaire, le dépôt de garantie n’est pas rendu obligatoire par la loi. Toutefois, c’est une garantie solide qui permet au bailleur de vérifier la solvabilité de son locataire avant la mise en location.
Dans un logement meublé, le bailleur peut demander le versement de l’équivalent de deux mois de loyer hors charges au moment de la signature du contrat. Il peut encaisser le dépôt de garantie mais ne pourra s’en servir qu’en cas de loyers impayés ou de dégradation de son bien.
Le dépôt de garantie est restitué normalement en fin de bail, lorsque l’état des lieux de sortie a été réalisé. Deux cas peuvent se présenter :
Dans ce cas, le bailleur dispose d’un délai d’un mois après la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie.
Dans ce cas, le bailleur peut puiser dans le dépôt de garantie la somme nécessaire pour effectuer les réparations. Il dispose d’un délai deux mois à compter de la remise des clés pour restituer le résidu.
La restitution du dépôt de garantie se fait généralement par virement bancaire ou chèque. Toute retenue doit être justifiée par des factures.
En copropriété, le propriétaire-bailleur peut garder 20% du montant du dépôt de garantie en vue de la régularisation annuelle des charges locatives effectuées après l’organisation de l’assemblée générale. Une fois toutes les charges payées, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le montant du dépôt de garantie restant.
Le contrat de location meublée doit lister la nature et le montant de tous les travaux réalisés depuis le dernier contrat de location.
Les annexes d’un contrat de location meublée recensent tous les documents qui peuvent apporter des informations supplémentaires sur le logement. On peut y trouver les documents suivants :
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
Nom et prénom du bailleur :
Adresse :
désigné ci-après « le bailleur » ;
Nom et prénom du ou des locataires :
désigné ci-après « le locataire » ;
Le locataire dispose d’un garant : Oui / Non
Nom et prénom du garant :
Adresse du garant :
Il a été convenu ce qui suit :
Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :
Précisez les modalités de répartition de la consommation locataire
Précisez les modalités de réception de la télévision dans l’immeuble, modalités de raccordement internet etc. :
La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :
En l’absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est, à son terme, reconduit tacitement pour 1 an et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.
Le propriétaire pourra résilier son bail avec un préavis de 3 mois. Le préavis du locataire est d’une durée de 1 mois.
Les parties conviennent des conditions financières suivantes :
Montant du loyer mensuel : (montant du loyer mensuel) €
Le cas échéant, modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans les zones tendues
Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation : Oui / Non
Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : Oui / Non
Date de révision :
Date ou trimestre de référence de l’IRL :
Modalité de règlement des charges récupérables : Provisions sur charges avec régularisation annuelle / Paiement périodique des charges sans provision / Forfait de charges :
En cas de forfait de charges (en colocation seulement):
Précisez éléments propres à justifier les travaux réalisés donnant lieu à cette contribution :
Le cas échéant, exclusivement lors d’un renouvellement de contrat, modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué
Le bailleur déclare qu’aucun travaux n’a été effectué avant la signature du contrat de contrat de location / Le bailleur déclare que des travaux ont été effectués :
Le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai d’un mois après restitution des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Dans le cas d’une dégradation constatée lors de l’état des lieux, le délai de restitution est de deux mois.
Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires : en cas de colocation, c'est à dire de la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Modalités de résiliation de plein droit du contrat : Le bail sera résilié de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d'assurance du locataire contre les risques locatifs, de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d'un tiers. Le bailleur devra assigner le locataire devant le tribunal pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail. Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non- versement du dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines informations et notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. De plus, pour les bailleurs personnes physiques ou les sociétés immobilières familiales, le commandement de payer doit être signalé par l'huissier à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès lors que l'un des seuils relatifs au montant et à l'ancienneté de la dette, fixé par arrêté préfectoral, est atteint. Le locataire peut, à compter de la réception du commandement, régler sa dette, saisir le juge d'instance pour demander des délais de paiement, voire demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement. Si le locataire ne s'est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail. En cas de défaut d'assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le locataire pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire qu'après un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :
FAIT LE à
Signature du bailleur
Signature du locataire