Tout savoir sur le contrat de location meublée
Le contrat de location meublée est un document juridique liant le bailleur et son locataire lors de la mise à disposition d’un logement meublé. En le signant, les deux parties s’engagent à respecter toutes les clauses de celui-ci. Mais que doit contenir un contrat de location meublée ? On fait le point dans cet article.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un contrat de location meublée ?
Lorsqu’un propriétaire-bailleur décide de mettre à disposition son logement meublé, il doit faire signer à son locataire un contrat de location meublée. Ce document juridique lie les deux parties et fixe les droits et obligations de chacun.
Pour être qualifié de meublé, le logement doit être habitable en l’état, c’est-à-dire sans nécessité pour le locataire d’acheter du mobilier. C’est le décret du 31 juillet 2015 qui liste de façon exhaustive les éléments de mobilier qui doivent être présents dans un logement meublé :
- Une literie avec couette ou couverture ;
- Des volets ou des rideaux dans les chambres ;
- Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde ;
- Un réfrigérateur, un congélateur ou un compartiment à congélation ;
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
- Des table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d'entretien ménager.
Si un logement mis en location en tant que meublé ne respecte pas ces obligations, alors le locataire pourra porter l’affaire devant le tribunal judiciaire pour obtenir des dommages et intérêts. En particulier, le contrat pourra être requalifié en logement vide qui contient des dispositions différentes conformément à la loi du 6 juillet 1989.
Les conditions de validité du contrat de location meublée
Pour être valable juridiquement, un contrat de location meublée doit être établi par écrit et signé par toutes les parties prenantes. Chaque signataire devra ensuite avoir en sa possession un exemplaire signé du contrat de location.
Si elle existe, la caution solidaire est considérée comme partie prenante. Elle devra alors signer le contrat de location et en conserver un exemplaire. Pour rappel, une caution solidaire est une personne physique ou morale qui se porte garante pour le locataire en cas de loyers impayés.
Il existe deux façons de signer valablement un contrat de location meublée :
- Soit vous passez par un notaire : on parle d’une signature par acte authentique ;
- Soit vous décidez de ne pas faire intervenir de tiers : on parle alors d’acte sous seing privée.
La signature du contrat contraint le bailleur, le locataire, et le cas échéant, la caution solidaire, à se conformer aux clauses du contrat de location meublée.
Les modalités de préavis et de congés prévus dans le contrat de location meublée
La date de prise d’effet correspond à la date d’entrée dans le logement par le locataire. Elle peut être différente de la date de signature du bail.
Le locataire est redevable des loyers seulement à partir de la date de prise d’effet du bail.
Le bail de location meublée a une durée d'un an. À expiration, il est tacitement renouvelé pour une durée d’un an sans que les parties n’aient besoin de se manifester.
Néanmoins, il est possible de résilier le contrat en cours de bail. La résiliation du contrat de location meublée est soumise à une réglementation différente selon la partie prenante qui en fait la demande.
Donner congé à son propriétaire en location meublée
En tant que locataire, vous pouvez résilier à tout moment le contrat location meublée. Pour ce faire, il vous suffit de notifier votre bailleur :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Soit par acte d’huissier ;
- Soit par remise du courrier en mains propres contre émargement ou récépissé.
Vous n’avez pas besoin de donner un motif légitime à votre bailleur pour donner congé.
Toutefois, pour laisser le temps au bailleur de trouver un autre locataire, vous devez respecter un préavis d’un mois qui court dès réception du courrier de notification de congé par le propriétaire. Vous pouvez tout à fait quitter le logement et rendre les clés avant l’écoulement du délai de préavis. En revanche, vous serez toujours redevable du montant des loyers pendant toute la durée du préavis.
Donner congé à son locataire en location meublée
En revanche, la résiliation du bail par un propriétaire-bailleur ne peut intervenir qu’au moment du renouvellement du contrat. Le propriétaire-bailleur se doit de justifier sa demande de congé par un des trois motifs suivants :
- La reprise de son logement : Le propriétaire-bailleur a le droit de donner congé à son locataire s’il souhaite faire bénéficier son conjoint, son partenaire de PACS ou son concubin ainsi que tous leurs ascendants ou descendants de son bien. Le logement devra être la résidence principale du ou des bénéficiaires, c’est-à-dire être occupé au moins huit mois dans l’année. Le bailleur devra également justifier du caractère légitime et sérieux de son besoin de récupérer le logement ;
- Un motif légitime et sérieux : Le propriétaire-bailleur a le droit de donner congé à son locataire en cas de graves manquements à ses obligations, comme des impayés ou des troubles du voisinage. En cas de contestation du locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, l’affaire pourra être portée devant le tribunal judiciaire. La légitimité de la demande de résiliation devra être démontrée par le bailleur.
- La mise en vente du logement : Le propriétaire-bailleur a le droit de donner congé à son locataire dans le cas où il souhaite vendre son bien immobilier après la date d’anniversaire du contrat. Contrairement à la location vide, le locataire d’un logement meublé n’a pas un droit de préemption. Cela signifie que le bailleur n’a pas l’obligation de lui proposer le logement à la vente avant de le mettre sur le marché.
Tout comme le locataire, le propriétaire-bailleur devra notifier sa demande de congé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en mains propres.
Dès réception du courrier, commence un délai de préavis de trois mois pour laisser le temps au locataire de trouver un autre logement.
Faites attention de bien tenir compte du préavis de trois mois avant de notifier votre congé. En effet, le contrat de location meublée pourra être tacitement reconduit pour un an supplémentaire si le locataire est notifié trop tard. Veillez donc à faire partir votre courrier au moins trois mois avant la date d’anniversaire du bail.
Par ailleurs, dans le cas où c’est le bailleur qui donne congé au locataire, ce dernier n’est redevable que des loyers pendant la période où le logement est occupé. Si le locataire quitte les lieux et rend les clés durant sa période de préavis, il ne doit plus s’acquitter du loyer ni des charges.
Le contenu du contrat de location meublée : quelles sont les clauses obligatoires ?
Tous les contrats de location meublée doivent être conformes au contrat type défini par le décret du 29 mai 2015. Voici les différentes clauses du contrat :
La désignation des parties
Le contrat de location meublée apporte des précisions sur l’identité des parties prenantes et mentionne :
- Le nom, prénom et adresse du bailleur ;
- Le nom, prénom et adresse de la caution solidaire ;
- Le nom et prénom du locataire.
La destination et la description du logement
Le contrat de location meublée spécifie la destination du logement. La loi prévoit deux cas :
- Soit le logement est à usage d’habitation : Dans ce cas, le bien a vocation à être la résidence principale du locataire, c’est-à-dire à être occupé pendant au moins huit mois dans l’année ;
- Soit le logement est à usage mixte : Dans ce cas, le logement a pour vocation à être la résidence principale du locataire ainsi que le lieu d’exercice d’une activité professionnelle libérale, religieuse ou liée à certaines activités artistiques.
Pour toute autre activité professionnelle, le bail de location meublée ne sera pas valide. Il faudra établir un bail commercial.
En tant que bailleur, avant de proposer un logement mixte à la location, il est important de consulter le règlement de copropriété. En effet, certaines copropriétés n’autorisent pas la présence d’un logement à usage mixte dans l’immeuble.
Par ailleurs, le contrat de location apporte une description précise :
- Du logement et de ses annexes : surface habitable, nombre de pièces, type de bien, liste des annexes ;
- Des parties communes si le bien se trouve en copropriété : espaces verts, laverie, garage à vélos, etc. ;
- Des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication : fibre optique, antennes, etc. ;
Les modalités du contrat de location meublée
Le contrat de location meublée doit mentionner la durée du bail ainsi que la date de prise d’effet. Pour rappel, la durée d’une location meublée est d’un an avec un renouvellement tacite sauf dans le cas où l’une des parties donne son congé en respectant le délai de préavis fixé par la loi.
La durée du préavis est d’ailleurs elle aussi mentionnée dans le contrat de bail. Elle est d’un mois pour un locataire et de trois mois pour un propriétaire-bailleur.
Le loyer et les charges du contrat de location meublée
Encadrement du loyer, loyer de référence majoré et complément
Le contrat de location meublée doit mentionner le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement. Le bailleur fixe son loyer dans la plupart des cas en se basant sur les prix du marché au moment de la mise en location.
Mais dans certaines zones géographiques, le marché immobilier est tellement déséquilibré que le gouvernement a dû intervenir pour éviter les abus. C’est le dispositif de l’encadrement des loyers mis en place dans les zones tendues. Lors du renouvellement du bail ou d’une relocation, le bailleur n’a pas le droit d’augmenter son loyer. Il existe toutefois trois exceptions à cette règle :
- Si le logement est sous-évalué par rapport au prix marché actuel ;
- Si des travaux ont été réalisés dans les six mois d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer ;
- Si le logement a été inoccupé pendant plus de 18 mois.
Par ailleurs, les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme ont mis en place un dispositif renforcé : le plafonnement des loyers. Il s’agit d’un loyer de référence majoré que les bailleurs n’ont pas le droit de dépasser. Le montant de ce loyer est fixé par un arrêté préfectoral. Le contrat de location de tous les logements meublés se trouvant dans ces villes doit préciser le montant du loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du bail.
Pour connaître le montant du loyer de référence à spécifier dans le bail, le site du service public à mis en place un simulateur pour les ville de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme.
Toutefois, il existe quelques exceptions permettant au bailleur d’augmenter le montant du loyer et de dépasser le loyer de référence majoré. C’est le cas notamment lorsque le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles. La législation en vigueur n’apporte pas de définition précise de ces caractéristiques. Ainsi, en cas de litige, c’est le juge qui tranchera en fonction des cas.
Le locataire est en droit de contester un complément de loyer dans un délai de trois mois suivant la signature du bail par saisine de la commission départementale de conciliation en envoyant simplement une lettre recommandée avec accusé de réception. Si l’affaire est portée devant la justice, c’est le tribunal judiciaire qui décidera de la légitimité de la contestation de complément de loyer.
Modalités de révision du loyer
Dans le cas d’un logement qui était occupé lors des 18 derniers mois, le contrat de location doit mentionner le montant du loyer du locataire précédent et les modalités de révision appliquées précédemment.
La révision de loyer n’est pas obligatoire, c’est une opportunité laissée aux propriétaires-bailleurs. Pour être valable, elle doit être prévue dans le contrat de location meublée et peut intervenir une fois par an uniquement à la date d’anniversaire.
Pour réviser le montant du loyer, il faut se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. Ce sont la date de révision et le trimestre de référence qui serviront pour calculer le nouveau loyer.
Les charges récupérables
Dans le cadre d’une location en copropriété, le bailleur doit parfois avancer certains frais qui sont ensuite imputables au locataire. On parle alors de “charges récupérables” ou de "charges locatives''. Le contrat de location meublée doit donc lister ces charges en détail.
Le site du service public a mis à disposition la liste de charges récupérables.
Le dépôt de garantie
Le contrat de location meublée doit mentionner le montant du dépôt de garantie.
Tout comme la caution solidaire, le dépôt de garantie n’est pas rendu obligatoire par la loi. Toutefois, c’est une garantie solide qui permet au bailleur de vérifier la solvabilité de son locataire avant la mise en location.
Dans un logement meublé, le bailleur peut demander le versement de l’équivalent de deux mois de loyer hors charges au moment de la signature du contrat. Il peut encaisser le dépôt de garantie mais ne pourra s’en servir qu’en cas de loyers impayés ou de dégradation de son bien.
Le dépôt de garantie est restitué normalement en fin de bail, lorsque l’état des lieux de sortie a été réalisé. Deux cas peuvent se présenter :
- Soit aucune dégradation n’est constatée lors de l’état des lieux de sortie qui est conforme à l’état des lieux d’entrée :
Dans ce cas, le bailleur dispose d’un délai d’un mois après la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie.
- Soit des dégradations ont été constatées lors de l’état des lieux de sortie qui n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée :
Dans ce cas, le bailleur peut puiser dans le dépôt de garantie la somme nécessaire pour effectuer les réparations. Il dispose d’un délai deux mois à compter de la remise des clés pour restituer le résidu.
La restitution du dépôt de garantie se fait généralement par virement bancaire ou chèque. Toute retenue doit être justifiée par des factures.
En copropriété, le propriétaire-bailleur peut garder 20% du montant du dépôt de garantie en vue de la régularisation annuelle des charges locatives effectuées après l’organisation de l’assemblée générale. Une fois toutes les charges payées, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le montant du dépôt de garantie restant.
Les travaux
Le contrat de location meublée doit lister la nature et le montant de tous les travaux réalisés depuis le dernier contrat de location.
Les annexes obligatoires dans le contrat de location meublée
Les annexes d’un contrat de location meublée recensent tous les documents qui peuvent apporter des informations supplémentaires sur le logement. On peut y trouver les documents suivants :
- La notice d’information : Il s’agit d’un document expliquant les différentes voies de conciliation et de recours en cas de litige ;
- L’état des lieux d’entrée : C’est un document donnant une description détaillée de l’état du logement lors de l’entrée du locataire.
- L’inventaire et l’état du mobilier : Il s’agit d’un document listant les meubles mis à disposition par le propriétaire-bailleur ;
- L’attestation d’assurance : C’est un document attestant que le bailleur est assuré contre les risques locatifs ;
- Le dossier de diagnostic technique global dans le cas où le logement se situe dans une copropriété : Il s’agit d’un document attestant de l’état de la copropriété et qui recense les éventuels travaux à effectuer. Il comprend par exemple le diagnostic de performance énergétique (DPE). Sa réalisation est soumise au vote à la majorité simple en assemblée générale. Il est donc possible que l’immeuble n'ait pas ce document à disposition.
- Le règlement de copropriété dans le cas où le logement se situe dans une copropriété : Il s’agit d’un document détaillant les règles de fonctionnement de l’immeuble. Il comprend notamment la destination de l’immeuble, l'utilisation des parties privatives et communes ainsi que la clé de répartition pour calculer le montant des charges de copropriété ;
- L’acte de cautionnement, le cas échéant : Il s’agit d’un document engageant la caution solidaire à s’acquitter des éventuels impayés du locataire.
Modèle gratuit de contrat de location meublée
Article 1. Désignation des parties
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
Nom et prénom du bailleur :
Adresse :
désigné ci-après « le bailleur » ;
Nom et prénom du ou des locataires :
désigné ci-après « le locataire » ;
Le locataire dispose d’un garant : Oui / Non
Nom et prénom du garant :
Adresse du garant :
Il a été convenu ce qui suit :
Article 2 - Objet du contrat
Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :
- Adresse du logement :
- Type d’habitat : collectif / individuel
- Régime juridique : monopropriété / copropriété
- Date de construction :
- Surface habitable (en m²) :
- Nombre de pièces principales :
- Autres parties du logement :
- Éléments d’équipements individuels du logement :
- Chauffage : collectif / individuel
- Production d’eau chaude sanitaire : collectif ou individuel
Précisez les modalités de répartition de la consommation locataire
- Destination des locaux : usage d’habitation
- Désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire : Cave n° : / Parking n° : / Garage n° : / Autres :
- Désignation des locaux, parties,équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun : Garage à vélos / ascenseur / espaces verts / aires et équipements de jeux / laverie / local poubelle / gardiennage / autres :
- Équipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication :
Précisez les modalités de réception de la télévision dans l’immeuble, modalités de raccordement internet etc. :
Article 3. Date de prise d’effet et durée du contrat
La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :
- Date de prise d’effet du contrat : / /
- Durée du contrat à partir de sa prise d’effet : 1 ans
En l’absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est, à son terme, reconduit tacitement pour 1 an et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.
Le propriétaire pourra résilier son bail avec un préavis de 3 mois. Le préavis du locataire est d’une durée de 1 mois.
Article 4. Conditions financières
Les parties conviennent des conditions financières suivantes :
Fixation du loyer initial :
Montant du loyer mensuel : (montant du loyer mensuel) €
Le cas échéant, modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans les zones tendues
Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation : Oui / Non
Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : Oui / Non
- Montant du loyer de référence : € / m²
- Montant du loyer de référence majoré : € / m²
- Complément de loyer prévu (cas échéant) :
- Informations relatives au loyer du dernier locataire (montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer) :
Modalités de révision :
Date de révision :
Date ou trimestre de référence de l’IRL :
Charges récupérables
Modalité de règlement des charges récupérables : Provisions sur charges avec régularisation annuelle / Paiement périodique des charges sans provision / Forfait de charges :
En cas de forfait de charges (en colocation seulement):
- Montant des provisions sur charges :
- Modalités de révision du forfait de charges :
- Montant et durée de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat :
Précisez éléments propres à justifier les travaux réalisés donnant lieu à cette contribution :
Assurance
- Souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires : Oui / Non
- Montant total annuel récupérable au titre de l’assurance pour compte des colocataires :
Montant récupérable par douzième :
- Périodicité du paiement :
- Paiement : à échoir / à terme échu
- Date ou période de paiement :
- Lieu de paiement :
- Montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location :
- Loyer (hors charges) :
- Charges récupérables :
- Contribution pour le partage des économies de charges :
- Contribution à l’assurance récupérable pour le compte des colocataires :
Le cas échéant, exclusivement lors d’un renouvellement de contrat, modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué
- Montant de la hausse ou de la baisse de loyer mensuelle : €
- Modalité d’application annuelle de la hausse : par tiers / par sixième (selon la durée du contrat et le montant de la hausse de loyer)
Article 4. Travaux
Le bailleur déclare qu’aucun travaux n’a été effectué avant la signature du contrat de contrat de location / Le bailleur déclare que des travaux ont été effectués :
- Montant et nature des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement :
- Majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d’amélioration entrepris par le bailleur (nature des travaux, modalités d’exécution, délai de réalisation ainsi que montant de la majoration du loyer) :
- Le cas échéant, diminution de loyer en cours de bail consécutive à des travaux entrepris par le locataire (durée de cette diminution et, en cas de départ anticipé du locataire, modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées) :
Article 5. Garanties
- Montant du dépôt de garantie de l’exécution des obligations du locataire :
Le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai d’un mois après restitution des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Dans le cas d’une dégradation constatée lors de l’état des lieux, le délai de restitution est de deux mois.
Article 6. Clause de solidarité
Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires : en cas de colocation, c'est à dire de la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Article 7. Clause résolutoire
Modalités de résiliation de plein droit du contrat : Le bail sera résilié de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d'assurance du locataire contre les risques locatifs, de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d'un tiers. Le bailleur devra assigner le locataire devant le tribunal pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail. Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non- versement du dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines informations et notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. De plus, pour les bailleurs personnes physiques ou les sociétés immobilières familiales, le commandement de payer doit être signalé par l'huissier à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès lors que l'un des seuils relatifs au montant et à l'ancienneté de la dette, fixé par arrêté préfectoral, est atteint. Le locataire peut, à compter de la réception du commandement, régler sa dette, saisir le juge d'instance pour demander des délais de paiement, voire demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement. Si le locataire ne s'est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail. En cas de défaut d'assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le locataire pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire qu'après un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Article 8. Annexes
Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :
- Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ;
- L’inventaire et l’état du mobilier ;
- Un dossier de diagnostic technique comprenant
- un diagnostic de performance énergétique ;
- un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
- une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante;
- un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
- le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité .
- Le cas échéant, Une autorisation préalable de mise en location
- Le cas échéant, références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables
- Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
Un état des lieux
- Le cas échéant, Une autorisation préalable de mise en location
- Le cas échéant, références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables
- Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
- Un état des lieux
FAIT LE à
Signature du bailleur
Signature du locataire
