La mise à disposition d’un logement vide est actée par la signature du contrat de location vide. C’est au bailleur, et à son locataire, de s’entendre sur son contenu. Cependant, pour éviter des dérives, la législation a statué sur les mentions obligatoires du contrat de location vide pour qu’il soit valable. Zoom sur la législation encadrant le contrat de location vide.
Le contrat de location, aussi appelé bail de location, est un document juridique qui lie un propriétaire-bailleur et son locataire. Son rôle est de fixer les droits et les obligations de chacune des parties pour les protéger au mieux. Un contrat de location vide ne peut être établi que pour un logement vide, c’est-à-dire un logement mis à disposition sans que le propriétaire ne fournisse de meubles.
Le contrat de location vide est très différent du contrat de location meublée. Ils ne sont pas à confondre. En effet, la loi du 6 juillet 1989 spécifie pour chaque type de logement les clauses qui devront obligatoirement se trouver dans chaque contrat.
Un contrat de location devient valide à sa signature par toutes les parties prenantes, c’est-à-dire le bailleur et le locataire. Pour être valable, le contrat de location vide doit être mis par écrit. Après signature, tous les signataires reçoivent un exemplaire signé.
Si une personne se porte caution, elle devra avoir également son exemplaire du contrat de location. Pour rappel, la caution solidaire est une personne physique ou morale, qui s’engage lors de la signature d’un acte de cautionnement à prendre en charge le montant du loyer en cas d’impayés de loyers de la part du locataire. L’acte de cautionnement est un document qui devra être mis en annexe du contrat de location.
La signature du contrat de location peut être réalisée de deux manières :
Ces deux actes sont valables devant la loi. En signant un contrat de location, propriétaire et locataire s’engagent à respecter les clauses contenues dans celui-ci.
La signature du contrat de location vide ne marque pas forcément la date de début du bail. En effet, ce qu’on appelle la “date de prise d’effet” peut être différente de la date de signature. Le contrat de location vide a donc une date de début et mais également une date de fin.
Par défaut, le bail a une durée de trois ans. Il est renouvelable de manière tacite et automatique. Mais bien sûr, le bailleur ou le locataire peut décider de ne pas renouveler le contrat de location vide. On parle alors de résiliation du bail ou de congé. Dans ce cas, une législation particulière s’applique selon la partie prenante qui ne souhaite pas renouveler le bail.
Si c’est le locataire qui souhaite donner son congé, il peut le faire au moment du renouvellement mais également en cours de bail. Dans les deux cas, il devra respecter un préavis de trois mois. Pour faire sa demande de congé, il doit notifier son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise du courrier en main propre contre émargement. Le préavis de trois mois commence à partir de la réception de la lettre.
Contrairement au propriétaire, le locataire n’a pas besoin de justifier son congé par un motif précis. Par contre, il peut obtenir un préavis réduit à une durée d’un mois dans les cas suivants :
Une zone tenue est une zone d’habitation dans laquelle il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Dans ces zones, le préavis est automatiquement réduit à un mois.
Si c’est le propriétaire qui souhaite donner congé à son locataire, il ne peut le faire qu’au moment du renouvellement de bail. Pour donner congé, le bailleur doit prévenir tous les signataires du contrat en envoyant par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier au moins six mois avant l’échéance du contrat de location. Elle peut également être remise en main propre contre récépissé.
Le bailleur doit respecter le préavis de six mois sinon sa demande ne sera pas valable et le contrat de location vide sera automatiquement renouvelé.
Par ailleurs, pour que la résiliation soit valable, le bailleur doit également justifier son congé. Seulement trois motifs sont possibles :
Le contrat de location vide a donc une durée de trois ans et le propriétaire n’a que peu de moyens pour donner congé à son locataire. Certains dispositifs ont donc été mis en place pour les bailleurs souhaitant mettre à disposition leur logement pour une durée plus courte. Sous certaines conditions, le bailleur peut faire le choix de mettre son logement vide à disposition pour une durée d’un an. On parle alors de “bail à durée réduite”. Ce dispositif n’est possible que si le bailleur a une raison professionnelle ou familiale valable qui justifie de devoir récupérer le logement.
Les motifs admis pour récupérer l’appartement sont un départ en retraite ou la mise à disposition de l’appartement pour les enfants du propriétaire dans le cadre de leurs études par exemple.
Le motif doit obligatoirement être précisé dans le bail, et cela même s’il n’est pas certain mais juste probable. Dans le cas où l'événement cité dans le contrat de location vide ne se produit pas, le bail est considéré avoir une durée de trois ans.
S’il souhaite récupérer son logement, le propriétaire doit prévenir le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant l’échéance du contrat.
Le contrat de location vide doit contenir certaines mentions obligatoires, fixées par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que par la loi ALUR de mars 2014 :
Le contrat de location vide doit mentionner les noms et prénoms du bailleur et du ou des locataires. L’adresse de la résidence principale du propriétaire-bailleur devra également être précisée.
Dans le cas où une personne physique ou morale se porte caution solidaire, ses noms, prénoms et son adresse devront figurer sur le contrat de location vide.
Le contrat de location statue également sur la destination du logement. Il précise donc s’il s’agit d’un logement à usage d’habitation ou à usage mixte.
Un logement à usage mixte concerne un logement destiné à servir de résidence principale et de lieu d’exercice d’une activité professionnelle libérale ou religieuse ainsi qu’à l’activité de certains artistes. Pour les autres activités, commerciales ou industrielles, on parlera de “Bail commercial”. Pour savoir s’il est possible de louer un logement à usage mixte dans une copropriété, pensez à consulter le règlement de copropriété.
En plus de la destination du logement, le contrat de location apporte des précisions sur :
Le contrat de location vide mentionne la date de prise d’effet ainsi que la durée du bail. Pour rappel, dans le cas d’un logement vide, la durée du contrat de location est de trois ans. Le renouvellement du bail d’un logement vide est tacite et automatique sauf dans le cas ou l’une des parties donne son congé en respectant son préavis.
D’ailleurs, le préavis est une mention obligatoire du contrat de location vide. Il est de trois mois pour un locataire, sauf en cas de préavis réduit, et de six mois pour le bailleur.
Dans le cas où le bailleur souhaite mettre en place un bail à durée réduite, il doit préciser dans le contrat de location vide les motifs qui justifient la reprise de son logement.
Le contrat de location vide doit mentionner le montant du loyer et les modalités de paiement.
Dans la plupart des cas, le loyer est fixé librement par le bailleur. Mais dans le cas où le logement se trouve en zone tendue, il est soumis à une réglementation particulière.
Dans les zones tendues, pour éviter une hausse des loyers incontrôlée, un dispositif de plafonnement des loyers a été mis en place avec un loyer de référence majoré.
Dans le cas où le logement se trouve dans une zone tenue, il est donc nécessaire de préciser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant fixe le plafond à ne pas dépasser. L’article 3 du décret du 10 juin 2015 autorise les bailleurs de logements en zones tendues à appliquer un “complément de loyer” leur permettant de dépasser ainsi le loyer de référence majoré. Cela est possible en cas de caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelle comme une hauteur sous plafond de plus de 3,3 mètres ou une vue sur un monument par exemple. Le contrat de location vide doit également spécifier le montant du complément de loyer, et les raisons qui le justifient.
Aucune loi ne statue sur une liste des caractéristiques justifiant un complément de loyer. En cas de litiges, c’est le juge qui appréciera le caractère de confort ou de localisation exceptionnelle.
Le locataire pourra contester le montant du complément de loyer dans les trois mois suivant la signature du bail. Pour cela, il peut saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception.
De plus, si le logement était occupé lors des 18 derniers mois, le contrat de location vide consigne le montant du loyer du locataire précédent et les modalités de sa révision de loyer, le cas échéant.
Pour rappel, la révision annuelle du loyer n’est pas obligatoire. Elle permet au propriétaire bailleur de revaloriser le montant de son loyer en se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Le contrat de location vide doit fixer la date de la révision ainsi que le trimestre de référence de l’IRL qui servira à calculer le nouveau loyer.
Pour connaître l’IRL à prendre en compte, rendez-vous sur le site de l’INSEE.
Par ailleurs, si votre bien se situe en copropriété, il est important de détailler les charges récupérables, c’est-à-dire les charges qui sont avancées par le propriétaire mais qui peuvent être ensuite imputables à son locataire.
La liste des charges récupérables est disponible sur le site du service public.
Pour finir, le contrat de location indique, le cas échéant, le montant du dépôt de garantie. Ce dispositif qui sert de filet de sécurité aux propriétaires en cas d’impayés ou de dégradation de leurs biens, n’est pas obligatoire. Il est toutefois souvent pratiqué par les bailleurs.
Dans le cadre d’un contrat de location vide, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Le dépôt de garantie est versé par le locataire à la signature du contrat de location en plus du premier loyer. En cas de d’impayés ou de dégradations au cours du bail, le propriétaire pourra puiser dans ces fonds.
Le bailleur a un mois pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie après la restitution des clés, si aucune dégradation n'est constatée lors de l’état des lieux. La restitution se fait soit en mains propres soit par virement bancaire. Dans le cas de dégradations constatées, le propriétaire peut puiser dans ces fonds pour effectuer les réparations. Il a deux mois après la restitution des clés pour faire parvenir le reste des fonds disponibles au locataire.
Si le logement vide est situé dans une copropriété, le bailleur est en droit de conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie jusqu’à l’assemblée générale afin qu’il puisse procéder à la régularisation annuelle des charges locatives. À la suite de l’assemblée générale, le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour restituer le montant restant. Sur demande du locataire, il devra fournir les justificatifs attestant une retenue quelconque sur le montant restant du dépôt de garantie.
Les travaux dans un logement peuvent grandement influencer le loyer d’un logement. Il est donc nécessaire de préciser la nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier contrat de location.
Les annexes du contrat de location vide sont censées donner un maximum d’informations au locataire sur le logement. On peut donc y trouver les documents suivants :
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
Nom et prénom du bailleur :
Adresse :
désigné ci-après « le bailleur » ;
Nom et prénom du ou des locataires :
désigné ci-après « le locataire » ;
Le locataire dispose d’un garant : Oui / Non
Nom et prénom du garant :
Adresse du garant :
Il a été convenu ce qui suit :
Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :
[Précisez les modalités de répartition de la consommation locataire]
[Précisez les modalités de réception de la télévision dans l’immeuble, modalités de raccordement internet etc. ]
La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :
En l’absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est, à son terme, reconduit tacitement pour 3 ans et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.
Le propriétaire pourra résilier son bail avec un préavis de 6 mois. Le préavis du locataire est d’une durée de 3 mois.
Les parties conviennent des conditions financières suivantes :
Montant du loyer mensuel : [montant du loyer mensuel] €
Le cas échéant, modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans les zones tendues
Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation : Oui / Non
Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : Oui / Non
Montant du loyer de référence : € / m²
Montant du loyer de référence majoré : € / m²
Complément de loyer prévu (cas échéant) :
Informations relatives au loyer du dernier locataire (montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer) :
Montant du loyer de référence : € / m²
Montant du loyer de référence majoré : € / m²
Complément de loyer prévu (cas échéant) :
Informations relatives au loyer du dernier locataire (montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer) :
Date de révision :
Date ou trimestre de référence de l’IRL :
Modalité de règlement des charges récupérables : Provisions sur charges avec régularisation annuelle / Paiement périodique des charges sans provision / Forfait de charges :
En cas de forfait de charges (en colocation seulement):
[Précisez éléments propres à justifier les travaux réalisés donnant lieu à cette contribution : ]
Le cas échéant, exclusivement lors d’un renouvellement de contrat, modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué
Le bailleur déclare qu’aucun travaux n’a été effectué avant la signature du contrat de contrat de location / Le bailleur déclare que des travaux ont été effectués :
Le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai d’un mois après restitution des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Dans le cas d’une dégradation constatée lors de l’état des lieux, le délai de restitution est de deux mois.
Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires : en cas de colocation, c'est à dire de la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Modalités de résiliation de plein droit du contrat : Le bail sera résilié de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d'assurance du locataire contre les risques locatifs, de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d'un tiers. Le bailleur devra assigner le locataire devant le tribunal pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail. Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non- versement du dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines informations et notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. De plus, pour les bailleurs personnes physiques ou les sociétés immobilières familiales, le commandement de payer doit être signalé par l'huissier à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès lors que l'un des seuils relatifs au montant et à l'ancienneté de la dette, fixé par arrêté préfectoral, est atteint. Le locataire peut, à compter de la réception du commandement, régler sa dette, saisir le juge d'instance pour demander des délais de paiement, voire demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement. Si le locataire ne s'est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail. En cas de défaut d'assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le locataire pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire qu'après un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :
FAIT LE
[Signature du bailleur]
[Signature du locataire]