Tout savoir sur le contrat de location vide
La mise à disposition d’un logement vide est actée par la signature du contrat de location vide. C’est au bailleur, et à son locataire, de s’entendre sur son contenu. Cependant, pour éviter des dérives, la législation a statué sur les mentions obligatoires du contrat de location vide pour qu’il soit valable. Zoom sur la législation encadrant le contrat de location vide.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un contrat de location vide ?
Le contrat de location, aussi appelé bail de location, est un document juridique qui lie un propriétaire-bailleur et son locataire. Son rôle est de fixer les droits et les obligations de chacune des parties pour les protéger au mieux. Un contrat de location vide ne peut être établi que pour un logement vide, c’est-à-dire un logement mis à disposition sans que le propriétaire ne fournisse de meubles.
Le contrat de location vide est très différent du contrat de location meublée. Ils ne sont pas à confondre. En effet, la loi du 6 juillet 1989 spécifie pour chaque type de logement les clauses qui devront obligatoirement se trouver dans chaque contrat.
Les conditions de validité du contrat de location vide
Un contrat de location devient valide à sa signature par toutes les parties prenantes, c’est-à-dire le bailleur et le locataire. Pour être valable, le contrat de location vide doit être mis par écrit. Après signature, tous les signataires reçoivent un exemplaire signé.
Si une personne se porte caution, elle devra avoir également son exemplaire du contrat de location. Pour rappel, la caution solidaire est une personne physique ou morale, qui s’engage lors de la signature d’un acte de cautionnement à prendre en charge le montant du loyer en cas d’impayés de loyers de la part du locataire. L’acte de cautionnement est un document qui devra être mis en annexe du contrat de location.
La signature du contrat de location peut être réalisée de deux manières :
- Par acte sous signature privée : Le contrat est rédigé et signé entre les parties sans l’intervention d’un notaire ;
- Par acte authentique : Le contrat est rédigé par un notaire et signé par toutes les parties devant lui.
Ces deux actes sont valables devant la loi. En signant un contrat de location, propriétaire et locataire s’engagent à respecter les clauses contenues dans celui-ci.
Les modalités de préavis et de congés prévus dans le contrat de location vide
La signature du contrat de location vide ne marque pas forcément la date de début du bail. En effet, ce qu’on appelle la “date de prise d’effet” peut être différente de la date de signature. Le contrat de location vide a donc une date de début et mais également une date de fin.
Par défaut, le bail a une durée de trois ans. Il est renouvelable de manière tacite et automatique. Mais bien sûr, le bailleur ou le locataire peut décider de ne pas renouveler le contrat de location vide. On parle alors de résiliation du bail ou de congé. Dans ce cas, une législation particulière s’applique selon la partie prenante qui ne souhaite pas renouveler le bail.
Donner congé à son propriétaire en location vide
Si c’est le locataire qui souhaite donner son congé, il peut le faire au moment du renouvellement mais également en cours de bail. Dans les deux cas, il devra respecter un préavis de trois mois. Pour faire sa demande de congé, il doit notifier son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise du courrier en main propre contre émargement. Le préavis de trois mois commence à partir de la réception de la lettre.
Contrairement au propriétaire, le locataire n’a pas besoin de justifier son congé par un motif précis. Par contre, il peut obtenir un préavis réduit à une durée d’un mois dans les cas suivants :
- La mutation professionnelle ;La perte d’un emploi ;
- L’obtention d’un premier emploi ;
- L’obtention d’un nouvel emploi après une perte d’emploi ;
- L’état de santé du locataire nécessite un changement d’adresse ;
- Le locataire est bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé du RSA ;
- L’attribution d’un logement social ;
- Le logement vide se trouve en zone tendue.
Une zone tenue est une zone d’habitation dans laquelle il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Dans ces zones, le préavis est automatiquement réduit à un mois.
Donner congé à son locataire en location vide
Si c’est le propriétaire qui souhaite donner congé à son locataire, il ne peut le faire qu’au moment du renouvellement de bail. Pour donner congé, le bailleur doit prévenir tous les signataires du contrat en envoyant par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier au moins six mois avant l’échéance du contrat de location. Elle peut également être remise en main propre contre récépissé.
Le bailleur doit respecter le préavis de six mois sinon sa demande ne sera pas valable et le contrat de location vide sera automatiquement renouvelé.
Par ailleurs, pour que la résiliation soit valable, le bailleur doit également justifier son congé. Seulement trois motifs sont possibles :
- Donner congé pour vente : Le propriétaire peut donner congé car il souhaite vendre le logement après le départ du locataire. Donner son congé équivaut à faire une proposition d’achat. Si le locataire souhaite acheter le logement, il doit le notifier au bailleur dans les deux mois du préavis par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans le cas d’un refus ou d’une absence de réponse du locataire, celui-ci doit quitter les lieux à la fin du contrat.
- Donner congé pour reprise du logement : Le propriétaire peut donner congé à son locataire s’il souhaite faire du logement sa résidence principale ou la résidence principale de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin ainsi que tous leurs ascendants ou descendants. Pour rappel, un logement est considéré comme une résidence principale s’il est occupé au moins huit mois dans l’année.
- Donner congé pour motif légitime et sérieux : Le propriétaire peut donner congé à son locataire car celui-ci ne remplit pas certaines de ses obligations, par exemple des impayés à répétition. Le locataire peut décider de contester le motif de résiliation d'abord auprès de son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception puis auprès d’un juge. Dans ce cas, le propriétaire devra prouver la légitimité de sa demande.
Le cas exceptionnel du bail à durée réduite
Le contrat de location vide a donc une durée de trois ans et le propriétaire n’a que peu de moyens pour donner congé à son locataire. Certains dispositifs ont donc été mis en place pour les bailleurs souhaitant mettre à disposition leur logement pour une durée plus courte. Sous certaines conditions, le bailleur peut faire le choix de mettre son logement vide à disposition pour une durée d’un an. On parle alors de “bail à durée réduite”. Ce dispositif n’est possible que si le bailleur a une raison professionnelle ou familiale valable qui justifie de devoir récupérer le logement.
Les motifs admis pour récupérer l’appartement sont un départ en retraite ou la mise à disposition de l’appartement pour les enfants du propriétaire dans le cadre de leurs études par exemple.
Le motif doit obligatoirement être précisé dans le bail, et cela même s’il n’est pas certain mais juste probable. Dans le cas où l'événement cité dans le contrat de location vide ne se produit pas, le bail est considéré avoir une durée de trois ans.
S’il souhaite récupérer son logement, le propriétaire doit prévenir le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant l’échéance du contrat.
Le contenu du contrat de location vide : quelles sont les clauses obligatoires ?
Le contrat de location vide doit contenir certaines mentions obligatoires, fixées par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que par la loi ALUR de mars 2014 :
La désignation des parties
Le contrat de location vide doit mentionner les noms et prénoms du bailleur et du ou des locataires. L’adresse de la résidence principale du propriétaire-bailleur devra également être précisée.
Dans le cas où une personne physique ou morale se porte caution solidaire, ses noms, prénoms et son adresse devront figurer sur le contrat de location vide.
La description du logement
Le contrat de location statue également sur la destination du logement. Il précise donc s’il s’agit d’un logement à usage d’habitation ou à usage mixte.
Un logement à usage mixte concerne un logement destiné à servir de résidence principale et de lieu d’exercice d’une activité professionnelle libérale ou religieuse ainsi qu’à l’activité de certains artistes. Pour les autres activités, commerciales ou industrielles, on parlera de “Bail commercial”. Pour savoir s’il est possible de louer un logement à usage mixte dans une copropriété, pensez à consulter le règlement de copropriété.
En plus de la destination du logement, le contrat de location apporte des précisions sur :
- La description du logement et ses annexes : type de bien, superficie, nombre de pièces, liste des annexes individuelles ;
- La description des parties communes si le bien se situe dans une copropriété : garage à vélos, laverie, espaces verts, etc. ;
- Les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication : fibre optique, antennes, etc. ;
Les modalités du contrat de location vide
Le contrat de location vide mentionne la date de prise d’effet ainsi que la durée du bail. Pour rappel, dans le cas d’un logement vide, la durée du contrat de location est de trois ans. Le renouvellement du bail d’un logement vide est tacite et automatique sauf dans le cas ou l’une des parties donne son congé en respectant son préavis.
D’ailleurs, le préavis est une mention obligatoire du contrat de location vide. Il est de trois mois pour un locataire, sauf en cas de préavis réduit, et de six mois pour le bailleur.
Dans le cas où le bailleur souhaite mettre en place un bail à durée réduite, il doit préciser dans le contrat de location vide les motifs qui justifient la reprise de son logement.
Le loyer et les charges du contrat de location vide
Le contrat de location vide doit mentionner le montant du loyer et les modalités de paiement.
Dans la plupart des cas, le loyer est fixé librement par le bailleur. Mais dans le cas où le logement se trouve en zone tendue, il est soumis à une réglementation particulière.
Dans les zones tendues, pour éviter une hausse des loyers incontrôlée, un dispositif de plafonnement des loyers a été mis en place avec un loyer de référence majoré.
Dans le cas où le logement se trouve dans une zone tenue, il est donc nécessaire de préciser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant fixe le plafond à ne pas dépasser. L’article 3 du décret du 10 juin 2015 autorise les bailleurs de logements en zones tendues à appliquer un “complément de loyer” leur permettant de dépasser ainsi le loyer de référence majoré. Cela est possible en cas de caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelle comme une hauteur sous plafond de plus de 3,3 mètres ou une vue sur un monument par exemple. Le contrat de location vide doit également spécifier le montant du complément de loyer, et les raisons qui le justifient.
Aucune loi ne statue sur une liste des caractéristiques justifiant un complément de loyer. En cas de litiges, c’est le juge qui appréciera le caractère de confort ou de localisation exceptionnelle.
Le locataire pourra contester le montant du complément de loyer dans les trois mois suivant la signature du bail. Pour cela, il peut saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception.
De plus, si le logement était occupé lors des 18 derniers mois, le contrat de location vide consigne le montant du loyer du locataire précédent et les modalités de sa révision de loyer, le cas échéant.
Pour rappel, la révision annuelle du loyer n’est pas obligatoire. Elle permet au propriétaire bailleur de revaloriser le montant de son loyer en se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Le contrat de location vide doit fixer la date de la révision ainsi que le trimestre de référence de l’IRL qui servira à calculer le nouveau loyer.
Pour connaître l’IRL à prendre en compte, rendez-vous sur le site de l’INSEE.
Par ailleurs, si votre bien se situe en copropriété, il est important de détailler les charges récupérables, c’est-à-dire les charges qui sont avancées par le propriétaire mais qui peuvent être ensuite imputables à son locataire.
La liste des charges récupérables est disponible sur le site du service public.
Pour finir, le contrat de location indique, le cas échéant, le montant du dépôt de garantie. Ce dispositif qui sert de filet de sécurité aux propriétaires en cas d’impayés ou de dégradation de leurs biens, n’est pas obligatoire. Il est toutefois souvent pratiqué par les bailleurs.
Dans le cadre d’un contrat de location vide, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Le dépôt de garantie est versé par le locataire à la signature du contrat de location en plus du premier loyer. En cas de d’impayés ou de dégradations au cours du bail, le propriétaire pourra puiser dans ces fonds.
Le bailleur a un mois pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie après la restitution des clés, si aucune dégradation n'est constatée lors de l’état des lieux. La restitution se fait soit en mains propres soit par virement bancaire. Dans le cas de dégradations constatées, le propriétaire peut puiser dans ces fonds pour effectuer les réparations. Il a deux mois après la restitution des clés pour faire parvenir le reste des fonds disponibles au locataire.
Si le logement vide est situé dans une copropriété, le bailleur est en droit de conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie jusqu’à l’assemblée générale afin qu’il puisse procéder à la régularisation annuelle des charges locatives. À la suite de l’assemblée générale, le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour restituer le montant restant. Sur demande du locataire, il devra fournir les justificatifs attestant une retenue quelconque sur le montant restant du dépôt de garantie.
Les travaux
Les travaux dans un logement peuvent grandement influencer le loyer d’un logement. Il est donc nécessaire de préciser la nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier contrat de location.
Les annexes obligatoires dans le contrat de location vide
Les annexes du contrat de location vide sont censées donner un maximum d’informations au locataire sur le logement. On peut donc y trouver les documents suivants :
- La notice d’information : Il s’agit d’un document regroupant les différentes voies de conciliations et de recours en cas de litiges ;
- L’état des lieux d’entrée : Il s’agit d’un document décrivant le logement au moment de l’entrée du locataire. Ce document est très important car il servira de référence lors de l’état des lieux de sortie ;
- L’attestation d’assurance : Il s’agit d’un document attestant que le bailleur est assuré contre les risques locatifs ;
- Le dossier de diagnostic technique global : Il atteste de l’état du logement. Il peut être transmis sous forme dématérialisée et comprend par exemple le diagnostic de performance énergétique ;
- Le règlement de copropriété dans le cas où le logement se situe dans une copropriété : Il détaille les règles concernant la destination de l’immeuble, l'utilisation des parties privatives et communes ainsi que la quote-part du logement ;
- L’acte de cautionnement, le cas échéant : Un document engageant la caution solidaire à s’acquitter des éventuels impayés du locataire.
Modèle gratuit de contrat de location vide
Article 1. Désignation des parties
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
Nom et prénom du bailleur :
Adresse :
désigné ci-après « le bailleur » ;
Nom et prénom du ou des locataires :
désigné ci-après « le locataire » ;
Le locataire dispose d’un garant : Oui / Non
Nom et prénom du garant :
Adresse du garant :
Il a été convenu ce qui suit :
Article 2 - Objet du contrat
Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :
Consistance du logement :
- Adresse du logement :
- Type d’habitat : collectif / individuel
- Régime juridique : monopropriété / copropriété :
- Date de construction :
- Surface habitable (en m²) :
- Nombre de pièces principales :
- Autres parties du logement :
- Éléments d’équipements individuels du logement :
- Chauffage : collectif / individuel
- Production d’eau chaude sanitaire : collectif ou individuel
[Précisez les modalités de répartition de la consommation locataire]
- Destination des locaux : usage d’habitation / usage mixte
- Désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire : Cave n° : / Parking n° : / Garage n° : / Autres :
- Désignation des locaux, parties,équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun : Garage à vélos / ascenseur / espaces verts / aires et équipements de jeux / laverie / local poubelle / gardiennage / autres :
- Équipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication :
[Précisez les modalités de réception de la télévision dans l’immeuble, modalités de raccordement internet etc. ]
Article 3. Date de prise d’effet et durée du contrat
La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :
- Date de prise d’effet du contrat : [date de début du contrat]
- Durée du contrat à partir de sa prise d’effet : 3 ans
En l’absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est, à son terme, reconduit tacitement pour 3 ans et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.
Le propriétaire pourra résilier son bail avec un préavis de 6 mois. Le préavis du locataire est d’une durée de 3 mois.
- Durée réduite :
- Evénement et raison justifiant la durée réduite du contrat de location : [Précisez le motif]
Article 4. Conditions financières
Les parties conviennent des conditions financières suivantes :
Fixation du loyer initial :
Montant du loyer mensuel : [montant du loyer mensuel] €
Le cas échéant, modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans les zones tendues
Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation : Oui / Non
Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : Oui / Non
Montant du loyer de référence : € / m²
Montant du loyer de référence majoré : € / m²
Complément de loyer prévu (cas échéant) :
Informations relatives au loyer du dernier locataire (montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer) :
Montant du loyer de référence : € / m²
Montant du loyer de référence majoré : € / m²
Complément de loyer prévu (cas échéant) :
Informations relatives au loyer du dernier locataire (montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer) :
Modalités de révision :
Date de révision :
Date ou trimestre de référence de l’IRL :
Charges récupérables
Modalité de règlement des charges récupérables : Provisions sur charges avec régularisation annuelle / Paiement périodique des charges sans provision / Forfait de charges :
En cas de forfait de charges (en colocation seulement):
- Montant des provisions sur charges :
- Modalités de révision du forfait de charges :
- Montant et durée de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat :
[Précisez éléments propres à justifier les travaux réalisés donnant lieu à cette contribution : ]
Assurance
- Souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires : Oui / Non
- Montant total annuel récupérable au titre de l’assurance pour compte des colocataires :
Montant récupérable par douzième :
- Périodicité du paiement :
- Paiement : à échoir / à terme échu
- Date ou période de paiement :
- Lieu de paiement :
- Montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location :
- Loyer (hors charges) :
- Charges récupérables :
- Contribution pour le partage des économies de charges :
- Contribution à l’assurance récupérable pour le compte des colocataires :
Le cas échéant, exclusivement lors d’un renouvellement de contrat, modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué
- Montant de la hausse ou de la baisse de loyer mensuelle : €
- Modalité d’application annuelle de la hausse : par tiers / par sixième (selon la durée du contrat et le montant de la hausse de loyer)
Article 4. Travaux
Le bailleur déclare qu’aucun travaux n’a été effectué avant la signature du contrat de contrat de location / Le bailleur déclare que des travaux ont été effectués :
- Montant et nature des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement :
- Majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d’amélioration entrepris par le bailleur (nature des travaux, modalités d’exécution, délai de réalisation ainsi que montant de la majoration du loyer) :
- Le cas échéant, diminution de loyer en cours de bail consécutive à des travaux entrepris par le locataire (durée de cette diminution et, en cas de départ anticipé du locataire, modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées) :
Article 5. Garanties
- Montant du dépôt de garantie de l’exécution des obligations du locataire :
Le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai d’un mois après restitution des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Dans le cas d’une dégradation constatée lors de l’état des lieux, le délai de restitution est de deux mois.
Article 6. Clause de solidarité
Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires : en cas de colocation, c'est à dire de la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Article 7. Clause résolutoire
Modalités de résiliation de plein droit du contrat : Le bail sera résilié de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d'assurance du locataire contre les risques locatifs, de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d'un tiers. Le bailleur devra assigner le locataire devant le tribunal pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail. Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non- versement du dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines informations et notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. De plus, pour les bailleurs personnes physiques ou les sociétés immobilières familiales, le commandement de payer doit être signalé par l'huissier à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès lors que l'un des seuils relatifs au montant et à l'ancienneté de la dette, fixé par arrêté préfectoral, est atteint. Le locataire peut, à compter de la réception du commandement, régler sa dette, saisir le juge d'instance pour demander des délais de paiement, voire demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement. Si le locataire ne s'est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail. En cas de défaut d'assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le locataire pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire qu'après un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Article 8. Annexes
Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :
- Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
- Un dossier de diagnostic technique comprenant :
- Un diagnostic de performance énergétique ;
- Un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
- Une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante;
- Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
- Le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité ;
- Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
- Un état des lieux ;
- Le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location ;
- Le cas échéant, références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
FAIT LE
[Signature du bailleur]
[Signature du locataire]
