Le dépôt de garantie : fonctionnement, modalités et restitution

Le bailleur a le droit de demander un dépôt de garantie lors de la signature du bail. Cette somme d’argent lui est confiée par le locataire en cas de problèmes engendrant des frais. Mais l’utilisation de ce dépôt de garantie est très réglementée.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent demandée par un propriétaire bailleur à son locataire au moment de la signature du bail. Cette somme est une avance qui a pour vocation à être restituée au départ du locataire. Comme son nom l’indique, elle sert de garantie en cas d’impayés ou de dégradations qui forceraient le propriétaire à avancer des frais.

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Attention !

Le dépôt de garantie n’est pas à confondre avec le cautionnement (également appelée “caution”). Le dépôt est une somme d’argent encaissé par le bailleur tandis que le cautionnement est une personne physique se portant garant pour payer tous les frais que le locataire ne pourra pas payer.

Le dépôt de garantie doit être prévu dans le bail, mais il n’est pas obligatoire et reste au choix du propriétaire-bailleur.

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Bon à savoir :

Dans ce cas, tout impayé et dégradation devient la responsabilité du bailleur. Il existe des recours judiciaires pour que le bailleur n'ait pas à tout payer de sa poche.

Si la demande de dépôt de garantie n’est pas obligatoire, dans le cas où le bailleur en fait la demande, celui-ci est très réglementé.

Quel montant pour le dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie se trouve dans le contrat de bail. Celui-ci est plafonné et ne peut sous aucun prétexte être révisé pendant le bail ou lors du renouvellement de celui-ci.

  • Pour une location vide : Le montant du dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges au maximum
  • Pour une location meublée : Le montant du dépôt ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charge au maximum
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Attention !

Pour une location meublée signée avant la date du 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie est libre

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Bon à savoir :

Dans le cas d’un bail de mobilité, un logement meublé pour une durée de 1 à 10 mois, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

Le versement du dépôt de garantie se fait après la signature du bail. Le bailleur peut donc demander le versement avant la remise des clés et l’entrée du locataire dans les lieux. Le versement peut s’effectuer par chèque, par virement ou en espèces.

Le chèque reste cependant le moyen de paiement le plus fiable. Le bailleur a le droit, et a d’ailleurs tout intérêt, à encaisser le chèque dès le début du bail. En effet, cela permet à celui-ci de bien vérifier que le locataire a les fonds nécessaires. De plus, les chèques ne sont encaissables que pendant un laps de temps précis, bien inférieur à la durée d’un bail.

Si le locataire effectue le paiement en espèces, le locataire est en droit de demander un reçu pour garder une trace écrite du versement.

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Bon à savoir :

Le dépôt de garantie peut être pris en charge par un tiers. Il existe des organismes d’aides pour les locataires tels que l’avance que propose “Loca-Pass” ou le FSL (Fonds de Solidarité pour le logement).

Que couvre le dépôt de garantie ?

Le bailleur n’a pas le droit de se servir dans le dépôt de garantie comme bon lui semble. Il devra d’ailleurs pouvoir justifier de chaque déduction qu’il fera sur le montant initial.

Le bailleur pourra donc utiliser le dépôt de garantie dans les cas suivants :

  • Loyer et les charges impayées
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Bon à savoir :

Le dépôt de garantie ne peut pas servir de paiement du dernier loyer. Le locataire doit s’acquitter du montant de tous ses loyers jusqu’à la fin du bail. Dans le cas contraire, il pourrait être mis en demeure par le bailleur.

  • La remise en état initial dans le cas où le locataire à fait des modifications sans en avertir le bailleur
  • La remise en état dans le cas de dégradations relatives à un manque d’entretien de la part du locataire
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Attention !

On ne peut reprocher à un locataire l’usure liée au temps ou un usage normal avec entretien. Dans les faits, c’est lors de l’état des lieux que cette nuance est faite.

Le bailleur a le droit de garder jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à la tenue de l’assemblée générale de la copropriété.

La restitution de dépôt de garantie

Les modalités de restitution

Comme dit plus haut, le dépôt de garantie a pour vocation à être restitué dans le cas où le locataire s’est acquitté de tous ses loyers et charges et qu’il n’a pas endommagé le logement. C’est lors de l’état des lieux qu’il est décidé s’il sera nécessaire pour le bailleur d’effectuer des réparations nécessitant de puiser dans la garantie versée par le locataire en début de bail.

Pour puiser dans le dépôt de garantie, le bailleur doit pouvoir fournir des pièces justificatives, tels que des factures ou des devis faits par des professionnels. Il est très important de chiffrer le montant des dégradations.

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Attention !

Même si le bailleur doit être capable de chiffrer les montants des réparations, la jurisprudence atteste que le bailleur n’est pas dans l’obligation d’exécuter les travaux en question.

L’état des lieux de sortie devra être signé par les deux parties : le locataire et le propriétaire. Il est donc très important d’être très précis lors de l’état des lieux d’entrée et de bien prendre en compte la différence entre une dégradation directement liée à la responsabilité du locataire et la simple usure du temps.

La restitution du dépôt de garantie peut se faire en mains propres ou par virement bancaire.

Les délais de restitutions du dépôt de garantie

Les délais de restitution dépendent de l’état des lieux de sortie. Il commence au moment de la restitution des clés.

  • Si le logement n’a pas subi de dégradation : le bailleur a un mois pour restituer le montant du dépôt de garantie ;
  • Si le logement a subi des dégradations : le bailleur a deux mois pour restituer le montant du dépôt de garantie.
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Bon à savoir :

Le locataire a l’obligation d’informer son ancien bailleur de sa nouvelle adresse.

Dans le cas où le bailleur décide de déduire 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’assemblée générale de la copropriété, il dispose d’un mois après la tenue de celle-ci pour lui restituer le montant restant.

Les litiges concernant le dépôt de garantie

Les droits du locataire

Dans le cas où le locataire conteste l’état des lieux et l’utilisation du dépôt de garantie, il a le droit de mettre en demeure le propriétaire bailleur et d’exiger le montant du dépôt de garantie.

La loi ALUR prévoit que si le bailleur refuse de payer, le montant de la restitution est majoré de 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard.

Les recours du bailleur

En cas de litige, l’affaire peut être portée devant un conciliateur de justice. C’est une personne qui a pour mission de trouver une solution amiable pour régler le litige entre deux parties.

Vous pouvez également vous tourner vers un organisme compétent pour régler, entre autres, les litiges concernant le dépôt de garantie ou l’état des lieux. L’affaire peut ainsi être portée devant la Commission Départementale de Conciliation. Celle-ci est composée de représentants de locataires et de bailleurs qui sont compétents pour régler les litiges liés au dépôt de garantie. Il faut alors s’adresser à la CDC compétente selon l’emplacement du logement.

Dans le cas où la voie de la médiation ne fonctionne pas, l’affaire pourra être portée devant le tribunal d’instance compétent selon l’emplacement du logement. La présence d’un avocat n’est pas nécessaire.

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Attention !

En réponse à la crise sanitaire, le tribunal d’instance et le tribunal de la grande instance ont fusionné pour créer le tribunal judiciaire depuis le 20 novembre 2020. L’affaire sera portée devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour gérer les litiges liés au baux d’habitation.


10 décembre 2020
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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