Investir en immobilier : anticiper les questions liées à la copropriété

Vous avez un projet d’achat immobilier en copropriété ? Découvrons ensemble les avantages d’un investissement locatif, et ceux d’un investissement en copropriété. Nous passerons aussi en revue les différents financements possibles et les éléments à bien anticiper avant d’acheter.

Les avantage de l’investissement locatif

Considéré comme un placement solide, l’investissement locatif présente de nombreux avantages.

Tout d’abord, il permet de s’assurer un revenu pour l’avenir, éventuellement complémentaire de la retraite.

L’investissement locatif est aussi un moyen de se constituer un patrimoine immobilier, qui pourra être transmis.

Mais le propriétaire pourra aussi choisir de vivre dans le logement, au moment de la retraite ou même plus tôt (à l’issue de la période de location obligatoire s’il y en a une), ou bien d’y loger un de ses proches.

Enfin, autre avantage non négligeable : l’investissement locatif, dans des cas bien spécifiques, peut permettre de réduire ses impôts.

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Investir en copropriété, quels avantages ?

Votre projet d’investissement locatif concerne un bien en copropriété ?

Découvrez les avantages de ce type d’investissement !

  • C’est le syndic qui gère l’entretien de la copropriété, mandate les intervenants et détermine le budget prévisionnel chaque année. Pour le propriétaire, cela représente un gain de temps important !
  • Chaque dépense engagée contribue à optimiser le confort des propriétaires et à apporter une valeur ajoutée à l’ensemble de la copropriété. En outre, les frais sont partagés entre les différents copropriétaires.
  • Un règlement de copropriété fixe les règles concernant toutes les parties privatives et communes. Chaque copropriétaire est dans l’obligation d’en prendre connaissance.

Les financements possibles pour un investissement locatif

Pour financer un investissement locatif, l’investisseur pourra se tourner vers différents prêts :

  • Le prêt amortissable

À taux fixe ou taux variable, c’est le prêt qui s’adapte à tous les projets immobiliers.

Son différé peut être partiel ou total, il est modulable, progressif… c’est donc le prêt que l’emprunteur envisage le plus fréquemment.

  • Le prêt in fine

Non amortissable, le prêt in fine est surtout destiné à un investissement locatif car il permet de ne rembourser que les intérêts et l’assurance emprunteur pendant la phase de prêt. Ce n’est qu’au terme de l’emprunt que le capital est remboursé en une seule fois.

  • Le prêt lissé

Il permet de miser sur ses revenus futurs (censés croître) pour obtenir un taux intéressant.

  • Le prêt relais

C’est le prêt idéal lorsque vous vendez un bien et en achetez un autre. Prêt relais classique, acquisition ou rachat de la créance, ce type de prêt vous évite de manquer une opportunité d’investissement.

  • Le prêt hypothécaire

Si l’emprunteur possède déjà un bien, le crédit hypothécaire propose un emprunt en garantissant le bien déjà détenu. Cela rassure la banque et le montant du prêt est inférieur à la valeur estimée du bien.

Vous avez besoin d’aide pour financer votre projet, ou souhaitez juste une validation du plan de financement que vous avez en tête ? Contactez un conseiller CAFPI, expert en crédits ou faites une étude de faisabilité en ligne : c’est simple, gratuit et sans engagement.

Les éléments à anticiper avant d’acheter dans une copropriété

Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien en copropriété, attardez-vous sur certains éléments afin d’anticiper au mieux les futures dépenses (le coût annuel du logement) et d’éviter de mauvaises surprises.

Les charges courantes

Premier élément à anticiper : les charges de copropriété courantes.

Elles englobent toutes les dépenses de fonctionnement, d’administration et d’entretien de la copropriété.

Pour ces dépenses, un budget est prédéfini à l’avance par le syndic.

Rapprochez-vous du vendeur pour demander l’échéancier des appels de fonds afin de garantir que pourrez faire face à ces dépenses.

Et si vous voulez vérifier l’évolution de ces charges courantes, il vous faudra demander les dépenses sur les 3 dernières années et procès-verbaux des dernières assemblées générales.

Les frais spéciaux

Autre élément à anticiper avant d’acheter dans une copropriété : les frais spéciaux.

Ils correspondent aux gros travaux d’entretien et de rénovation de la copropriété. Il s’agit par exemple de la mise aux normes de l’ascenseur ou d’un ravalement de façade. Ces travaux sont votés lors des assemblées générales, et le budget est prévu à ce moment-là pour les mois ou années à venir.

Ces travaux pouvant coûter plusieurs milliers d’euros, et chaque copropriétaire devant payer sa part, il est primordial, avant de signer un compromis de vente, de bien vous renseigner sur les travaux déjà engagés et ceux à venir. Cela pourra effectivement constituer un argument pour négocier le prix d’achat du bien.

Un bon conseil également : avant d’acheter, inspectez attentivement les parties communes (état des sols, des escaliers…) afin d’anticiper d’éventuels travaux d’envergure.

La trésorerie de la copropriété

Outre les charges courantes et les frais spéciaux, il est important d’analyser très précisément la situation financière de la copropriété : sa trésorerie.

Est-ce que le paiement trimestriel des charges est respecté en temps et en heure ?

Si les impayés représentent plus de 20% du budget annuel, on pourra en déduire que la copropriété est fragilisée et peut rencontrer, dans un avenir proche, des difficultés à assumer les dépenses des prochaines années. Ces impayés pourront aussi conduire à annuler certains travaux, qui amélioreraient pourtant le confort de la copropriété et lui apporteraient une certaine valeur ajoutée.

Pour évaluer la santé de la copropriété, demandez les derniers comptes rendus d’assemblées générales.



Posté par Raphaël Di Meglio, le 28 août 2020