Location vide ou meublée : avantages, contraintes et fiscalité

En tant que bailleur, il est possible de proposer une location vide ou meublée. Mais quel modèle est à privilégier ? Chaque mode de location présente des avantages, des inconvénients mais surtout des contraintes législatives très précises qu’il vous faut connaître pour choisir le type de location qui vous correspond le mieux.

Qu’est-ce qu'une location vide ou meublée ?

En tant que bailleur, vous pouvez mettre à disposition votre logement à des locataires sous deux formes :

  • En location vide : Dans ce cas, le logement est fourni sans meubles. C’est au futur locataire d’y installer les meubles de son choix.
  • En location meublée : Le logement est fourni avec des équipements achetés par le bailleur et il doit être habitable immédiatement.

Le décret du 31 juillet 2015 établit la liste du mobilier et des équipements obligatoires pour qu’un appartement soit considéré comme meublé. Voici quelques exemples :

  • Des plaques de cuisson, un four ou un four micro-onde, un réfrigérateur ;
  • De la literie avec couette et couverture ;
  • Des luminaires ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Une table et des sièges.
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Attention !

Si le bailleur ne respecte pas scrupuleusement la liste et en cas de litige avec son locataire, ce dernier pourra porter l’affaire devant le Tribunal Judiciaire. Le bailleur risque une requalification de son bail en location meublée en bail en location vide. Il devra alors se soumettre aux contraintes législatives qui s’appliquent aux baux vides.

La législation diffère grandement entre une location vide ou meublée. Les avantages, les contraintes, les obligations et les droits du propriétaire-bailleur ne sont pas les mêmes. C’est pourquoi, il est important de connaître les différences entre ces deux types de locations.

La location vide : une rentabilité inférieure mais plus stable

La rentabilité d’une location vide

La location vide demande un investissement de départ réduit. En effet, le logement peut être mis en location nue, donc le bailleur n’a pas à investir de l’argent pour le meubler. En revanche, le loyer d’un logement vide est en moyenne 15 à 30% inférieur à celui d’un logement en location meublée.

En location vide, la durée du bail est de 3 ans renouvelables. Cela implique donc que les locataires restent dans le logement pour une longue durée. Les locations vides ont un plus petit roulement de locataires que les locations meublées. De manière générale, les locations vides sont considérées comme une source de revenu plus stable qui demande un plus petit investissement de temps et d’argent qu’une location meublée. En effet, en diminuant le nombre de locataires allant et venant dans le logement, le bailleur perd moins de temps à chercher des locataires, à établir l’état des lieux ou à s’occuper de la signature du contrat de bail.

Les règles de fonctionnement du bail de location vide

En ce qui concerne les modalités d’un bail de location vide, elles sont plus contraignantes que celles du bail en location meublée :

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Bon à savoir :

Il est possible d’obtenir une révision du loyer en ajoutant une clause spécifique dans le bail.

  • Le préavis donné par le propriétaire est de six mois avant l’échéance du bail ;
  • Le préavis donné par le locataire est de trois mois avant le départ du locataire. Il est abaissé à un mois si le logement est situé en zone tendue.
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Bon à savoir :

Une zone tendue est une zone d’habitation avec plus de 50 000 habitants avec un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les logements se situant en zone tendue sont soumis à une réglementation particulière.

Location vide : quelle fiscalité ?

Les loyers perçus dans le cas d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers. Contrairement à la location meublée, les propriétaires bailleurs n’ont pas de statuts particuliers.

Il existe deux régimes fiscaux qui dépendent du montant annuel de loyer perçu par le bailleur.

Le régime micro-foncier

Il s’applique automatiquement pour un montant de recettes locatives allant jusqu’à 15 000 € /an. Le régime micro-foncier s’applique avec une clé d'abattement de 30 %. Avec ce régime, le bailleur n’est imposable que sur 70% du montant des loyers perçus.

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Bon à savoir :

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement mais il est possible pour le bailleur d’y renoncer pour choisir le deuxième régime possible, à savoir le régime réel foncier. Pour ce faire, il vous suffit de choisir l’option dans la déclaration d’impôts. Le régime réel foncier permet de déduire des charges du montant des revenus fonciers brut. Il est intéressant pour les bailleurs avec des charges élevées.

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Attention !

La souscription au régime réel foncier vous engage sur 3 ans. Ce n’est donc pas une solution pour faire baisser le montant des impôts de manière ponctuelle.

Le Régime Réel Foncier

Le Régime Réel Foncier s’applique automatiquement quand le plafond de 15 000 €/an de loyer est dépassé. Ce régime n’offre aucun abattement mais propose de nombreuses charges déductibles telles que :

Ces charges sont à soustraire du revenu foncier brut. Le montant obtenu, s’il est positif, est le revenu imposable.

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Bon à savoir :

Dans le cas d’un déficit, c’est-à-dire si le montant de vos charges est supérieur au revenu foncier qui a été perçu, le montant obtenu est imputable aux revenus globaux.

La location meublée : une rentabilité supérieure mais instable

La rentabilité d’une location meublée

Un logement est défini comme meublé s’il est habitable tout de suite et fourni avec tous les équipements nécessaires au confort. Pour cette raison, le loyer d’une location meublée est de 15 à 30% supérieur au loyer d’une location vide.

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Attention !

L’investissement de départ pour le bailleur est également supérieur pour un logement meublé car il doit acheter du mobilier pour tout l’appartement. Si vous pouvez vous le permettre, nous vous conseillons d’investir dans du mobilier de qualité car cela permettra à votre logement de prendre de la valeur.

En location meublée, la durée du bail est de un an. Cette durée est abaissée à neuf mois pour un bail étudiant.

Un des principaux désavantages de la location meublée est le changement de locataires très régulier. Pour qu’une location soit rentable, il faut éviter au maximum les périodes de vacances entre deux baux. Or, trouver des locataires de confiance est chronophage, surtout si c’est un travail qu’il faut renouveler tous les ans. De plus, entre chaque bail, des travaux de rafraîchissement à la charge du bailleur sont parfois nécessaires.

De manière générale, la location meublée est considérée comme la plus rentable, mais elle demande un investissement de temps et d’argent supérieur à la location vide. Il faut également être prêt à faire face à des périodes de vacances entre locataires.

Les règles de fonctionnement du bail en location meublée

En ce qui concerne les modalités du bail de location meublée, elles sont moins contraignantes pour le bailleur que celles du bail de location vide :

  • Le dépôt de garantie est de deux mois de loyer hors charges ;
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Bon à savoir :

Le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie dans le cas d’un bail de mobilité.

  • Le préavis donné par le propriétaire est de trois mois avant l’échéance du bail ;
  • Le préavis donné par le locataire est d’un mois avant le départ de celui-ci.

La fiscalité d’une location meublée

Les loyers perçus dans le cas d’une location meublée sont considérés comme des “Bénéfices Industriels et Commerciaux” (BIC). Il faut bien sûr déclarer ces revenus. Pour cela, deux statuts fiscaux existent :

  • Loueur en meublé non professionnel" (LMNP) : Le bailleur peut imputer ses déficits sur les revenus issus de la location meublée.
  • Loueur en meublé professionnel (LMP) : Le bailleur peut imputer ses déficits sur son revenu global.

Les critères pour devenir loueur en meublé professionnel sont les suivants :

  • Percevoir plus de 23 000 €/an de loyer ;
  • Avoir des recettes locatives dépassant de 50% ses revenus globaux.

Depuis janvier 2020, conformément à l’article 49 de la loi de finances de 2020, il n’est plus nécessaire de s'enregistrer en tant que LMP sur le registre du commerce et des sociétés (RCS). Le passage en LMP est automatique à partir du moment où les critères sont respectés. Dans le cas où un ou deux des critères ne sont pas respectés, le loueur a le statut par défaut LMNP.

Il existe deux régimes fiscaux pour la location meublée avec, pour chaque régime, des particularités. Ils sont tous deux compatibles avec les statuts LMP et LMNP.

Le régime du micro-BIC

Le régime du micro-BIC correspond à une clé d'abattement de 50 %. Le bailleur n’est imposable que sur la moitié du montant de ses recettes locatives. Le régime du micro-BIC a pour plafond 72 600 €/an de recettes locatives.

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Bon à savoir

Il n’existe aucune charge déductible. Si les charges du logement sont supérieures au montant des abattements, le régime réel simplifié est le plus adapté. Pour changer de régime, le bailleur doit envoyer un courrier de levée d’option à son administration fiscale.

Le régime réel simplifié

Pour une recette locative dépassant 72 600€, le régime réel simplifié est automatiquement appliqué. Il permet au propriétaire d'amortir son bien en déduisant certaines charges telles que :

  • Les frais de notaire ;
  • Les honoraires d’agence ;
  • L'amortissement des locaux ;
  • Les travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de construction.

Comme pour la location vide, en déduisant les charges au moment des recettes locatives, le montant imposable est obtenu.


06 janvier 2021
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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