Les régimes fiscaux en location vide ou meublée : définitions, avantages et inconvénients

Lorsqu’un bailleur met en location son logement, il a le choix entre une location meublée et une location vide. De nombreuses différences existent entre ces deux modes de location, dont la fiscalité. Découvrez les différents régimes fiscaux qui existent ainsi que les avantages et inconvénients de chacun.

La fiscalité en location vide et meublée

Lorsqu’un propriétaire décide de louer son logement, les deux modes de location les plus courants sont la location vide ou meublée.

Dans le premier cas, la durée du contrat de location vide est de trois ans. Si les loyers des logements vides sont généralement moins onéreux, ce mode de location a l’avantage d’avoir moins de turn-over, avec des locataires qui restent généralement plus longtemps.

En revanche, en ce qui concerne la location meublée, le contrat de location est d’une durée d’un an uniquement et est tacitement reconductible. Comme son nom l’indique, dans un contrat de location meublée, le bailleur doit proposer un logement avec du mobilier de base dont la liste est précisément établie dans le décret du 31 juillet 2015.

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Bon à savoir :

Généralement, les logements meublés peuvent être loués 15 à 30% plus chers que les logements vides. Cependant, les locataires restent souvent moins longtemps qu’en location vide.

Mais les différences entre location meublée et vide ne s'arrêtent pas là. En effet, les deux modes de locations ne sont pas assujettis à la même fiscalité.

La fiscalité d’une location meublée

Tout d’abord, il faut savoir que les loyers de location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Ensuite, il convient de différencier les deux statuts fiscaux en location meublée :

  • Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ;
  • Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour accéder au statut de loueur en meublé professionnel, il faut remplir les conditions suivantes :

  • Le total des loyers (taxe et charges comprises) est supérieur à 23 000€ au cours d’une année civile ;
  • Le total des loyers est supérieur au montant total des autres revenus du foyer fiscal.

S’il ne remplit pas ces conditions, le bailleur obtient le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) par défaut.

Peu importe son statut, le bailleur pourra adopter le régime fiscal qui lui semble le plus avantageux sous certaines conditions. Il en existe deux : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

Le régime micro-BIC en location meublée

En location meublée, le régime micro-BIC s’applique pour tous les bailleurs qui ont des recettes allant jusqu’à 72 600€/an. Pour rappel, les recettes incluent les loyers et les charges.

Grâce au régime micro-BIC, le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% des loyers bruts perçus.

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Exemple :

Un bailleur perçoit 50 000€/an pour la location de son logement meublé. Avec le régime micro-BIC, les revenus imposés seront de 25 000€.

Mais le régime micro-BIC comporte également quelques inconvénients. En particulier, il est impossible de déduire des charges ou de créer du déficit. Le régime micro-BIC est donc souvent moins intéressant d’un point de vue fiscal que le régime réel simplifié.

Ainsi, si les charges du bailleur, comme les frais d’assurances, les taxes ou les intérêts d’emprunts, sont supérieures au montant de l’abattement, il est conseillé de faire le choix de passer en régime réel. Dans ce régime fiscal, certaines charges peuvent être déduites du montant des recettes ce qui est peut être plus intéressant fiscalement qu’un abattement forfaitaire de 50%.

Pour changer de régime fiscal, le bailleur doit adresser une demande d’option par courrier à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année durant laquelle il souhaite bénéficier du régime réel.

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Attention !

Le choix d’un autre régime fiscal que celui attribué par défaut engage le bailleur pendant une durée d’un an reconductible.

Par ailleurs, il est important de noter qu’une fois le plafond de 72 600€ atteint, le bailleur passe automatiquement au régime réel.

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Bon à savoir :

Le seuil du plafond de recettes est révisé tous les trois ans. Il était fixé à 70 000€ jusqu’au 1er janvier 2020. La prochaine échéance de révision est prévue pour le 1er janvier 2023.

Le régime réel simplifié en location meublée

Comme dit précédemment, si les recettes du bailleur sont supérieures à 72 600€/an, alors le régime réel simplifié s’applique automatiquement. Il est plus contraignant que le régime micro-BIC car il requiert pour le bailleur de tenir une comptabilité et de produire plusieurs documents tels que :

  • Un bilan simplifié des créances et des dettes ;
  • Un compte de résultat simplifié de l’exercice ;
  • Un tableau des immobilisations, amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et moins-values ;
  • Un tableau permettant de déterminer la valeur ajoutée produite ;
  • Un tableau de relevé de provisions, d’amortissements dérogatoires et des déficits reportables.

Le régime réel simplifié introduit les notions de charges déductibles et d’amortissements qui n’existent pas dans le régime micro-BIC. Mais à quoi correspondent ces termes ?

Commençons tout d’abord par les charges déductibles. Ce sont des charges que le bailleur peut déduire de son revenu brut avant d'effectuer le calcul de l’impôt sur le revenu. Voici la liste des charges déductibles en location meublée :

  • Les intérêts d’emprunts ;
  • Les taxes ;
  • Les honoraires du syndic de copropriété si vous passez par un syndic professionnel et que votre logement est en copropriété ;
  • Les honoraires d’expert comptable, le cas échéant ;
  • Les frais d’assurance ;
  • Les provisions pour risques, comme les impayés ;
  • Etc.

Passons désormais à l’amortissement. Il s’agit de la perte de valeur d’un bien, liée à l’usure du temps. En comptabilité, il est possible de prendre en compte cette perte de valeur et de l’imputer au revenu brut comme une charge. L'amortissement annuel se calcule en divisant la valeur d’origine par la durée d’usage :

  • L’immobilier peut être amorti sur une durée de 25 à 40 ans ;
  • Les travaux peuvent être amorti sur une durée 10 à 20 ans ;
  • Le mobilier peut être amorti sur une durée de 5 à 10 ans.
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Exemple :

La valeur de la structure de l’immeuble est évaluée à 70 000€. En amortissant ce montant sur 40 ans, on obtient un amortissement annuel de 1 750€.

Concrètement, plus la composante du logement a une durée de vie longue, plus la période d’amortissement peut être étendue. C’est pour cela que le gros œuvre est amorti sur une plus longue période que les meubles par exemple.

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Bon à savoir :

Il est fortement conseillé de faire appel à un expert comptable spécialisé dans la location meublée pour gérer les amortissements.

L’amortissement du bien ou du mobilier n’est possible que s’ils sont inscrits à l’actif du bilan. Nous vous recommandons donc de les inscrire à votre patrimoine pour bénéficier des amortissements.

Maintenant que ces notions sont fixées, nous allons nous intéresser au calcul du revenu imposable. Pour l‘obtenir, il faut soustraire aux recettes brutes les charges déductibles ainsi que les amortissements que nous venons de lister. On obtient ainsi la formule suivante :

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Revenu imposable =

recettes brutes - (charges déductibles + amortissements).

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Bon à savoir :

Les recettes brutes sont constituées du montant des loyers HT, des provisions pour charges prévues dans le contrat de location meublée et des recettes accessoires. Ces dernières proviennent de la location de droits annexes comme, par exemple, la location d’emplacements d’affichages publicitaires.

Il peut arriver que le montant des charges déductibles et des amortissements soit supérieur aux montant des recettes. Par ce calcul, on obtient alors un revenu imposable négatif qu’on appelle déficit.

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Bon à savoir :

Un bailleur perçoit des recettes de 15 000€ par an. Le montant de ces charges déductibles s’élève à 17 000€. Une fois les charges déduites, son revenu foncier s’élève à -2000€.

En location meublée, le déficit représente un avantage pour le bailleur car il peut l’imputer sur ses revenus imposables :

  • En statut LMNP : Le déficit peut être reporté sur les recettes locatives du bailleur pendant 10 ans, ce qui fera baisser le montant de ses futures recettes ;
  • En statut LMP : Le déficit peut être imputé sur le revenu global du bailleur, ce qui fera également baisser son niveau d’imposition.

La fiscalité en location vide

Les loyers des logements en location vide sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

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Bon à savoir :

La fiscalité en location vide ne comprend pas de notions de statuts contrairement à la location meublée.

Il existe deux formes de fiscalité en location vide : le régime micro-foncier et le régime réel. C’est le niveau des revenus fonciers du bailleur qui détermine à quel régime fiscal il appartient.

Le régime micro-foncier en location vide

Le régime micro-foncier s’applique pour des recettes allant jusqu’à 15 000€/an hors TVA et hors charges. Cette fiscalité permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers bruts perçus.

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Exemple :

Un bailleur perçoit 10 000€/an pour son logement vide. Son revenu foncier net sera donc de 7 000€ après abattement de 30%.

Tout comme le régime micro-BIC, le régime micro-foncier présente toutefois un inconvénient majeur : l'impossibilité de déduire certaines charges des revenus fonciers brut et donc de créer du déficit.

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Astuce :

Dans le cas où les charges du bailleur sont supérieures à l'abattement de 30%, celui-ci a donc tout intérêt à faire le choix du régime réel simplifié.

Un bailleur peut choisir de passer au régime réel simplifié même s’il n’a pas atteint le plafond de recettes. Pour cela, il lui suffit de remplir la déclaration n°2044 et de l’envoyer à l'Administration fiscale.

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Attention !

Le passage en régime réel simplifié est irrévocable pendant trois ans.

Le régime réel simplifié en location vide :

Au-delà de 15 000€/an, le bailleur passe automatiquement en régime réel simplifié. Sous ce régime, les propriétaires bailleurs sont tenus de remplir les déclarations n°2042 et 2044 afin de faire ressortir le montant des recettes encaissées, les charges payées ainsi que le résultat fiscal, c’est-à-dire le revenu imposable.

Aucun abattement ne peut s’appliquer avec le régime réel simplifié mais ce régime fiscal offre un avantage majeur : des charges déductibles.

Voici la liste des charges déductibles en location vide :

Pour obtenir le montant du revenu imposable, le bailleur doit soustraire les charges déductibles au montant des recettes brutes. Lorsque le montant obtenu est négatif, on parle de déficit foncier. Dans ce cas, le montant est imputable sur le revenu brut global de l’année à hauteur de 10 700€.

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Exemple

Un bailleur perçoit des recettes à hauteur de 25 000€/an. Le montant de ses charges déductibles est de 28 000/€. Le montant imposable est donc égale à - 3 000€. On parle alors d’un déficit foncier. Dans ce cas, le bailleur est autorisé à imputer ce montant à son revenu global.


17 mars 2021
ÉCRIT PAR
Yasmine Khaldi
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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