Logement : êtes-vous en zone tendue ?
Si votre logement est situé en zone tendue, vous devez respecter certaines règles spécifiques en tant que propriétaire bailleur. Alors qu’est-ce qu’une zone tendue ? On vous détaille tout dans cet article.
Zone tendue : définition
L’expression « zone tendue » désigne des communes urbaines où le marché immobilier est tendu dû à une demande plus forte qu’une offre.
La zone tendue est une zone géographique qui regroupe au total 1 149 communes et 28 agglomérations. La liste des villes situées en zone tendue est fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013. On y trouve par exemple :
- Paris ;
- Lyon ;
- Marseille ;
- Lille ;
- Toulouse ;
- Nice ;
- Nantes ;
- Bordeaux ;
- Toulon.
Une zone ne peut pas être qualifiée de tendue sur une partie seulement de son territoire. Lorsqu’une ville ou une agglomération entre dans la liste des zones tendues, c’est alors l’ensemble de son territoire qui est concerné.
C’est la loi Alur qui a défini une zone tendue. D’après ce texte, une zone est considérée comme tendue si elle est constituée de plus de 50 000 habitants et s’il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. En découlent notamment :
- Des loyers élevés ;
- Des prix d’acquisition des logements anciens élevés ;
- Un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.
Pour vérifier si votre logement est situé en zone tendue, rendez-vous ici.
Zone tendue et délai de préavis
En principe, les logements vides loués à titre de résidence principale ont dans leur contrat de location un préavis de 3 mois pour le locataire qui souhaite donner congé.
Or, si le logement se situe dans une zone tendue, ce préavis est réduit à un mois. Pour rappel, si un locataire souhaite donner congé du logement qu’il occupe, il doit en informer le propriétaire bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres.
Il existe d’autres cas de figure où le délai de préavis est réduit à un mois pour les logements vides :
- Si le locataire quitte le logement en raison de problèmes de santé ;
- Si le locataire perçoit une allocation adulte handicapé ;
- Si un ménage obtient un logement social à la place de son logement privé, le délai de préavis pour le logement privé est réduit à un mois ;
- Si le locataire perçoit le RSA ;
- Si le locataire obtient un premier emploi ou s’il trouve un emploi après avoir subi un licenciement ;
- Si le locataire subit une perte d’emploi non volontaire : ce n’est pas valable pour une démission ni pour un départ à la retraite.
L’encadrement des loyers en zone tendue
Auparavant, lorsque le logement était vacant, il était possible pour le propriétaire bailleur de fixer librement un nouveau montant de loyer. Mais depuis 2012, la fixation du loyer à la relocation est encadrée par la loi.
En pratique, le propriétaire bailleur ne peut pas décider d’un montant de loyer supérieur pour le nouveau locataire. Le premier loyer versé par le nouveau locataire doit être égal au dernier loyer appliqué par le locataire précédent. Cela concerne tous les logements à usage d’habitation pour une résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé.
Toutefois, il y a trois cas où la fixation du loyer est totalement libre :
- Si le logement est neuf ou ancien et qu’il fait l’objet d’une première location ;
- Si le logement est inoccupé par un locataire depuis plus de 18 mois ;
- Si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration il y a moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer et dont l’étiquette énergie est comprise entre A et E.
Dans certains cas, le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer. Par exemple :
- Si le propriétaire a effectué des travaux d’amélioration ou de mise en conformité pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, alors il peut augmenter le loyer annuel de 15% maximum du coût réel des travaux.
Pour que la hausse de loyers soit applicable, le logement doit avoir une étiquette énergie comprise entre A et E.
- Si le propriétaire peut prouver que le loyer est manifestement sous-évalué, au regard par exemple des logements voisins. Dans ce cas, le nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué dans le logement.
Paris et Lille : le plafonnement des loyers en plus de la zone tendue
Dans certaines villes, la tension du marché immobilier est si forte que les règles encadrant la fixation du loyer étaient insuffisantes. C’est le cas de Paris et Lille où un plafonnement des loyers a été instauré, d’abord par la loi Alur en mars 2014. Ce dispositif a été arrêté en 2017 puis réintroduit à l’identique par la loi Elan en novembre 2018.
À Paris, le plafonnement des loyers s’applique uniquement à Paris intra-muros et pour les baux d’habitation vide et meublée à usage de résidence principale. Le dispositif ne concerne que les baux signés depuis le 1er juillet 2019. Pour connaître le plafond exact applicable, rendez-vous ici.
En cas de non-respect du plafonnement des loyers, le propriétaire bailleur s’expose à une amende de 5 000€ et une obligation à baisser le loyer.
Dans la région de Lille, le plafonnement des loyers d’habitation concerne également les communes de Hellemmes et Lomme. Le dispositif concerne les baux vides et meublés à usage de résidence principale signés depuis le 1er mars 2020.
Pour connaître le plafond applicable aux logements situés à Lille, Hellemmes et Lomme, c’est par ici !
Zone tendue et taxe d’habitation
Pour lutter contre le déséquilibre entre l’offre et la demande, la mairie peut mettre en place dans certaines communes et agglomérations situées en zone tendue des taxes d’habitation majorées, entre 5 et 60%.
Seuls les logements meublés non occupés à usage de résidence principale peuvent faire l’objet d’une majoration de la taxe d’habitation.
Dans certains cas, le locataire peut obtenir un dégrèvement, c’est-à-dire une diminution d’impôts :
- Si le logement est occupé en tant que résidence secondaire à cause de l’activité professionnelle du locataire ;
- Si le logement est occupé par une personne hébergée durablement dans certains établissements de soins ;
- Si le locataire ne peut pas affecter le logement à usage d’habitation principale en raison d’une cause étrangère à sa volonté : c’est le cas si le logement est mis en vente par exemple.
