Syndic bénévole : le guide

Le syndic bénévole est un modèle de syndic de copropriété qui permet aux copropriétaires de se passer de syndic professionnel. Ce modèle permet de réduire les charges de copropriétés. Découvrez comment créer un syndic bénévole et comment passer en copropriété autogérée.

Syndic bénévole : définition

La loi de 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que le syndic de copropriété est obligatoire pour tous les immeubles. Ainsi, légalement, une copropriété sans syndic est impossible.

Le texte de loi indique également que le syndic de copropriété peut prendre plusieurs formes :

  • Il peut être professionnel : dans ce cas, c’est une société qui agit en qualité de syndic. Toutefois, il faut bien garder en tête que ce modèle donne lieu à des charges de copropriété plus élevées puisque vous allez payer des honoraires de syndic qui sont, par ailleurs, en constante augmentation depuis plusieurs années ;
  • Il peut être aussi non-professionnel : c’est le modèle du syndic bénévole et du syndic coopératif. Dans ce cas, c’est un ou un ensemble de copropriétaires qui est élu en qualité de syndic de copropriété. Ce modèle d’autogestion permet notamment de réduire considérablement ses charges de copropriété mais également de gagner en transparence et d’être plus efficace sur le suivi des dossiers en cours dans la copropriété (travaux, dépenses d’énergie, etc.).

Bon à savoir : Un syndic bénévole n’est pas une société et n’a donc pas à ce titre d’obligation de carte professionnelle ou de garantie financière. Ces garanties s’appliquent aux sociétés de syndic professionnelles conformément aux lois Hoguet et Alur.

En quelques mots, un syndic bénévole, c’est lorsqu’un copropriétaire est élu en assemblée générale en qualité de syndic de copropriété. Il a les mêmes obligations qu’un syndic traditionnel, nous allons détailler ses missions ci-après.

Quelles sont les obligations d’un syndic bénévole ?

Le syndic bénévole a des missions variées. Tout d’abord, il a un rôle général de veiller à l’entretien et à la bonne conservation de l’immeuble. À ce titre, il pourra tout à fait convoquer des travaux urgents, par exemple, s’il estime qu’ils sont nécessaires à la bonne tenue de l’immeuble.

Le syndic bénévole a également des missions administratives : envoi des convocations d’assemblée générale, tenue de l’assemblée générale, suivi des contrats avec les prestataires, etc. Il est tenu de faire respecter le règlement de copropriété et les décisions votées en assemblée générale.

Enfin, le syndic bénévole assure des missions de nature financière. Il est notamment chargé de collecter les charges auprès des autres copropriétaires de l’immeuble, d’envoyer les appels de fonds trimestriels et de tenir la comptabilité de la copropriété (grand livre notamment).

Créer une copropriété : la création d’un syndic bénévole

Si vous voulez créer un syndic bénévole dans votre copropriété, tout d’abord faites le savoir auprès des autres copropriétaires de l’immeuble ! Pour mettre un maximum de chances de votre côté, nous vous conseillons de mettre en avant les avantages d’une copropriété autogérée : économies de charges, gestion plus transparente, suivi en temps réel des dossiers de la copropriété, etc.

Ensuite, il faut procéder à une mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale auprès de votre syndic actuel. Vous devez le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par remise en mains propres contre récépissé que vous souhaitez changer de syndic et passer en syndic bénévole.

Bon à savoir : Si la demande est correctement formulée, le syndic actuel est obligé de procéder à la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Vient ensuite le moment du vote des copropriétaires à l’assemblée générale. Conformément à l’article 25 de la loi de 1965, vous devez obtenir la majorité absolue pour devenir syndic d’immeuble.

Une fois que vous êtes élu en tant que syndic bénévole, vous devez demander le transfert des documents et archives au syndic sortant. Il s’agit notamment des procès-verbaux d’assemblée générale, du grand livre et du règlement de copropriété. Le syndic sortant dispose d’un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions pour effectuer le transfert.

La rémunération du syndic bénévole

Le syndic bénévole reçoit bien entendu des contreparties pour toutes les dépenses engagées dans le cadre de sa mission. En particulier, les autres copropriétaires sont tenus de rembourser les dépenses liées au frais d’envoi des convocations d’assemblée générale, les coûts liés aux assurances, aux recours à des professionnels tels que des architectes, etc.

Par ailleurs, dans certains cas, il est possible pour le syndic bénévole de percevoir une rémunération. Celle-ci est alors soumise à l’impôt sur le revenu.

Attention ! La rémunération du syndic bénévole doit rester accessoire par rapport à ses revenus principaux.

L’assurance du syndic bénévole

En théorie, le syndic bénévole n’est pas tenu de souscrire une assurance en responsabilité civile dans le cadre de ses missions. En pratique toutefois, nous vous recommandons vivement d’en souscrire une afin de vous exonérer de toute responsabilité.

En effet, comme vu précédemment, en tant que syndic bénévole, vous avez de nombreuses missions à assumer dans la copropriété : gestion comptable, suivi des travaux, appels de fonds, etc. Malgré votre diligence et la clémence des tribunaux devant les syndics bénévoles, nous vous conseillons de souscrire une assurance en responsabilité civile afin de couvrir les éventuelles fautes, erreurs ou négligences.

La démission du syndic bénévole

Le copropriétaire désigné comme syndic bénévole peut être amené à démissionner au cours de son mandat. La démission du syndic bénévole peut tenir aussi bien à des raisons factuelles (déménagement du syndic bénévole, auquel cas de nombreuses démarches sont à réaliser à titre personnel) qu’à des raisons relationnelles (mésentente avec les autres copropriétaires).

Syndic bénévole et syndic coopératif : quelles différences ?

Comme vu précédemment, le syndic de copropriété non-professionnel peut être :

  • Soit bénévole ;
  • Soit coopératif.

Contrairement au syndic bénévole, dans le cadre du modèle du syndic coopératif, c’est un ensemble de copropriétaires qui est élu en qualité de syndic de copropriété. En l’occurrence, le président du conseil syndical agit en qualité de syndic mais il est assisté dans ses tâches par les autres membres du conseil syndical. En pratique, chaque conseiller syndical s’attribue une mission en fonction de ses affinités : finance, administratif, communication, etc.

Bon à savoir : Matera vous accompagne dans la gestion de votre copropriété en syndic coopératif. Nous proposons à nos clients une plateforme pour automatiser les tâches chronophages et des experts pour les sujets complexes (travaux, juridique, comptabilité).



Par Raphaël Di Meglio, posté le 18 juin 2020