Le contrat de syndic bénévole

Rappel : qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?

Conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit être gérée par un syndic. Toutefois, le syndic de copropriété peut prendre différentes formes. Parmi elles, figure le syndic bénévole.

Le syndic bénévole est un copropriétaire élu en assemblée générale des copropriétaires. Il assume seul les missions du syndic de copropriété : gestion financière et administrative de la copropriété, représentant légal des copropriétaires, etc. C’est lui qui est également tenu de faire respecter le règlement de copropriété et de faire exécuter les décisions approuvées en assemblée générale.

Comme en syndic professionnel, le syndic bénévole travaille de concert avec le conseil syndical qui l’assiste dans sa tâche. Les conseillers syndicaux servent de relai entre les copropriétaires et le syndic. Ils contrôlent également la gestion des comptes du syndic bénévole pour plus de transparence.

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Bon à savoir :

En autogestion, il existe également le modèle du syndic coopératif. Dans ce cas, c’est le président du conseil syndical qui est élu en qualité de syndic. Les conseillers syndicaux peuvent se répartir les différentes tâches du syndic entre eux selon leurs affinités ce qui permet de gagner en temps et en efficacité.

Comment est désigné un syndic bénévole ?

Pour créer un syndic bénévole, c’est très simple, il faut tout d’abord ajouter la résolution de passage de la copropriété en syndic bénévole à la prochaine assemblée générale. Pour ce faire, envoyez simplement une lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic actuel. Comptez au moins huit semaines avant la date prévue de l’assemblée générale.

Lors de l’assemblée générale, la résolution doit être adoptée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires lors d’un premier scrutin. À défaut, l’assemblée générale peut soumettre immédiatement un second vote si le premier a obtenu au moins un tiers des voix. Lors de ce second vote, il vous faudra obtenir au moins la majorité des suffrages exprimés des copropriétaires présents ou représentés, c’est-à-dire ceux qui ont donné leur pouvoir à un tiers.

Si vous êtes élu, le changement de syndic est alors immédiatement effectif. C’est vous qui reprenez le déroulé de l’assemblée générale.

Dès votre élection, pour assurer une transition en douceur, nous vous recommandons de prendre immédiatement contact avec le syndic sortant pour récupérer les archives et les fonds de la copropriété. Vous devez également vous occuper d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, une démarche rendue obligatoire depuis la loi Alur.

Le contenu du contrat type de syndic bénévole

Le décret du 26 mars 2015 définit un contrat type pour les syndics de copropriété. Ce décret a été pris en application de l’article 55 de la loi Alur qui met en place un modèle type de contrat de syndic. Ce modèle s’applique également aux syndics bénévoles.

Ainsi, tout contrat de syndic conclu ou renouvelé après le 1er juillet 2015 doit respecter ce modèle type et mentionner des clauses obligatoires telles que :

  • Les missions du syndic ;
  • La durée du contrat ;
  • Les modalités de désignation du syndic ;
  • Les modalités de révocation du syndic ;
  • Les modalités de démission du syndic ;
  • La fiche synthétique de la copropriété ;
  • Les prestations et modalités de rémunération du syndic : à noter qu’un syndic bénévole peut se faire rémunérer pour sa mission s’il le souhaite ;
  • S’il est rémunéré, les prestations comprises dans le forfait de base facturé aux copropriétaires ;
  • Les différents frais annexes que peut appliquer le syndic bénévole en supplément ;
  • Les modalités de remboursement du syndic bénévole pour les dépenses engagées au nom de la copropriété.

Modèle gratuit de contrat type de syndic bénévole

Vous avez envie de vous lancer en syndic bénévole ? Voici un modèle gratuit de contrat type de syndic bénévole.

CONTRAT DE SYNDIC

(Contrat-type prévu à l'article 18-1 A de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et à l'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, modifié par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015). Ce contrat-type est à jour suite à la réforme du 2 juillet 2020.

Entre les soussignés :

D'une part :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à l'adresse suivante : _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Numéro d'immatriculation _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Représenté pour le présent contrat par M/ Mme _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ , agissant en exécution de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Titulaire d'un contrat d'assurance responsabilité civile souscrit le auprès de : _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

et

D'autre part :

Le syndic désigné par l'assemblée générale en date du _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Représenté (e) par M/ Mme _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ en qualité de syndic bénévole.

Il a été convenu ce qui suit :

PRÉAMBULE

Le présent contrat de mandat est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée et des textes pris pour son application, notamment le décret du 17 mars 1967. Les articles 1984 et suivants du code civil s'y appliquent de façon supplétive.

Le syndic professionnel est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, ci-dessus mentionnée, et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application ainsi qu'au code de déontologie promulgué en application de l'article 13-1 de cette même loi.

Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 66 du décret du 20 juillet 1972 précité).

  1. Missions

Le syndicat confie au syndic qui l'accepte mandat d'exercer la mission de syndic de l'immeuble ci-dessus désigné. L'objet de cette mission est notamment défini à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent contrat.

2. Durée du contrat (1)

Le contrat prendra effet le ……………………….. et prendra fin le ……………………. (2)

Il ne peut être conclu un nouveau contrat que par décision expresse de l'assemblée générale.

3. Résiliation du contrat à l'initiative du conseil syndical

Le contrat de syndic peut être résilié, à l'initiative du conseil syndical, par décision de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965) (3).

Cette résiliation du contrat doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic.

Le conseil syndical notifie au syndic une demande motivée d'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

La résiliation prend effet à la date déterminée par l'assemblée générale et au plus tôt un jour franc après la tenue de celle-ci.

4. Résiliation du contrat à l'initiative du syndic

La résiliation du contrat doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée par le syndic au syndicat des copropriétaires.

Le syndic doit notifier son intention au président du conseil syndical, et à défaut à chaque copropriétaire, en précisant la ou les inexécutions reprochées par le syndic au syndicat des copropriétaires.

Il convoque dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification une assemblée générale, en inscrivant à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.

La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.

5. Nouvelle désignation du syndic

A la fin du présent contrat, l'assemblée générale des copropriétaires procède à la désignation du syndic de la copropriété. Un nouveau contrat, soumis à l'approbation de l'assemblée générale, est conclu avec le syndic désigné à nouveau ou avec le nouveau syndic.

Lorsqu'il est envisagé de désigner un nouveau syndic, il peut être mis fin au présent contrat, de manière anticipée et sans indemnité, dès lors que la question du changement de syndic et de la date de fin du présent contrat sont inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale convoquée dans les trois mois précédant le terme du présent contrat.

Le syndic qui ne souhaite pas être désigné à nouveau doit en informer le président du conseil syndical au moins trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L'assemblée générale appelée à se prononcer sur cette désignation est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat, qui s'effectue dans les conditions précisées à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

6. Fiche synthétique de copropriété (4)

6.1. La fiche synthétique de la copropriété

En application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.

Le syndic met cette fiche à disposition du copropriétaire qui en fait la demande dans le délai d'un mois. A défaut, il est tenu au paiement de la pénalité financière suivante : (montant fixé par décret) € par jour de retard.

Cette pénalité est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l'établissement des comptes à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation.

6.2. La transmission de pièces au conseil syndical

En application du septième alinéa de l'article 21 de la loi 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande, après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

En l'absence de transmission desdites pièces, au-delà du délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, le syndic est tenu au paiement de la pénalité suivante : (montant fixé par décret) € par jour de retard.

Cette pénalité est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale.

7. Prestations et modalités de rémunération du syndic professionnel

Non applicable.

8. Défraiement et rémunération du syndic non professionnel

Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété.

Les parties s'accordent à fixer la rémunération comme suit (rayer les mentions inutiles) :

  • forfait annuel ... €
  • coût horaire ... €/ h
  • autres modalités (préciser) :

9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires

Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné.

9.1. Frais de recouvrement

  • Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 10 euros / unité
  • Relance après mise en demeure : 10 euros / unité
  • Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé : 0 euros / unité
  • Frais de constitution d'hypothèque : 0 euros / unité
  • Frais de mainlevée d'hypothèque : 0 euros / unité
  • Dépôt d'une requête en injonction de payer : 0 euros / unité
  • Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : 0 euros / unité
  • Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : 0 euros / unité

9.2. Frais et honoraires liés aux mutations

  • Etablissement de l'état daté : 0 euros / unité

Nota. - Le montant maximum applicable aux honoraires et frais perçus par le syndic pour l'établissement de l'état daté, fixé en application du décret prévu à l'article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965, s'élève à la somme de 380 € TTC.

  • Opposition sur mutation (article 20 I de la loi du 10 juillet 1965).

9.3. Frais de délivrance des documents sur support papier (art. 33 du décret du 17 mars 1967 et R. 134-3 du code de la construction et de l'habitation)

  • Délivrance d'une copie du carnet d'entretien ;
  • Délivrance d'une copie des diagnostics techniques ;
  • Délivrance des informations nécessaires à la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique individuel mentionnées à l'article R. 134-3 du code de la construction et de l'habitation ;
  • Délivrance au copropriétaire d'une copie certifiée conforme ou d'un extrait de procès-verbal d'assemblée générale ainsi que des copies et annexes (hors notification effectuée en application de l'article 18 du décret du 17 mars 1967).

9.4. Préparation, convocation et tenue d'une assemblée générale à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires, pour des questions concernant leurs droits ou obligations (art. 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965)

Etablissement de l'ordre du jour ; élaboration et envoi de la convocation avec l'ordre du jour, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions ; présence du syndic ou de son représentant à l'assemblée générale ; établissement de la feuille de présence ; émargement, vérification des voix et des pouvoirs ; rédaction et tenue du registre des procès-verbaux ; envoi et notification du procès-verbal comportant les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires (opposant ou défaillant) et, le cas échéant, information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale par affichage d'un procès-verbal abrégé dans les parties communes (article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

10. Copropriété en difficulté

En application de l'article 29-1 de la loi l'article loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la désignation d'un administrateur provisoire entraîne la cessation de plein droit sans indemnité du présent contrat.

11. Reddition de compte

La reddition de compte interviendra chaque année à la date ou selon la périodicité suivante : ...

12. Compétence

Tous les litiges nés de l'exécution du présent contrat sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble.

Les parties élisent domicile aux fins des présentes, aux adresses ci-dessous :

Pour le syndic : ………………………………………………………………………………….

Pour le syndicat : ………………………………………………………………………………..

La rémunération due au titre des prestations particulières s'entend hors frais d'envoi. L'envoi des documents afférents aux prestations particulières donne lieu à remboursement au syndic des frais d'affranchissement ou d'acheminement engagés.

Fait en deux exemplaires et signé ce jour, le …………..…. à ………..……….

(1) Dans la limite de trois ans maximum (article 28 du décret du 17 mars 1967).

(2) Le contrat de syndic confié à l'organisme d'habitation à loyer modéré en application de l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation prend fin dans les conditions prévues par cet article. Le mandat de syndic confié par un syndicat coopératif prend fin dans les conditions prévues à l'article 41 du décret du 17 mars 1967.

(3) Le cas échéant, la majorité prévue à l'article 25-1 de cette loi est applicable.

(4) Conformément à l'article 54-IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, la fiche synthétique doit être établie à compter du :

- 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots;

- 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots;

- 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

(5) (supprimé)

(6) En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, cette possibilité de dispense est applicable uniquement au syndic professionnel


29 janvier 2021
ÉCRIT PAR
Mounia Abanou
Juriste
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