LE SYNDIC COOPÉRATIF
Le syndic coopératif est une excellente alternative aux syndics professionnels pour la gestion de sa copropriété. Découvrez dans ce guide la définition du syndic coopératif, son fonctionnement et comment le mettre en place dans sa copropriété.
Sommaire
Définition du syndic coopératif : le modèle et le cadre légal de la loi 1965
Conformément à la loi de 1965, toutes les copropriétés doivent avoir un syndic de copropriété. Ainsi, il n’est pas possible d’avoir une copropriété sans syndic. Toutefois, ce que l’on oublie parfois, c’est qu’il existe plusieurs modèles de syndic de copropriété :
- Le syndic de copropriété professionnel : c’est le plus connu. Dans ce cas, c’est une société que le syndicat des copropriétaires élit et mandate comme syndic de copropriété.
Conformément à la loi Hoguet et à la loi Elan, les sociétés de syndics sont très encadrées sur le plan juridique. Elles doivent notamment posséder une garantie financière et une carte professionnelle., les sociétés de syndics sont très encadrées sur le plan juridique. Elles doivent notamment posséder une garantie financière et une carte professionnelle.
- Le syndic de copropriété non-professionnel : c’est le cas du syndic coopératif et bénévole. Dans les deux cas, ce sont des modes de gestion de copropriété collégiaux qui permettent aux copropriétaires de se passer de syndic professionnel pour la gestion de leur copropriété.
Nous allons nous attarder dans cet article sur le modèle du syndic coopératif. D’un point de vue légal, le syndic coopératif est encadré par les articles 14 et 17-1 de la loi de 1965. C’est donc un modèle qui existe depuis les prémices de la copropriété mais qui est pourtant assez méconnu.
Le fonctionnement d’un syndic coopératif
Dans le cadre d’une gestion coopérative, le syndicat des copropriétaires élit en assemblée générale les membres du conseil syndical. Ce conseil syndical va ensuite se réunir pour élire en son sein un président. Celui-ci agira également en qualité de syndic. C’est pourquoi, on parle souvent de président-syndic. À ce titre, le président-syndic orchestre l’administration de l’immeuble tel que le ferait un syndic de copropriété professionnel, sans être pour autant seul responsable de la prise de décisions et de leur mise en œuvre. Grâce à la gestion coopérative, exit les honoraires exorbitants des syndics de copropriété ! Vous économisez des charges de copropriété que vous pouvez réinvestir ailleurs : dans des travaux par exemple ! La gestion coopérative permet également d’avoir une vision plus claire des dossiers en cours de la copropriété ainsi que de faire bouger les choses dans l’immeuble. Enfin, la gestion coopérative est de nature plus conviviale : c’est enfin l’occasion de nouer des relations avec ses voisins !
Le syndic coopératif : missions et responsabilités
Syndic coopératif et président du conseil syndical : les missions
Le président-syndic, en collaboration avec les autres membres du conseil syndical, assure les missions suivantes :
- La bonne tenue de l’immeuble : son entretien courant ;
- La gestion des travaux affectant les parties communes : le président-syndic peut notamment décider de convoquer des travaux urgents si la salubrité de l’immeuble est menacée ;
- L’administration de la copropriété : gestion du personnel, suivi des contrats de maintenance et de fourniture d’énergie ;
- La convocation et la tenue des assemblées générales ;
- La comptabilité et la collecte des charges par le biais des appels de fonds.
Le syndic coopératif n’agit pas seul. Les tâches sont réparties entre les membres du conseil syndical. Il est d’usage à cet effet de s’organiser en commissions de travail. Chaque conseiller syndical se voit attribuer une fonction adaptée à ses compétences et sa disponibilité. Voici un exemple de répartition des tâches :
- Une commission « travaux » peut être en charge de choisir les artisans et de suivre le déroulement des chantiers ;
- Une commission « finance » peut prendre à sa charge les appels de fonds et la tenue de la comptabilité ;
- Une commission « communication » peut s’occuper de faire circuler l’information auprès des copropriétaires ;
- Une commission « juridique » peut s’assurer du suivi des contrats.
C’est ensuite au président-syndic de s’assurer que les tâches sont correctement réparties entre les membres du conseil syndical et de superviser de manière globale la gestion de l’immeuble. Il peut être d’ailleurs utile de nommer un vice-président en cas d’indisponibilité du président-syndic.
L’assemblée générale, en tout état de cause, garde la main sur les décisions importantes telles que la modification du règlement de copropriété ou la répartition des tantièmes et millièmes.
Quelle est la responsabilité du syndic coopératif ?
Comme tout syndic de copropriété, le syndic coopératif représente le syndicat des copropriétaires. À ce titre, il doit signer les chèques et les contrats, faire exécuter les travaux urgents si besoin en est, vérifier la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale, etc.
À ce titre, d’un point de vue purement légal, le syndic coopératif – autant que chaque membre du conseil syndical, peut voir sa responsabilité engagée en cas de faute de gestion prouvée. En pratique toutefois, les erreurs du syndic coopératif sont rarement sanctionnées. Bon à savoir : Par précaution, il est recommandé de souscrire une assurance en responsabilité civile pour couvrir les conseillers syndicaux. Cette assurance est automatiquement incluse dans votre abonnement Matera.
Comment mettre en place un syndic coopératif ?
Il est tout à fait possible de passer en syndic coopératif si vous passez aujourd’hui par un syndic professionnel pour la gestion de votre copropriété. Pour assurer une transition en douceur, il est toutefois nécessaire de suivre une procédure très simple.
Étape 1 : La mise à l’ordre du jour
La première étape est d’ajouter une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette résolution sera la révocation de l’ancien syndic et l’élection du nouveau syndic, en l’occurrence le passage au syndic coopératif. Pour ce faire, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic qui est dans l’obligation de procéder à la mise à l’ordre du jour. Vous pouvez également lui remettre en mains propres contre récépissé.
La demande de mise à l’ordre du jour peut être faite par un ou plusieurs copropriétaires de l’immeuble.
Étape 2 : Le changement de syndic
C’est lors de l’assemblée générale que se décidera le changement de syndic. Nous vous recommandons de discuter avec les copropriétaires de votre immeuble en amont afin de les convaincre des avantages du syndic coopératif.
Étape 3 : La transition en douceur
Une fois le nouveau syndic élu et le passage en syndic coopératif, le syndic sortant dispose d’un mois pour vous transmettre tous les documents et archives qu’il possède. Cela laissera le temps au président-syndic élu et aux conseillers syndicaux de s’approprier doucement l’immeuble et sa gestion.
Syndic coopératif et syndic bénévole : quelles différences ?
Comme nous l’avons évoqué, le syndic coopératif est un modèle encadré d’un point de vue légal. En revanche, le syndic bénévole l’est beaucoup moins. En dehors de l’article 17-2 de la loi de 1965 qui mentionne son existence, il n’existe aucune réglementation juridique qui concerne le syndic bénévole. Celui-ci est donc plus libre.
Le manque de réglementation autour du syndic bénévole implique moins de garanties pour la copropriété.
Êtes-vous fait pour la gestion coopérative ?
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