De par ses missions, le syndic doit honorer ses obligations légales. Cependant, dans certaines copropriétés, des syndics commettent des manquements qui peuvent mettre en péril l’immeuble et/ou les copropriétaires. Dans ce cas, il existe des recours. Découvrez dans cet article tout ce que vous devez faire si vous êtes victime de faute professionnelle d’un syndic de copropriété.
Syndic : qu’est-ce qui est considéré comme une faute professionnelle ?
Un syndic de copropriété est soumis à des obligations légales. En particulier, il doit assurer la bonne tenue de l’immeuble et mener à bien ses missions telles que :
- Représenter légalement le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice ;
- Convoquer au moins une fois par an une assemblée générale pour voter le budget prévisionnel et approuver les comptes annuels ;
- Veiller à la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale ;
- Collecter les charges de copropriété en envoyant les appels de fonds ;
- Payer les fournisseurs de la copropriété ;
- Veiller au bon déroulement des travaux, le cas échéant ;
- Faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.
Si vous constatez que votre syndic faillit à l’une de ces obligations, alors il commet peut-être une faute de gestion.
Voici quelques exemples de fautes professionnelles pour un syndic de copropriété :
- Votre syndic n’applique pas les délibérations de l’assemblée générale concernant les travaux à effectuer ;
- Votre syndic n’a pas convoqué d’assemblée générale depuis plus d’un an ;
- Votre syndic tarde à mettre en œuvre des travaux urgents, mettant en danger la salubrité de l’immeuble ;
- Votre syndic ne procède pas au recouvrement des charges, mettant la copropriété dans une situation financière défavorable ;
- Votre syndic reste sourd aux demandes d’état daté en cas de vente d’un lot, ce qui retarde la transaction immobilière ;
- Votre syndic fait exécuter des travaux pour un montant supérieur à celui voté en assemblée générale ;
- Votre syndic sur-facture des honoraires non prévus au contrat.
Faute du syndic professionnel : la responsabilité du syndic
En cas de faute de gestion, le syndic peut être amené à répondre de ses actes devant la justice. La responsabilité du syndic ne peut être engagée que s’il a commis une faute et que celle-ci a engendré un préjudice, soit pour un ou plusieurs copropriétaires, soit pour le syndicat des copropriétaires dans son entièreté.
Il existe deux types de responsabilités du syndic : la responsabilité civile et pénale. Voyons en détail ce qu’elles recouvrent et comment les engager.
La responsabilité civile du syndic de copropriété
La responsabilité civile est la plus souvent engagée en cas de faute professionnelle du syndic de copropriété. Elle porte essentiellement sur les causes suivantes :
- Erreur dans l’exercice des fonctions comptables (anomalies dans les comptes par exemple) ;
- Réalisation de travaux non votés en assemblée générale et dépourvus d’un caractère urgent ;
- Manque de diligence dans le recouvrement des charges ;
- Non-respect des décisions votées en assemblée générale ;
- Négligence dans la bonne tenue de l’immeuble en omettant de convoquer des travaux urgents alors que cela était nécessaire par exemple.
La responsabilité pénale du syndic de copropriété
Plus grave, la responsabilité pénale du syndic de copropriété peut être engagée dans les cas suivants :
- Des malversations financières comme une escroquerie ou un abus de confiance ;
- Des blessures par négligence si par exemple des copropriétaires ont été blessés suite à des travaux urgents non effectués par le syndic ;
- Des recours au travail dissimulé.
Qui peut engager la responsabilité du syndic en cas de faute professionnelle ?
Comme vu précédemment, toute faute de gestion commise par un syndic de copropriété justifie la mise en œuvre de sa responsabilité civile ou pénale. Toutefois, il existe deux cas de figure :
- Soit toute la copropriété pâtit de la faute de gestion commise par le syndic : dans ce cas, l’action peut être intentée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
- Soit un ou plusieurs copropriétaires pâtissent de la faute de gestion commise par le syndic : dans ce cas, l’action peut être intentée par les seuls copropriétaires concernés. On parle alors de responsabilité délictuelle.
Que faire contre un syndic qui ne fait rien ?
Quand un syndic est inactif et qu’il ne fait pas son travail, on parle de « carence de syndic ». Dans ce cas, vous avez plusieurs recours possibles.
Si le syndic refuse de convoquer une assemblée générale par exemple, c’est le président du conseil syndical qui doit le mettre en demeure de convoquer. En l’absence de réponse de sa part dans les huit jours suivant la mise en demeure ou en cas de refus, le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée générale à sa place.
Si besoin, vous pouvez également saisir le tribunal judiciaire pour désigner un mandataire de justice qui convoquera l’assemblée générale.
De la même façon, si un syndic ne fait pas exécuter des travaux votés en assemblée générale, vous pouvez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception si vous êtes membre du conseil syndical pour obtenir des explications. En l’absence de réponse, mettez en demeure votre syndic de convoquer une assemblée générale. Si vous n’obtenez toujours pas gain de cause, convoquez vous-même l’assemblée générale et changez de syndic.
Peut-on révoquer le syndic en cas de faute professionnelle ?
En cas de faute professionnelle, vous pouvez tout à fait procéder à la révocation anticipée de votre syndic de copropriété.
Pour cela, il suffit d’ajouter la résolution de révocation de syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et de disposer d’un motif légitime et sérieux. Un manquement aux obligations légales de syndic est un motif tout à fait recevable pour révoquer son syndic de copropriété.
Le jour de l’assemblée générale, la révocation doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires.