LE SYNDIC DE COPROPRIETE
Le syndic de copropriété est un organe essentiel pour la bonne gestion d’une copropriété. Il peut prendre différentes formes et a des obligations devant la loi : bonne tenue de l’immeuble dont il est en charge, gestion administrative et financière, etc. Découvrez ce qu’est un syndic de copropriété, ses missions essentielles et les recours en cas de syndic inefficace.
Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire de l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Pour rappel, le statut des copropriétés des immeubles bâtis est régi par la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, une copropriété ne doit pas se retrouver sans syndic.
Dans le cadre d’une copropriété neuve, le promoteur doit organiser la naissance d’une copropriété. En pratique, la copropriété naît en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire au moment de la livraison du premier lot. C’est à ce moment-là que doit être nommé un syndic provisoire, en mesure d’assumer son rôle. Le syndic de copropriété est élu en assemblée générale des copropriétaires à l’occasion d’une assemble générale ordinaire (AGO) si le mandat du syndic arrive à échéance ou d’une assemblée générale extraordinaire (AGE) si les copropriétaires souhaitent révoquer le syndic en cas de faute par exemple.
Le syndic est élu ou non conformément aux règles de majorité prévues par l’article 25 de la loi de 1965.
Les différents modèles de syndics de copropriété
Conformément à la loi de 1965, le syndic de copropriété peut prendre différentes formes :
- Le syndic peut être professionnel : c’est la forme la plus souvent choisie par les Français mais uniquement parce que beaucoup ignorent qu’il y a d’autres modèles possibles ! Lorsqu’un syndic est professionnel, cela signifie que c’est une société qui agit en qualité de syndic de copropriété.
Dans ce cas, le syndic de copropriété est soumis à des réglementations strictes pour éviter les abus. La loi Elan, la loi Alur et la loi Hoguet sont venues encadrer la profession de syndic de copropriété. En particulier, les syndics professionnels doivent être obligatoirement munis d’une carte professionnelle et d’une garantie financière.
- Le syndic peut être non professionnel : en effet, la loi de 1965 prévoit que la gestion de copropriété peut être assurée par un syndic bénévole, élu en assemblée générale parmi les copropriétaires. La copropriété peut également être gérée en syndic coopératif. Dans ce cas, le syndic est le président du conseil syndical.
Chacun de ces modèles présente des avantages et des inconvénients :
| Syndic professionnel | Syndic non-professionnel | |
|---|---|---|
| Avantages | - Assurance en responsabilité civile - Garantie financière | - Economie de charges - Contrôle sur la copropriété - Convivialité retrouvée |
| Inconvénients | - Honoraires élevés - Manque de réactivité - Gestion opaque des comptes | - Temps à investir - Syndic bénévole qui fait la «police» |
Les syndics professionnels fonctionnent par vacation horaire. Cela signifie qu’ils sont payés au temps passé sur votre dossier. Les syndics professionnels facturent également des prestations additionnelles telles que la convocation de toute autre assemblée générale que celle prévue annuellement, le pré-état daté en cas de vente, mais également des frais d’envoi et de relance.
Il est possible de compenser les inconvénients du syndic bénévole et coopératif en optant pour des outils comme Matera qui promeuvent le modèle du syndicat coopératif et qui fournissent aux copropriétaires un accompagnement sur-mesure. Matera, c’est 60 experts dédiés sur les sujets de fond (experts en bâtiment, comptabilité, support juridique, etc.) et un outil intuitif pour la gestion quotidienne. Ces outils d’aide aux syndics non-professionnels ne sont pas à confondre avec les syndics en ligne, qui, eux, sont comme des syndics professionnels mais dématérialisés. Ils sont d’ailleurs souvent créés par d’anciens cabinets de syndic « traditionnel ».
Rôle et missions d’un syndic de copropriété
Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété a le rôle d’un organe exécutif. A ce titre, il fait notamment respecter et appliquer les dispositions du règlement de copropriété. De façon générale, le syndic de copropriété doit représenter le syndicat des copropriétaires dans ses actes et ses actions en justice. Il est en charge de :
- La gestion administrative de la copropriété : c’est le syndic de copropriété qui tient à jour la liste de tous les copropriétaires ainsi que leur nombre de lots respectif. Le syndic doit par ailleurs convoquer au moins une assemblée générale par an. A ce titre, il se charge de la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale, en collaboration avec le conseil syndical. C’est lui qui envoie les convocations, qui rédige le compte rendu et qui envoie le procès-verbal aux copropriétaires ;
- La gestion financière de la copropriété : le syndic de copropriété est l’organe qui tient la comptabilité de la copropriété, qui établit un budget prévisionnel pour l’année à venir, et qui collecte les charges auprès des copropriétaires ;
- La bonne tenue de l’immeuble : à ce titre, le syndic de copropriété peut notamment convoquer des travaux urgents si ceux-ci s’avèrent nécessaires pour maintenir la salubrité de l’immeuble. Pour les travaux à réaliser, vous pouvez vous référer au diagnostic technique global (DTG), obligatoire pour certains immeubles depuis le 1er janvier 2017.
Si vous n’êtes pas satisfait de votre syndic, il est possible de changer de syndic, et ce, même en cours de mandat. Pour ce faire, il suffit de mettre en concurrence des devis de syndics et de procéder à une mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale pour inscrire tous les syndics de copropriété dont vous avez obtenu les devis à l’ordre du jour. Le syndic sortant est obligé de respecter la mise à l’ordre du jour si vous lui envoyez votre requête en bonne et due forme, c’est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Honoraires et syndic de copropriété professionnel : quelle régulation ?
Lorsque vous faites appel à un syndic professionnel pour la gestion de votre copropriété, vous mettez en place un contrat type de syndic entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires. Ce contrat met en place certaines dispositions dont le prix du syndic. Les honoraires du syndic de copropriété sont dispatchés entre tous les copropriétaires et sont payés par le biais des charges de copropriété. C’est pourquoi, lorsque vous passez en syndic non-professionnel (bénévole ou coopératif), vous constatez logiquement une baisse des charges significative.
Le contrat type de syndic doit prévoir un taux horaire pour tous les dépassements de durée intervenant sur des prestations du contrat telles qu’un dépassement de la durée d’assemblée générale par exemple. Pour éviter les abus des syndics de copropriété professionnels, la loi Alur prévoit une liste limitative de prestations pouvant être facturées en plus des honoraires. Il s’agit notamment du recouvrement des impayés de charges ou de la convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE).
Est-il possible de mener une action en justice contre un syndic de copropriété ?
Dès lors que le syndic de copropriété ne remplit pas les fonctions énoncées ci-dessus, alors le syndic est dit défaillant. Cela signifie qu’il ne remplit pas ses obligations aux yeux de la loi.
Changer de syndic : la solution la plus efficace et la moins coûteuse
Le plus simple et le moins coûteux reste de changer de syndic. Vous avez tout à fait le droit de mettre fin au mandat du syndic, et ce, même avant qu’il arrive à échéance. Pour ce faire, mettez en concurrence plusieurs devis de syndics de copropriété et exigez du syndic de copropriété qu’il procède à une mise à l’ordre du jour avec, en projet, sa propre révocation et la désignation d’un nouveau syndic.
La mise à l’ordre du jour doit être demandée au syndic de copropriété en bonne et due forme, c’est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Le syndic est alors tenu de procéder à cette mise à l’ordre du jour (MODJ). Lors de l’assemblée générale, un nouveau syndic sera alors nommé en respectant les règles de majorité prévues à l’article 25 de loi du 10 juillet 1965. Une fois le nouveau syndic élu, le syndic sortant dispose d’un mois pour transmettre les fonds ainsi que tous les documents et archives comptables au nouveau syndic.
Intenter une action en justice contre un syndic de copropriété
Il est également possible d’engager une action individuelle ou collective (avec le reste des copropriétaires) à son encontre. Tout d’abord, vous pouvez mettre en demeure le syndic de copropriété via une lettre recommandée avec accusé de réception. Le plus simple reste ensuite d’engager une procédure à l’amiable (arbitrage, médiation ou procédure participative). Si cette procédure n’aboutit pas, vous pourrez intenter une action en justice auprès du Tribunal de Grande Instance compétent. Celui-ci désignera un administrateur provisoire en attendant qu’un nouveau syndic de copropriété soit désigné lors de la prochaine assemblée générale.
