LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
Le syndic de copropriété est un organe essentiel en copropriété. Représentant légal du syndicat des copropriétaires, il est également chargé de l’administration des parties communes de l’immeuble. Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ? Quel est son rôle ? Et combien ça coûte ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le syndic dans notre article dédié.
Sommaire
Syndic de copropriété : définition
Le syndic est un organe essentiel en copropriété. Il s’agit d’une personne physique ou morale chargée d’administrer les parties communes de l’immeuble et de représenter le syndicat des copropriétaires. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.
Le syndic est élu par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. La durée de son mandat est comprise de 1 à 3 ans. Cette durée est renouvelable.
Une fois élu, le syndic agit en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires et le représente dans tous ses actes et ses actions en justice.
Dans le cadre d’une copropriété neuve, c’est le promoteur immobilier qui désigne un syndic provisoire pour une durée d’un an. À l’issue de son mandat, le syndic provisoire doit convoquer une assemblée générale pour que les copropriétaires choisissent un syndic. Si les copropriétaires sont satisfaits de sa gestion, il pourra être réélu à cette occasion.
Est-il obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?
Conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit avoir un syndic. Pourtant, dans plusieurs cas, une copropriété peut se retrouver dépourvue de syndic :
- Si le mandat du syndic n’a pas été renouvelé à temps ;
- Si les copropriétaires ont décidé de révoquer le syndic pour un motif légitime et sérieux sans choisir un nouveau syndic lors de la même assemblée générale ;
- Si le syndic ne peut plus exercer son mandat : en cas de décès, de maladie ou d’accident grave notamment.
Dans ce cas, la copropriété doit réagir vite pour assurer le maintien de l’immeuble. En particulier, depuis la loi Macron du 6 août 2015, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale en ajoutant à l’ordre du jour la désignation d’un syndic.
En cas de défaut de majorité ou d’impossibilité de convoquer une assemblée générale, n’importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour désigner un administrateur provisoire. Ce dernier sera chargé de la gestion de l’immeuble et de la convocation d’une assemblée générale pour choisir un nouveau syndic.
Quel est le rôle du syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il se charge des finances et de l’administration de la copropriété. Du fait de ses missions, le syndic doit assurer le bon état des parties communes de l’immeuble et des équipements collectifs.
La distinction entre parties communes et parties privatives est établie dans le règlement de la copropriété.
Le syndic est également chargé des missions suivantes :
- La gestion financière de l’immeuble : il doit établir le budget prévisionnel de la copropriété, collecter les charges via l’envoi des appels de fonds, recouvrer les impayés, payer les factures des fournisseurs, etc. ;
- La gestion administrative de l’immeuble : le syndic doit immatriculer la copropriété et mettre à jour les données financières sur le registre national des copropriétés. Il doit également convoquer et tenir au moins une assemblée générale annuelle, réaliser et mettre à jour la fiche synthétique et le carnet d’entretien, faire exécuter les dispositions du règlement de copropriété et des décisions votées en assemblée générale, etc. Par ailleurs, c’est le syndic qui doit tenir à jour la liste de tous les copropriétaires et leur nombre de lots respectifs ;
- La bonne tenue de l’immeuble : à ce titre, le syndic peut souscrire des contrats fournisseurs après validation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Il peut également convoquer et exécuter des travaux urgents sans l’accord préalable de l’assemblée si la salubrité de l’immeuble et/ou la sécurité des habitants est en danger.
Si vous n’êtes pas satisfait de votre syndic, vous pouvez changer de syndic en assemblée générale à la majorité absolue. Conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965, si la résolution ne passe pas mais obtient au moins un tiers des tantièmes, alors un second vote peut être organisé au cours de la même assemblée générale, cette fois à la majorité simple.
Les différents modèles de syndic : syndic professionnel, syndic bénévole et syndic coopératif
Conformément à la loi de 1965, le syndic de copropriété peut prendre différentes formes :
- Le syndic peut être professionnel : dans ce cas, les copropriétaires font appel à une société externe en échange d’honoraires pour assurer la gestion de l’immeuble ;
- Le syndic peut être non professionnel : ce modèle regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif. En syndic bénévole, un seul copropriétaire est élu en qualité de syndic. En revanche, en syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété. Ce mode de gestion collégial permet aux conseillers syndicaux de se répartir les tâches selon leurs affinités respectives. Légalement, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic.
Le syndic coopératif présente de nombreux avantages. Il permet notamment de réaliser des économies de charges mais aussi de retrouver de la transparence dans la gestion de copropriété et d’instaurer plus de convivialité dans l’immeuble.
Syndic professionnel ou syndic non-professionnel, comment choisir ? Chacun de ces modèles présente des avantages et des inconvénients :
| Syndic professionnel | Syndic non-professionnel | |
|---|---|---|
| Avantages | - Assurance en responsabilité civile - Garantie financière | - Economie de charges - Contrôle sur la copropriété - Convivialité retrouvée |
| Inconvénients | - Honoraires élevés - Manque de réactivité - Gestion opaque des comptes | - Temps à investir - Syndic bénévole qui fait la «police» |
Syndic professionnel : combien ça coûte ?
Comme vu précédemment, le syndic professionnel facture des honoraires en échange de l’administration de l’immeuble. Le prix du syndic varie en fonction de plusieurs critères : le cabinet choisi, la localisation de la copropriété, le nombre de lots, les prestations proposées, etc.
Si vous êtes à la recherche d’un syndic professionnel, nous vous conseillons donc de procéder à une mise en concurrence de plusieurs devis pour les comparer et choisir le syndic avec le meilleur rapport qualité-prix.
Les syndics professionnels sont dans l’obligation de vous proposer un contrat-type conforme à la loi ALUR. Cette règlementation permet d’éviter certains abus de pouvoir dont ont pu faire preuve certains cabinets.
Par ailleurs, les syndics professionnels facturent des frais annexes pour toute prestation supplémentaire non incluse dans le forfait de base telles que l’édition d’un état daté, les frais postaux et de photocopies, la convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, etc. Le prix du syndic peut donc rapidement grimper.
La liste des syndics professionnels les plus connus
Les syndics ont souvent mauvaise réputation. C’est pourquoi, chaque année, des médias publient des classements des meilleurs syndics comme celui du Point disponible ici.
Parmi la liste des syndics professionnels les plus connus, on retrouve :
- Foncia ;
- Nexity ;
- Citya ;
- Immo de France.
Mais il existe également des néo-syndics 2.0 tels que Hello Syndic ou encore Sergic.
Si vous souhaitez choisir un syndic professionnel, nous vous conseillons de regarder les avis Google et les témoignages clients pour avoir une idée de la qualité de gestion proposée.
Matera n’est pas un syndic de copropriété. Nous accompagnons les syndics coopératifs via deux leviers :
- Une plateforme qui automatise les tâches courantes de la gestion de copropriété ;
- Des experts en interne qui prennent le relais sur les sujets les plus techniques (comptabilité, juridique, travaux).
Quels sont les recours contre un syndic qui ne fait rien ?
Si votre syndic ne remplit pas ses obligations légales, par exemple s’il ne convoque pas d’assemblée générale ou ne procède pas aux travaux votés, vous pouvez le mettre en demeure.
En l’absence de réponse de sa part, nous vous conseillons de changer de syndic. À noter qu’en cas de faute de gestion, vous n’êtes pas obligé d’attendre l’expiration du mandat de syndic. En effet, si vous disposez d’un motif légitime et sérieux, vous pouvez procéder à la révocation du syndic en assemblée générale à la majorité absolue des copropriétaires. N’oubliez pas d’élire un nouveau syndic lors de cette même assemblée pour que la copropriété ne se retrouve pas sans syndic !
Pensez au syndic coopératif comme alternative ! Ce modèle permet de reprendre le contrôle de son immeuble et de gagner en transparence.
Voici quelques exemples de motifs légitimes et sérieux de révocation de syndic :
- La fiche synthétique n’a pas été établie ;
- Le syndic n’a pas souscrit les assurances obligatoires pour la copropriété ;
- Le syndic n’a pas fait exécuter des travaux votés en assemblée générale.
Bien sûr, cette liste n’est pas exhaustive. Toutefois, si vous souhaitez révoquer votre syndic, pensez à garder toute trace écrite de vos échanges, par voie postale ou par courrier électronique. Cela permettra de démontrer la faute en cas de litige.
