Quelle différence entre administrateur de biens et syndic de copropriété ?

Il existe encore beaucoup de confusion entre les professions d’administrateur de biens et de syndic de copropriété. Pourtant, même si elles adviennent toutes les deux dans l’immobilier, elles sont très différentes et ont des missions bien distinctes ! On vous aide à y voir plus clair dans cet article dédié !

Qu’est-ce qu’un administrateur de biens ?

Administrateur de biens : définition

Dans le monde de l’immobilier, les administrateurs de biens sont nombreux, et sans connaître la profession sous ce nom, nous y sommes souvent confrontés en tant que particuliers.

En effet, un administrateur de biens est une personne chargée de gérer des biens immobiliers, comme des logements particuliers, des locaux commerciaux ou même encore des bureaux. En d’autres termes, il s’agit d’une personne mandatée par des propriétaires pour gérer ce qui tourne autour de leurs biens immobiliers.

Quelles sont les missions d’un administrateur de biens ?

Un administrateur de biens peut travailler pour son compte ou celui d’une société (comme une agence immobilière par exemple) et ses missions sont diverses :

  • Il gère les locations pour le compte d’un propriétaire bailleur : il organise les visites, vérifie les dossiers des potentiels locataires et les soumet au propriétaire. Ensuite, il se charge de clore le contrat de bail et récupère les loyers ;
  • Il s’assure également du bon état du logement dont il est responsable : il ordonne des travaux si besoin et fait effectuer les réparations nécessaires. Il se charge également de la réception des travaux et de la levée des réserves ;
  • Il se charge également de souscrire les contrats fournisseurs pour le compte du propriétaire du bien immobilier. Cela peut être un contrat avec une société de ménage ou avec une société de plomberie par exemple ;
  • Il peut également avoir des missions plus comptables ou juridiques en réglant les litiges qui pourraient survenir entre locataires et propriétaires, soit par une entente à l’amiable soit en engageant une procédure judiciaire.
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Bon à savoir :

En moyenne, un administrateur de biens touche des honoraires variant de 6 à 9% du loyer TTC des biens dont il est responsable. Bien sûr, ce montant varie en fonction de la mission que lui confie un propriétaire, du nombre de biens et de la région dans laquelle il opère.

Quel est l’intérêt de faire appel à un administrateur de biens ?

Pour un propriétaire, il existe plusieurs raisons de faire appel à un administrateur de biens pour la gestion de son bien immobilier :

  • Gagner du temps : en donnant mandat à un gestionnaire, un propriétaire n’a pas à effectuer toutes les missions en lien avec son bien (visites, réception des loyers, règlement des litiges, etc.) ;
  • Avoir des conseils sur son logement : ayant suivi une formation spéciale, un administrateur de biens est informé des obligations légales et peut aussi conseiller le propriétaire dans la conservation de son patrimoine.

Quelle est la différence entre un administrateur de biens et un syndic de copropriété ?

La confusion existe mais le rôle de l’administrateur de biens est à bien différencier de celui du syndic de copropriété. En effet, un syndic de copropriété ne gère pas des lieux privés individuels comme c’est le cas de l’administrateur de biens, mais des copropriétés, qui sont des biens privés collectifs.

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Attention !

Un administrateur de biens peut gérer des copropriétés seulement si un propriétaire unique possède l’ensemble d’un immeuble, c’est-à-dire tous les lots de la copropriété. Cela s’appelle la mono-propriété.

Contrairement à l’administrateur de biens qui gère une ou plusieurs parties privatives d’un immeuble (c’est-à-dire un ou plusieurs appartements), le syndic de copropriété est chargé de la gestion et de l’administration des parties communes. Conformément à l’article 3 de la loi de 1965, les parties communes comprennent notamment :

  • Le hall d’entrée du bâtiment ;
  • Les couloirs ;
  • La cage d’escalier ;
  • Les espaces verts de la copropriété : généralement les parcs et jardins ;
  • Le gros œuvre du bâtiment : les grosses canalisations, les murs, le toit, etc.
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Bon à savoir :

Le règlement de copropriété peut prévoir une répartition différente des parties privatives et des parties communes. Nous vous conseillons donc de vous y référer. Pour rappel, le règlement de copropriété est un document qui fixe les règles de vie dans un immeuble. Il s’applique à tous les résidents, y compris les locataires.

De plus, un syndic de copropriété, contrairement à un administrateur de biens, peut être professionnel ou non-professionnel. Ce dernier modèle regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici quelques missions du syndic de copropriété :

Cette liste n’est pas exhaustive mais elle montre bien les différences entre les obligations d’un syndic et celles d’un administrateur de biens.

En somme, on peut en conclure qu’un administrateur de biens gère un bien immobilier, qu’il soit dans une copropriété ou non, tandis qu’un syndic est chargé de la gestion de toutes les parties communes d’un immeuble.

Quelle est la différence entre un administrateur de biens et un agent immobilier ?

On confond également souvent l’administrateur de biens avec l’agent immobilier. Pourtant, encore une fois, il existe bien une différence entre ces deux métiers.

Le seul point commun entre un administrateur de biens et un agent immobilier est qu’ils recherchent tous les deux un locataire pour le compte d’un propriétaire d’un appartement ou d’une maison.

Toutefois, un agent immobilier, contrairement à l'administrateur, a un rôle beaucoup plus commercial puisqu’il accompagne également ses clients pour acheter ou vendre leurs biens immobiliers. Son rôle s’arrête dès la fin d’une transaction alors que l’administrateur gère le bien dans la durée comme vu précédemment.

Il est d’ailleurs important de noter que le contrat entre un administrateur de biens et un propriétaire est rompu dès la vente du bien immobilier.

Comment choisir son administrateur de biens et son syndic de copropriété ?

Choisir un administrateur de bien pour son logement

Les missions étant bien différentes entre un administrateur de bien et un syndic de copropriété, les critères pour faire son choix sont bien distincts.

Dans le cas d’un administrateur de biens, il est important de faire attention aux critères suivants :

  • La réputation de l’administrateur ou du cabinet : en effet, rien de mieux que l’avis de propriétaires qui ont déjà fait appel à lui pour la gestion de leurs biens. Vous aurez une idée plus précise et plus objective de la qualité de gestion proposée que sur une plaquette commerciale. Pour ce faire, vous pouvez discuter avec des anciens clients si on vous a recommandé un administrateur de biens en particulier ou tout simplement consulter les avis Google du cabinet ;
  • La taille du réseau : il est préférable de faire appel à un administrateur ayant de l’expérience et donc de nombreuses astuces pour vous trouver le locataire parfait ou encore un bon fournisseur ;
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Attention !

Comme c’est le cas dans de nombreux cabinets de syndic de copropriété, il existe des relations commerciales importantes entre administrateurs de biens et fournisseurs. En effet, les administrateurs peuvent toucher des commissions sur les devis facturés et ont donc tout intérêt à faire grimper le montant des devis des prestataires. Veillez donc à faire appel à un administrateur le plus objectif possible qui agira dans votre intérêt.

  • La facilité de gestion : aujourd’hui, il existe de nombreux outils en ligne que les cabinets de gestion peuvent utiliser pour rendre les prises de contacts et les décisions plus faciles. Nous vous conseillons donc de choisir un administrateur de biens possédant des outils informatiques pour faciliter vos échanges.
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Attention !

De nombreux cabinets de gestion n’ont pas ou peu de compétences informatiques et dans l’automatisation des processus. Faites donc attention aux promesses d’outils en ligne qui se révèleraient ne pas être à la hauteur de vos espérances !

Choisir un syndic de copropriété pour son immeuble

Comme vu précédemment, contrairement à l’administrateur de biens, un syndic de copropriété peut être professionnel ou non-professionnel.

Dans le cadre d’un syndic professionnel, la copropriété doit payer des honoraires en échange des obligations remplies, ainsi que des frais annexes qui peuvent être facturés pour des missions plus ponctuelles non incluses dans le contrat-type comme l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire ou la rédaction d’un pré-état daté dans le cadre de la vente d’un lot.

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Attention !

Un syndic professionnel touche également une commission sur les travaux de la copropriété. En moyenne, elle s’élève à 4% sur le montant HT des travaux réalisés.

Dans le cadre d’un syndic non-professionnel, deux choix sont possibles :

  • Le syndic bénévole : ici, c’est un copropriétaire seul élu en assemblée générale qui exerce le rôle de syndic de copropriété ;
  • Le syndic coopératif : ce modèle permet une gestion collégiale de la copropriété. En effet, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical est appelé président-syndic. Le syndic coopératif comporte de nombreux avantages dont des économies de charges importantes puisqu’il fait baisser le prix du syndic mais également davantage de transparence et d’efficacité dans la gestion de la copropriété.
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Bon à savoir :

Un syndic bénévole peut être rémunéré si la copropriété le décide après un vote à la majorité absolue de l’article 25 en assemblée générale. Dans tous les cas, la rémunération n’excède pas les revenus principaux du syndic bénévole et sera donc bien inférieure à des honoraires de syndic professionnel.

Pour faire le bon choix et savoir quel modèle vous correspond le mieux, vous pouvez vous poser les questions suivantes :

  • Mon syndic actuel gère-t-il correctement la copropriété ? Est-il réactif pour traiter les demandes ? Le prix payé par la copropriété vaut-il la qualité de gestion proposée ?
  • Est-ce que la copropriété pourrait économiser des charges en choisissant le modèle du syndic non-professionnel ? Les copropriétaires sont-ils plus investis dans les missions que le syndic professionnel ?

En choisissant le modèle de syndic non professionnel, vous pouvez économiser jusqu’à 30% de charges de copropriété mais surtout reprendre le contrôle de votre copropriété.

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Bon à savoir :

Matera accompagne les syndics bénévoles et coopératifs via deux leviers :

  • Une plateforme intuitive en ligne pour les missions de gestion courante ;
  • Des experts dédiés aux copropriétés pour les sujets plus complexes : comptables, juridiques, ou travaux.

19 Juli 2021
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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