L’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé en copropriété

Depuis la loi Alur, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. Mais qu’est-ce que cela signifie ? Comment vérifier que le syndic remplit ses obligations légales ? On vous explique tout dans cet article.

Ouvrir un compte bancaire séparé en copropriété est obligatoire

Depuis la loi Alur, entrée en vigueur en 2014, il est obligatoire d’ouvrir un compte bancaire séparé pour la copropriété au nom du syndicat des copropriétaires. C’est l’article 18 de la loi Alur qui pose cette obligation en rappelant que le syndic se doit « d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ».

En effet, le syndic de copropriété a diverses missions. Il est notamment le représentant légal du syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice. C’est pourquoi, c’est à lui d’ouvrir le compte bancaire séparé pour la copropriété. À compter de son élection en assemblée générale, il dispose d’un délai de trois mois pour accomplir cette obligation légale.

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Bon à savoir :

Cette obligation s’applique à tous les modèles de syndic : syndic professionnel, bénévole et coopératif.

Il convient de noter qu’en principe, la loi Alur laisse au syndic la liberté de choisir l’établissement bancaire où le compte sera ouvert. Toutefois, s’ils le souhaitent, les copropriétaires peuvent refuser de laisser cette liberté au syndic en votant cette résolution à la majorité absolue en assemblée générale.

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Attention !

Toutes les banques ne pratiquent pas les mêmes frais bancaires. N’hésitez pas à négocier directement avec votre syndic de copropriété pour trouver un établissement bancaire qui pratique des frais bancaires raisonnables. En effet, les frais seront répartis entre tous les copropriétaires à hauteur de leur quote-part des parties communes dans les charges de copropriété courantes.

Enfin, la Loi ALUR dispose qu’à l’exception du syndic provisoire, le syndic ne peut avancer de fonds au syndicat des copropriétaires. De la même façon, le syndic n’a pas le droit de faire transiter les fonds de la copropriété par un autre compte bancaire avant d’être transféré sur le compte bancaire séparé. Les fonds doivent être transférés sans délai dès l’ouverture du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Existe-t-il des cas de dispense à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé en copropriété ?

Auparavant, les copropriétés de moins de 15 lots pouvaient être dispensées de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Néanmoins, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 prévue par la loi Elan, ce cas de dispense a été supprimé.

Désormais, l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé s’applique à toutes les copropriétés, peu importe leur taille.

Compte bancaire séparé ou individualisé, quelles différences ?

Certains syndics professionnels essaient d’utiliser la technique des comptes individualisés pour échapper à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé. Mais attention, les comptes séparés et individualisés n’ont rien à voir entre eux !

Un compte individualisé est un sous-compte d’un compte bancaire général. Certains syndics professionnels ouvrent un compte pour l’ensemble de leur portefeuille client et ouvrent, au sein de ce compte général, des sous-comptes individualisés pour chaque copropriété. Ainsi, dans un compte individualisé, le compte bancaire de la copropriété est mutualisé avec toutes les autres copropriétés gérées par le cabinet de syndic.

La pratique des comptes individualisés est illégale depuis la promulgation de la loi ALUR car le compte est au nom du syndic et non du syndicat des copropriétaires.

Combien coûte l’ouverture d’un compte bancaire séparé à la copropriété ?

La Loi ALUR dispose que les syndics n’ont pas le droit de facturer l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de la copropriété, et ce même si le contrat du syndic ne prévoit pas dans ses prestations l’ouverture d’un compte bancaire. Si votre syndic vous a facturé des frais, vous pouvez donc lui opposer le texte de la loi Alur pour exiger le remboursement de ces frais abusifs.

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Attention !

En principe, l’ouverture d’un compte bancaire séparé doit être prévue dans le forfait du syndic conformément au contrat-type. Si ce n’est pas le cas, cela signifie que le contrat de votre syndic est illégal. Nous vous conseillons alors de changer de syndic lors de votre prochaine assemblée générale.

Comment vérifier que le syndic a bien ouvert un compte bancaire séparé pour la copropriété ?

Pour vérifier si le syndic a bien ouvert un compte bancaire séparé pour votre copropriété, nous vous conseillons de vérifier l’IBAN de votre compte. En principe, l’IBAN doit être au nom de la copropriété. Vous pouvez le vérifier également sur l’intitulé du compte courant vers lequel vous payez vos charges de copropriété ou bien au moment de l’approbation des comptes en assemblée générale annuelle.

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Bon à savoir :

L’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de la copropriété vous protège en cas de faillite du syndic. Grâce au compte bancaire séparé, les finances appartiennent à la copropriété et le syndic ne pourra donc pas partir avec vos fonds.

Que faire si le syndic n’a pas ouvert de compte bancaire séparé pour la copropriété ?

Si vous vous rendez compte que votre syndic n’a pas ouvert de compte bancaire séparé au nom de la copropriété, alors votre syndic a commis une faute de gestion. Rappelons néanmoins que le syndic dispose d’un délai de trois mois à compter de son élection pour ouvrir un compte bancaire séparé.

Si, passé ce délai, aucun compte bancaire séparé n’a été ouvert, nous vous recommandons tout d’abord de rappeler à votre syndic ses obligations légales par lettre recommandée avec accusé de réception, puis par mise en demeure d’avocat.

Si, malgré ces relances, votre syndic n’accomplit pas ses obligations légales, alors vous pouvez le révoquer pour motif légitime et sérieux. En effet, en cas de non-respect de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé, le mandat du syndic peut être déclaré nul.

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Attention !

En cas de révocation du syndic ou de décision de justice qui prononce le mandat du syndic nul de plein droit, votre copropriété se retrouve sans syndic. Le président du conseil syndical doit alors convoquer une assemblée générale rapidement pour choisir un nouveau syndic.

Compte bancaire séparé et livret A : que dit la loi ?

Depuis la loi Alur, la copropriété doit avoir un compte bancaire séparé mais également un compte de placement rémunéré. Il s’agit généralement d’un livret A. Ce compte rémunéré est réservé au fonds de travaux.

Pour rappel, le fonds de travaux permet à la copropriété d’anticiper des dépenses importantes en cas de gros travaux comme un ravalement de façade ou une réfection de la toiture par exemple.


03 Mai 2021
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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