Tout savoir sur le contrat-type de syndic de copropriété

Instauré par la loi Alur de 2014, le contrat-type de syndic de copropriété permet d’encadrer davantage la gestion du syndic et de mieux protéger les copropriétaires. Qu’est-ce qu’un contrat-type de syndic ? Que contient-il ? Est-il obligatoire ? On vous dit tout dans cet article.

Qu’est-ce qu’un contrat-type de syndic de copropriété ?

Un contrat-type de syndic de copropriété est un modèle de contrat rendu obligatoire par la loi Alur de 2014. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires est obligé de contracter avec le syndic pour lui donner mandat et lui laisser la possibilité d’exercer ses missions.

Un contrat-type de syndic de copropriété est-il obligatoire ?

L’obligation du contrat-type de syndic de copropriété dépend du modèle de gestion. Pour rappel, la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il existe deux types de modèles :

  • Le syndic professionnel : dans ce cas, le syndicat des copropriétaires fait appel à une société externe qui gère la copropriété en échange d’honoraires pour effectuer les prestations incluses dans le forfait de base. Pour tout service supplémentaire, des frais annexes seront facturés. C’est le cas par exemple en cas de mutation pour l’établissement d’un état daté ;
  • Le syndic non-professionnel : ce mode de gestion englobe le syndic bénévole et le syndic coopératif. En syndic bénévole, un copropriétaire est élu en assemblée générale à la majorité absolue en qualité de syndic. Quant au syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Même si, légalement, le président du conseil syndical détient la qualité de syndic ; dans les faits, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété en s’organisant en pôles, ce qui permet plus de réactivité et de transparence.

Les cas où le contrat-type de syndic est obligatoire

Le contrat-type de syndic a été introduit par la loi Alur pour limiter les abus des syndics de copropriété. Il est obligatoire dans tous les cas pour les syndics professionnels.

En syndic bénévole, le contrat-type n’est obligatoire que s’il est rémunéré. Nous vous détaillerons ci-après les modalités de rémunération du syndic bénévole.

​​Concernant le syndic coopératif, la loi Alur prévoit un contrat-type mais il n’est pas obligatoire. Toutefois, ce modèle peut être utile pour encadrer les missions du syndic et rassurer les copropriétaires.

Pourquoi le contrat-type de syndic est-il obligatoire ?

Avant la loi Alur, les syndics pouvaient rédiger leur contrat à leur convenance. Cependant, en syndic professionnel notamment, le rapport de force entre le syndic et les copropriétaires était déséquilibré et le syndic pouvait ainsi abuser de son pouvoir facilement.

L’obligation du contrat-type permet ainsi de limiter les pratiques abusives des syndics et de redonner du pouvoir aux copropriétaires. En effet, grâce à ce modèle, ils peuvent notamment :

Que contient un contrat-type de syndic de copropriété ?

Comme vu précédemment, le contrat-type de syndic est encadré par la loi Alur. Voyons maintenant en détail les éléments qui doivent apparaître dans un contrat de syndic pour être conforme à la loi.

La durée du mandat du syndic

Peu importe le modèle de gestion, la durée du mandat de syndic peut aller de 1 à 3 ans renouvelables. Elle est choisie en assemblée générale au moment de la désignation du syndic. Les dates exactes de début et de fin d’exercice doivent figurer dans le contrat.

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Bon à savoir :

La mise en concurrence du contrat de syndic est obligatoire à chaque fin de mandat. Nous vous conseillons d’opter pour des mandats d’un an pour vous faire une idée sur la qualité de gestion. Vous pourrez ainsi changer de syndic plus facilement en cas d’insatisfaction.

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Bon à savoir :

Dans une copropriété neuve, le promoteur immobilier désigne un syndic provisoire pour une durée d’un an. À l’issue de l’année, ce dernier doit convoquer une assemblée générale pour que les copropriétaires choisissent un nouveau syndic. À noter qu’ils peuvent renouveler le syndic provisoire s’ils le souhaitent.

Les conditions de rémunération du syndic

La rémunération du syndic varie selon le modèle de gestion choisi. Voyons comment cela fonctionne.

En syndic professionnel, les copropriétaires versent des honoraires pour les missions incluses dans le contrat de base telles que :

En plus des honoraires, les copropriétaires peuvent payer des frais annexes pour certaines prestations. C’est le cas par exemple pour la tenue d’une assemblée générale extraordinaire ou l’établissement d’un état daté en cas de mutation.

En syndic bénévole, la rémunération n’est pas obligatoire. Pour qu’elle soit effective, les copropriétaires doivent la voter en assemblée générale à la majorité absolue.

La rémunération du syndic bénévole peut prendre deux formes :

  • Soit le remboursement des frais engagés (déplacement, photocopies, etc.) ;
  • Soit le versement régulier d’une somme fixe. Attention, dans ce cas, son montant ne peut excéder le revenu principal du syndic et est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices non commerciaux.

Enfin, le syndic coopératif n’est pas rémunéré pour sa mission. Les frais engagés par les membres du conseil syndical sont cependant remboursés par les copropriétaires selon la quote-part détenue par chacun.

Les missions du syndic

Peu importe le modèle, le contrat doit préciser que le syndicat des copropriétaires accepte de donner mandat au syndic pour qu’il exerce ses missions.

Le contrat-type mentionne que “l’objet de cette mission est notamment défini à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent contrat.”

Les autres clauses obligatoires dans le contrat-type de syndic de copropriété

D’autres clauses doivent figurer dans le contrat-type du syndic de copropriété telles que :

  • Les modalités de révocation du syndic : il s’agit d’une rupture de contrat, qui n’est possible qu’en cas de motif légitime et sérieux comme la non-exécution d’une décision votée en assemblée générale ;
  • Les modalités de démission du syndic : attention, il devra cependant respecter la durée du préavis inscrite dans le règlement de copropriété ;
  • La fiche synthétique de copropriété : elle contient toutes les informations financières, techniques et juridiques de la copropriété comme l’identité du syndicat des copropriétaires et celle du syndic, le nombre de lots, les éventuelles procédures en cours, etc.
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Bon à savoir :

Dès le 1er janvier 2022, le contrat du syndic professionnel devra être complété par une fiche d’information qui standardise les prix et les prestations proposés. Comme le contrat-type, cette fiche d’information s’impose à tous les syndics professionnels.

Zoom sur le nouveau contrat-type de syndic de copropriété

Prévu par le décret du 26 mars 2015, le contrat-type de syndic a été complété en 2020 via plusieurs textes. L’objectif est d’être davantage stricts avec les syndics, notamment professionnels, pour limiter les abus. Voyons quelques mesures phares du nouveau contrat-type.

Les frais annexes du syndic professionnel plus encadrés

L’un des objectifs de la dernière version du contrat-type de syndic est d’éviter les abus de facturation des frais annexes. Par exemple, en matière de tenue d’assemblée générale supplémentaire, le syndic ne peut plus prévoir dans son contrat, plusieurs modalités de rémunération. Auparavant, il pouvait en effet prévoir un montant fixe auquel s’ajoutait un coût variable en fonction du nombre de lots ou des heures passées.

Depuis le nouveau contrat-type, le syndic doit uniquement prévoir une majoration du tarif horaire en cas de dépassement de la durée mentionnée dans le contrat. Cette méthode permet de mieux encadrer les frais annexes liés aux assemblées extraordinaires, qui ont souvent été sources d’abus.

Les pénalités de retard plus strictes

Si un ou plusieurs copropriétaires réclament certains documents et que le syndic professionnel ne leur fournit pas, il s’expose à une pénalité de 15€ par jour de retard. Au-delà d’un mois d’inaction, le montant total de la pénalité est déduit de sa rémunération.

Un compte bancaire séparé dans tous les cas

Avant la loi Alur, le syndic était obligé d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sauf dispense donnée par l'assemblée générale.

Ensuite, le décret du 26 mars 2015 a limité la dispense aux copropriétés de moins de 15 lots.

Mais depuis le 31 décembre 2020, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour toutes les copropriétés, et ce, sans exception.

Comment résilier un contrat-type de syndic de copropriété ?

C’est l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui définit les modalités de résiliation d’un contrat de syndic en cours.

Deux situations peuvent expliquer la rupture d’un contrat de syndic en cours de mandat :

  • Si le syndic met un terme à son contrat en démissionnant ;
  • Si le syndic a commis une faute de gestion et que les copropriétaires souhaitent le révoquer.

À noter que la révocation du syndic se vote à la majorité absolue en assemblée générale. Si la résolution n’a pas atteint cette majorité mais au moins un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu au cours de la même assemblée générale.

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Attention !

En cas de révocation du syndic, il faut en désigner un nouveau au cours de la même assemblée générale car légalement, une copropriété ne peut se retrouver sans syndic.


28 Oktober 2021
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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