Que faire en cas de faute professionnelle de votre syndic de copropriété ?

De par ses missions, le syndic doit honorer ses obligations légales. Cependant, dans certaines copropriétés, des syndics commettent des manquements qui peuvent mettre en péril l’immeuble et/ou les copropriétaires. Dans ce cas, il existe des recours. Découvrez dans cet article tout ce que vous devez faire si vous êtes victime de faute professionnelle d’un syndic de copropriété.

Syndic : qu’est-ce qui est considéré comme une faute professionnelle ?

Un syndic de copropriété est soumis à des obligations légales. En particulier, il doit assurer la bonne tenue de l’immeuble et mener à bien ses missions telles que :

Si vous constatez que votre syndic faillit à l’une de ces obligations, alors il commet peut-être une faute de gestion.

Voici quelques exemples de fautes professionnelles pour un syndic de copropriété :

  • Votre syndic n’applique pas les délibérations de l’assemblée générale concernant les travaux à effectuer ;
  • Votre syndic n’a pas convoqué d’assemblée générale depuis plus d’un an ;
  • Votre syndic tarde à mettre en œuvre des travaux urgents, mettant en danger la salubrité de l’immeuble ;
  • Votre syndic ne procède pas au recouvrement des charges, mettant la copropriété dans une situation financière défavorable ;
  • Votre syndic reste sourd aux demandes d’état daté en cas de vente d’un lot, ce qui retarde la transaction immobilière ;
  • Votre syndic fait exécuter des travaux pour un montant supérieur à celui voté en assemblée générale ;
  • Votre syndic sur-facture des honoraires non prévus au contrat.
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Bon à savoir :

Les modèles en autogestion (syndic bénévole et syndic coopératif) doivent également respecter des obligations légales. Toutefois, la justice est plus clémente avec les syndics non-professionnels. Pour vous assurer d’être en conformité totale avec la loi, Matera accompagne les syndics coopératifs et bénévoles de A à Z. N’hésitez pas à nous contacter !

Faute du syndic professionnel : la responsabilité du syndic

En cas de faute de gestion, le syndic peut être amené à répondre de ses actes devant la justice. La responsabilité du syndic ne peut être engagée que s’il a commis une faute et que celle-ci a engendré un préjudice, soit pour un ou plusieurs copropriétaires, soit pour le syndicat des copropriétaires dans son entièreté.

Il existe deux types de responsabilités du syndic : la responsabilité civile et pénale. Voyons en détail ce qu’elles recouvrent et comment les engager.

La responsabilité civile du syndic de copropriété

La responsabilité civile est la plus souvent engagée en cas de faute professionnelle du syndic de copropriété. Elle porte essentiellement sur les causes suivantes :

  • Erreur dans l’exercice des fonctions comptables (anomalies dans les comptes par exemple) ;
  • Réalisation de travaux non votés en assemblée générale et dépourvus d’un caractère urgent ;
  • Manque de diligence dans le recouvrement des charges ;
  • Non-respect des décisions votées en assemblée générale ;
  • Négligence dans la bonne tenue de l’immeuble en omettant de convoquer des travaux urgents alors que cela était nécessaire par exemple.
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Attention !

Si vous votez le quitus au syndic, vous ne pourrez plus engager sa responsabilité sur tous les actes de gestion commis durant l’exercice venant de s’écouler. Il est donc important de réfléchir avant de voter le quitus ou bien d’émettre des réserves lors de l’assemblée générale.

La responsabilité pénale du syndic de copropriété

Plus grave, la responsabilité pénale du syndic de copropriété peut être engagée dans les cas suivants :

  • Des malversations financières comme une escroquerie ou un abus de confiance ;
  • Des blessures par négligence si par exemple des copropriétaires ont été blessés suite à des travaux urgents non effectués par le syndic ;
  • Des recours au travail dissimulé.

Qui peut engager la responsabilité du syndic en cas de faute professionnelle ?

Comme vu précédemment, toute faute de gestion commise par un syndic de copropriété justifie la mise en œuvre de sa responsabilité civile ou pénale. Toutefois, il existe deux cas de figure :

  • Soit toute la copropriété pâtit de la faute de gestion commise par le syndic : dans ce cas, l’action peut être intentée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
  • Soit un ou plusieurs copropriétaires pâtissent de la faute de gestion commise par le syndic : dans ce cas, l’action peut être intentée par les seuls copropriétaires concernés. On parle alors de responsabilité délictuelle.
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Attention !

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas intentée une action en justice si le quitus a été voté lors de la dernière assemblée générale et que la faute de gestion porte sur l’un des actes effectués lors de l’exercice qui vient de s’écouler. En revanche, toute action individuelle (par un ou plusieurs copropriétaires) est possible.

Que faire contre un syndic qui ne fait rien ?

Quand un syndic est inactif et qu’il ne fait pas son travail, on parle de « carence de syndic ». Dans ce cas, vous avez plusieurs recours possibles.

Si le syndic refuse de convoquer une assemblée générale par exemple, c’est le président du conseil syndical qui doit le mettre en demeure de convoquer. En l’absence de réponse de sa part dans les huit jours suivant la mise en demeure ou en cas de refus, le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée générale à sa place.

Si besoin, vous pouvez également saisir le tribunal judicaire pour désigner un mandataire de justice qui convoquera l’assemblée générale.

De la même façon, si un syndic ne fait pas exécuter des travaux votés en assemblée générale, vous pouvez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception si vous êtes membre du conseil syndical pour obtenir des explications. En l’absence de réponse, mettez en demeure votre syndic de convoquer une assemblée générale. Si vous n’obtenez toujours pas gain de cause, convoquez vous-même l’assemblée générale et changez de syndic.

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Bon à savoir :

Il est intéressant de faire partie du conseil syndical pour pouvoir suivre les dossiers de la copropriété de près. N’hésitez pas à proposer votre candidature ! Les conseillers syndicaux sont élus en assemblée générale par les copropriétaires.

Peut-on révoquer le syndic en cas de faute professionnelle ?

En cas de faute professionnelle, vous pouvez tout à fait procéder à la révocation anticipée de votre syndic de copropriété.

Pour cela, il suffit d’ajouter la résolution de révocation de syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et de disposer d’un motif légitime et sérieux. Un manquement aux obligations légales de syndic est un motif tout à fait recevable pour révoquer son syndic de copropriété.

Le jour de l’assemblée générale, la révocation doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires.

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Bon à savoir :

Conformément à la loi de 1965, une copropriété ne peut pas se retrouver sans syndic. Ainsi, lors de la même assemblée générale, vous devrez voter l’élection d’un nouveau syndic. Pensez aux alternatives comme le syndic bénévole et le syndic coopératif qui ont de multiples avantages !


07 April 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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