Que faut-il savoir sur les frais de mutation du syndic lors d’une vente en copropriété ?

Définition : les frais de mutation au syndic

Rappelons tout d’abord que conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit être gérée par un syndic. Ce dernier s’occupe d’assurer la gestion administrative et financière de l’immeuble.

Ainsi, lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre son bien immobilier, il est redevable de frais de mutation auprès du syndic. La mutation désigne l’enregistrement du changement de copropriétaire d’un lot, et par conséquent l’ensemble des modifications administratives nécessaires et des documents à éditer pour la vente du logement. Ainsi, lorsque la copropriété est gérée par un syndic professionnel, ce dernier demande des frais supplémentaires pour s’occuper de la mutation. C’est ce qu’on appelle les frais de mutation. À noter qu’un syndic bénévole ou coopératif peut également demander des frais pour gérer la mutation s’il signe un contrat avec le syndicat des copropriétaires.

Bon à savoir :

Le transfert de propriété implique obligatoirement la présence d’un notaire. En effet, l’acquéreur et le vendeur vont contractualiser la vente du bien immobilier chez le notaire, par la signature d’un acte authentique de vente.

Qui paie les frais de mutation au syndic ?

C’est le copropriétaire vendeur qui s’acquitte obligatoirement des frais de mutation pour la vente de son logement. En effet, depuis la loi ENL de 2006, les honoraires et les frais annexes liés aux prestations particulières, comme la gestion d’une mutation, ne sont applicables qu’aux copropriétaires de l’immeuble géré.

Cependant, le vendeur a la possibilité de répercuter le montant des frais de mutation sur le prix de vente. De cette façon, le copropriétaire avance des frais qui lui seront remboursés par la vente du bien immobilier.

Bon à savoir :

L’acquéreur est redevable de droits de mutation auprès du notaire. Ces frais sont considérés comme un impôt obligatoire sur la mutation, payés lors d’un achat immobilier dans l’ancien. Généralement, ces frais s’élèvent entre 5% et 5,80% du prix d’achat TTC de l’appartement. Bien que le notaire collecte les droits de mutation, la somme récoltée est ensuite reversée à l’État ainsi qu’aux collectivités départementales et communales.

Combien coûtent en moyenne les frais de mutation ?

En moyenne, les syndics professionnels facturent entre 150€ et 800€ TTC les frais de mutation. Ces derniers comprennent :

• La gestion administrative de la mutation et les honoraires du syndic ;
• L’édition d’un état daté et d’un pré-état daté, qui sont des documents nécessaires à la vente du logement.
  

Pour connaître le montant des frais de mutation au syndic, vous pouvez directement lui demander l’information par téléphone et par e-mail ou bien consulter la grille tarifaire des prestations annexes sur le contrat-type du syndic.

Bon à savoir :

Bien qu’aucune loi n’encadre la tarification globale des frais de mutation, l’édition d’un état daté est plafonnée à 380€ TTC depuis la réforme de la copropriété entrée en vigueur le 1er juin 2020.

Bon à savoir :

Matera accompagne les syndics coopératifs et les syndics bénévoles avec une plateforme en ligne pour gérer de A à Z la copropriété ainsi que des experts juridiques, travaux et comptables qui prennent le relais pour les sujets complexes de la copropriété. Avec Matera, l’édition d’un état daté et d’un pré-état daté est instantanée et gratuite pour l’ensemble des copropriétaires ! Nous ne facturons par ailleurs aucun frais de mutation.

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Les documents fournis par le syndic lors d’une mutation

Comme dit précédemment, le copropriétaire vendeur doit fournir au futur acquéreur un état-daté et un pré-état daté, qui contiennent plusieurs informations sur la copropriété et le lot concerné. Étudions-les en détail.

Le pré-état daté

Le pré-état daté est un document introduit par la loi ALUR de 2014. Il est transmis à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente.

Le pré-état daté contient les informations suivantes :

• Le montant des charges de copropriété incluses et non incluses dans le budget prévisionnel sur les deux derniers exercices comptables ;
• Le niveau des impayés du lot vendu et de la copropriété, et, le cas échéant, le montant de la dette fournisseurs ;
• Le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot vendu, s’il en existe un ;
• Les sommes que pourrait devoir l’acquéreur au syndicat des copropriétaires.
  

Bon à savoir :

Le copropriétaire peut demander au syndic d’éditer un pré-état daté, mais ce document lui sera facturé comme une prestation annexe. Pour réaliser des économies, il peut le réaliser lui-même en faisant preuve de diligence. En effet, l’ensemble des informations nécessaires pour établir un pré-état daté sont disponibles sur l’extranet de la copropriété, conformément à la loi ALUR et la loi ELAN. Avec Matera, l’édition d’un pré-état daté se fait en quelques clics depuis la plateforme !

L’état daté

L’état daté est un document obligatoire remis à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique de vente. C’est à ce moment que le notaire acte officiellement l’acquisition du bien immobilier par l’acheteur.

Conformément au décret du 17 mars 1967 modifié en 2013, l’état daté contient les informations suivantes :

• Toutes les sommes restantes dues par le copropriétaire vendeur, telles que les charges de copropriété, les impayés, les honoraires de syndic au jour de l’établissement de l’état daté, etc. ;
• Toutes les sommes restantes dues par le syndic de copropriété au copropriétaire vendeur ;
• Toutes les sommes dont le nouveau propriétaire du lot sera redevable, comme les charges de copropriété non encore exigibles ou le fonds de travaux obligatoire pour les copropriétés de plus de 5 ans ;
• Toutes les procédures en cours dans la copropriété, telles qu’une autre mutation, une procédure judiciaire engagée par un copropriétaire contre le syndic, etc.
  

Contrairement au pré-état daté, l’édition d’un état daté ne peut être effectuée légalement que par le syndic de copropriété, comme le précise la loi ALUR.

Bon à savoir :

L’état daté a une durée de validité de 30 jours à compter de sa date d’émission.

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Est-il possible de contester les frais de mutation au syndic ?

Oui, un copropriétaire peut contester les frais de mutation, mais uniquement s’ils sont considérés comme abusifs. C’est le cas notamment lorsque :

• Les frais de mutation ne sont pas mentionnés dans le contrat du syndic professionnel ;
• Les frais de mutation n’ont pas été votés en assemblée générale à la majorité absolue.
  

Bon à savoir :

Avant de payer les frais de mutation au syndic, le copropriétaire vendeur peut demander un justificatif qui atteste du vote de la résolution par le passé ou de la présence d’une mention sur le contrat-type du syndic.

Ainsi, lorsque les frais de mutation sont considérés comme abusifs, le copropriétaire concerné peut dans un premier temps rappeler à l’ordre le syndic de copropriété. Si le conflit n’est pas été résolu à l’amiable, le copropriétaire pourra alors saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour faire valoir ses droits devant la justice.

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