Syndic et frais de mutation : ce qu’il faut savoir

Lors d’une vente d’un lot en copropriété, votre syndic de copropriété peut vous facturer des frais de mutation. Ces frais correspondent à l’édition de documents contenant des informations sur la copropriété : l’état daté et le pré-état daté. En effet, le vendeur doit fournir ces documents à l'acquéreur pour l’informer de la situation administrative et financière de la copropriété. Que contiennent ces documents ? À combien s’élèvent les frais de mutation ? On fait le point dans cet article.

Frais de mutation : qu’est-ce que c’est ?

Lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre son appartement, il est généralement redevable de frais de mutation. Ces frais sont demandés par le syndic professionnel pour l’enregistrement de la mutation dans la copropriété, c’est-à-dire du changement de propriétaire dans le lot concerné. Pour être plus précis, les frais de mutation couvrent les démarches administratives et l’édition de documents nécessaires à la vente du logement dans la copropriété. Généralement, ils sont déduits du prix de vente le jour de la signature de l’acte authentique mais ce n’est pas toujours le cas. En effet, la loi n’encadre pas les frais de mutation du syndic qui peut donc pratiquer le montant qu’il souhaite et appliquer ses propres conditions.

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Bon à savoir :

Les syndics non-professionnels ne facturent pas les frais de mutation aux copropriétaires. Ainsi, le syndic coopératif et le syndic bénévole représentent des alternatives intéressantes pour réduire ces frais qui peuvent coûter cher. Pour rappel, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété en syndic coopératif, tandis qu’en syndic bénévole c’est un copropriétaire qui est élu en assemblée générale en qualité de syndic.

Frais de mutation : quels sont les documents fournis ?

Les frais de mutation englobent généralement l’édition de deux documents : l’état daté et le pré-état daté. Étudions-les en détail.

L’état daté, indispensable à la vente

L’état daté est un document indispensable à la vente d’un lot en copropriété. En effet, le vendeur doit obligatoirement fournir ce document à l’acquéreur avant la signature de l’acte définitif de vente, ou même de l’avant-contrat, le cas échéant. L’état daté doit légalement être établi par le syndic, le copropriétaire vendeur ne peut pas le faire lui-même.

Conformément au décret du 17 mars 1967 modifié en 2013, l’état daté doit contenir les informations suivantes :

  • Toutes les sommes restantes dues par le copropriétaire vendeur, telles que les charges de copropriété, les impayés, les honoraires de syndic au jour de l’établissement de l’état daté, etc. ;
  • Toutes les sommes restantes dues par le syndic de copropriété au copropriétaire vendeur ;
  • Toutes les sommes dont le nouveau propriétaire du lot sera redevable, comme les charges de copropriété non encore exigibles ou le fonds de travaux obligatoire pour les copropriétés de plus de 5 ans ;
  • Toutes les procédures en cours dans la copropriété, telles qu’une autre mutation, une procédure judiciaire engagée par un copropriétaire contre le syndic, etc.

Concrètement, l’état daté a pour vocation d’informer l’acheteur de l’état du lot concerné et de la copropriété. Par exemple, une copropriété avec un haut niveau d’impayés peut être signe d’une mauvaise gestion. Par ailleurs, l’acquéreur doit être tenu au courant de tous les projets votés en assemblée générale. Cela concerne principalement les gros travaux tels qu’un ravalement de façade, une réfection de toiture ou encore des travaux de rénovation énergétique.

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Attention !

Une fois édité, l’état daté a une durée de validité de 30 jours.

Le pré-état daté, sur demande de l’acquéreur

Pour renforcer le droit d’information de l'acheteur, la loi ALUR de 2014 a introduit le pré-état daté dans le processus de vente immobilière. Ce document intervient avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.

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Bon à savoir :

La promesse de vente est un contrat qui engage uniquement le vendeur à céder son logement à l’acquéreur, avec une exclusivité sur 2 ou 3 mois. À l’inverse, le compromis de vente est un contrat bilatéral, cela signifie qu’il engage à la fois le vendeur et l’acquéreur. Il est donc plus difficile pour les deux parties de se rétracter après avoir signé un compromis de vente.

À la différence de l’état daté, le pré-état daté n’est pas obligatoire. Il doit être fourni à l’acquéreur uniquement si et seulement si celui-ci en fait la demande.

Par ailleurs, contrairement à l’état daté, il est possible pour un copropriétaire vendeur de réaliser lui-même le pré-état daté. Cela permet ainsi de réaliser quelques économies.

Le pré-état daté contient des informations financières et techniques sur le lot concerné et la copropriété telles que :

  • Le montant des charges de copropriété incluses et non incluses dans le budget prévisionnel sur les deux derniers exercices comptables ;
  • Le niveau des impayés du lot vendu et de la copropriété, et, le cas échéant, le montant de la dette fournisseurs ;
  • Le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot vendu, s’il en existe un ;
  • Les sommes que pourrait devoir l’acquéreur au syndicat des copropriétaires.

Combien coûtent les frais de mutation ?

Actuellement, il n’existe aucune loi qui encadre les frais de mutation. En moyenne, les syndics facturent entre 150€ et 800€ TTC les frais de mutation.

Comme mentionné précédemment, les frais de mutation se distinguent en trois coûts distincts : les frais administratifs, l’état daté et le pré-état daté. Depuis la réforme de la copropriété, entrée en vigueur en juin 2020, le prix de l’état daté est plafonné à 380€ TTC. En revanche, le prix du pré-état daté n’est toujours pas encadré par la loi. Ainsi, les frais liés à la charge administrative et à l’édition d’un pré-état daté sont encore librement fixés par les syndics professionnels, parfois de manière abusive.

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Bon à savoir :

Vous pouvez refuser de payer des frais de mutation si vous les considérez comme abusifs. C’est le cas notamment lorsque les frais de mutation ne sont pas mentionnés dans le règlement de copropriété ou s’ils n’ont pas été votés en assemblée générale. Vous avez le droit de demander au syndic un justificatif qui atteste du vote de cette résolution par le passé.

Pour connaître le montant des frais de mutation, vous pouvez directement demander à votre syndic ou consulter le règlement de copropriété pour voir si l’information y est renseignée. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez voter en assemblée générale à la majorité simple l’ajout de cette mention sur le règlement de copropriété. Pour rappel, la majorité simple compte les voix des copropriétaires présents et représentés.

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Bon à savoir :

Avec Matera, finis les frais de mutation ! L’édition d’un état daté et d’un pré-état daté est instantanée et gratuite pour l’ensemble des copropriétaires.

Qui paie les frais de mutation au syndic ?

Depuis la loi ENL de 2006, les honoraires et les frais annexes du syndic ne sont applicables qu’aux copropriétaires. C’est donc le vendeur qui a l’obligation de payer les frais de mutation.

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Attention !

Si le copropriétaire vendeur refuse de payer les frais de mutation, le syndic de copropriété peut alors invoquer un droit d’opposition auprès du notaire en charge de la vente du lot. Dans ce cas, le notaire séquestre lors de la vente du logement la somme due par le copropriétaire au syndic afin de le rembourser. Si le copropriétaire conteste cette décision, le syndic peut porter l’affaire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble et obtenir un jugement.

Le copropriétaire vendeur a cependant la possibilité de répercuter le montant des frais de mutation sur le prix de vente. De cette façon, le copropriétaire avance des frais qui seront remboursés lors de la vente du bien immobilier et de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.


14 Juni 2021
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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