Comment ne plus payer le pré-état daté ?

Le pré-état daté vise à renforcer le droit d’information de l’acquéreur d’un bien en copropriété. Toutefois, il existe des dérives quant au pré-état daté de la part des syndics de copropriété. Cet article a pour vocation de faire le point sur les véritables obligations légales encadrant le pré-état daté, l’état daté, et surtout, l’interdiction de facturation du pré-état daté par le syndic.

Qu’est-ce qu’un pré-état daté ?

La loi Alur a renforcé le principe d’information du futur acquéreur par le vendeur en cas de vente d’un bien immobilier en copropriété. En effet, le vendeur est tenu de transmettre plusieurs informations comprenant une série de documents administratifs et financiers afin que le futur acquéreur ait toutes les ressources nécessaires pour connaître l’état du lot de copropriété qu’il s’apprête à acheter. Avant la loi Alur, ces documents devaient être transmis au moment de l’acte de vente. Désormais, ils peuvent être transmis dès la signature de la promesse de vente.

C’est l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation et l’article 54 de la loi Alur qui précisent les documents à transmettre à l’acquéreur :

  • Une copie du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ;
  • La fiche synthétique de l’immeuble ;
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • Le dossier du diagnostic technique global (DTG) ;
  • Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles afin que l’acquéreur soit informé des éventuels travaux et autres dossiers en cours dans la copropriété ;
  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel ainsi que celles hors budget payé par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables ;
  • L’état des impayés des charges de copropriété ;
  • Les éventuelles dettes envers les prestataires ;
  • Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu, le cas échéant.

Le pré-état daté peut être préparé par le syndic de copropriété mais cela n’est pas obligatoire. C’est le copropriétaire vendeur qui peut s’occuper de rassembler les informations nécessaires pour l’acquéreur en faisant preuve de diligence ou le conseil syndical si vous êtes en syndic coopératif ou bénévole.

Attention ! Les syndics professionnels prétendent souvent que le pré-état daté est rendu obligatoire par la loi Alur et en profitent pour vous facturer cette prestation.

État daté et pré-état daté, quelles différences ?

Le pré-état daté ne doit pas être confondu avec l’état daté. L’état daté a pour vocation d’informer l’acheteur du montant de ses charges. À la différence du pré-état daté, l’état daté est un document qui a l’obligation d’être rédigé par le syndic de copropriété à la demande du vendeur et du notaire. L’état daté doit être présenté à l’acquéreur avant l’acte de vente. Pour information, l’état daté était déjà obligatoire avant la promulgation de la loi Alur en 2014. La loi Alur est venue renforcer le droit d’information de l’acheteur avec le pré-état daté qui permet à l’acquéreur d’obtenir en amont de l’acte de vente des informations sur l’état du lot principal vendu et de la copropriété qu’il s’apprête à rejoindre.

Attention ! À la différence de l’état daté, le pré-état daté n’est pas rendu obligatoire par la loi.

Les honoraires relatifs au pré-état daté : une pratique illégale !

Comme évoqué précédemment, le pré-état daté peut être préparé par le syndic de copropriété à la demande du vendeur ou du notaire. Toutefois, certains syndics professionnels en ont profité pour facturer ce pré-état daté jusqu’à des prix exorbitants pouvant atteindre 600€ ! Toutefois, deux textes sont venus confirmer le caractère illégal de la pratique coûteuse du pré-état daté par le syndic de copropriété. Tout d’abord, une réponse ministérielle en date du 15 septembre 2015 est venue préciser : “Le document intitulé “pré-état daté” n’a pas d’existence ni légale, ni réglementaire. Seul l’état daté (…) constitue un document exigible”. La réponse faite à la pratique des syndics est cinglante, ces derniers ne sauraient procéder à la création d’un document dans l’unique but d’augmenter leurs honoraires. En somme, seul l’état daté est rendu obligatoire par la loi. La loi Alur prévoit simplement que les informations de l’état daté peuvent être transmises dès la promesse de vente afin de renforcer le droit d’information de l’acquéreur. Est venue ensuite l’entrée en vigueur le 2 juillet 2015 d’un décret établissant un contrat type de syndic de copropriété. Ce décret concerne l’ensemble des contrats conclus ou renouvelés à compter du 2 juillet 2015. Il y est prévu une liste exhaustive des prestations particulières pouvant donner lieu à une facturation supplémentaire. Or, il n’est fait nulle mention d’un quelconque pré-état daté. Le seul document exigible lors de la vente d’un lot de copropriété est l’état daté. La facturation d’un pré état daté est donc une pratique illégale pour tous les contrats de syndic conclus à compter du 2 juillet 2015 Ainsi, si d’aventure votre syndic vous réclame des honoraires relatifs à l’établissement d’un pré-état daté, nous vous recommandons fortement d’en refuser le paiement du prix et de lui faire part de ces deux arguments.

Comment ne plus payer le pré-état daté ?

Vous réaliserez déjà des économies en avançant les arguments énoncés ci-dessus à votre syndic de copropriété pour ne plus payer le pré-état daté. Toutefois, il reste les frais d’envoi des documents qui peuvent coûter cher. Si l’article 54 de la loi Alur prévoyait la transmission des documents à l’acquéreur sur support papier, l’ordonnance du 27 août 2015 est venue assouplir cette réglementation. Depuis cette ordonnance, il est en effet possible pour le vendeur du lot de copropriété de fournir les documents à l’acquéreur par voie dématérialisée.

Attention ! Pour que l’envoi des documents par voie dématérialisée soit possible, le vendeur et l’acquéreur doivent se mettre d’accord. Une attestation et une décharge attestant la remise des documents de la part de l’acquéreur suffisent pour permettre l’envoi électronique. Voici encore un moyen d’économiser quelques centaines d’euros lors de la vente de votre bien. De manière générale, la pratique du pré état daté révèle encore une fois les pratiques abusives des syndics de copropriété.

Modèle de pré-état daté

Il n’y a pas de modèle type du pré-état daté. Vous pouvez vous référer au contenu des documents administratifs et financiers détaillé ci-avant dans l’article. Pour information, Matera prend en charge les pré-état datés, et ce, bien entendu, sans facturation additionnelle !



Par Raphaël Di Meglio, posté le 4 mai 2020