Si vous faites appel à un syndic de copropriété professionnel pour la gestion de votre immeuble, le coût des honoraires et des prestations additionnelles peut être élevé. On vous explique en détail le prix d’un syndic professionnel et les alternatives moins onéreuses.
D’après la loi de 1965, tous les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis sont soumis au régime de la copropriété et doivent être gérés par un syndic de copropriété. De facto, une copropriété sans syndic est illégale.
Il existe plusieurs modèles de syndic de copropriété. Le plus répandu est le syndic professionnel. Dans ce cas, vous déléguez la gestion de votre copropriété à une société externe qui se fait rémunérer pour exercer les missions du syndic de copropriété : gestion financière et administrative de la copropriété, représentation du syndicat des copropriétaires dans ses actes et ses actions en justice, etc.
Pour ses prestations de service, le syndic professionnel demande des honoraires qui incluent un forfait de base, c’est-à-dire des prestations que le syndic est obligé de réaliser en échange du paiement de ces honoraires. Le montant des honoraires du syndic figure dans son contrat. En effet, la loi Alur a mis en place un contrat type de syndic. Désormais, les contrats de syndic doivent mentionner la rémunération annuelle perçue par le syndic ainsi que ses éventuelles modalités de révision.
Le fait de regrouper plusieurs actes de gestion en un forfait devrait permettre au prix du syndic de copropriété de baisser. Pourtant, dans les faits, les honoraires de syndic flambent chaque année avec une augmentation de 10 à 20% !
Le prix du forfait de base des syndics dépend beaucoup des cabinets. En moyenne, le forfait annuel se situe entre 150 et 200€ par an et par copropriétaire. Il représente environ 12% des charges de copropriété.
En plus du forfait de base, les syndics professionnels facturent des prestations additionnelles dont le coût peut parfois peser lourd dans la balance. Voici quelques exemples de prestations qui peuvent donner lieu à des frais supplémentaires :
Depuis la réforme de la copropriété, entrée en vigueur en juin 2020, le prix de l’état daté est plafonné à 380€ TTC.
Depuis quelques années, des alternatives aux cabinets de syndic traditionnels fleurissent sur le marché. Parmi eux, les syndics en ligne.
Les syndics en ligne sont des syndics professionnels qui n’ont pas d’agence physique. Ils sont généralement bien moins chers que des cabinets traditionnels mais manquent souvent d’efficacité. En effet, toute la gestion se fait à distance. Il n’y a donc aucun gestionnaire qui se déplace pour le suivi des travaux ni en cas d’urgence. Il faudra donc un conseil syndical réactif pour suivre les dossiers en cours dans la copropriété.
En moyenne, le prix des syndics en ligne s’élève à 100€ d’honoraires HT par lot et par an.
Ce sont les copropriétaires qui paient les honoraires de syndic de copropriété à hauteur de la quote-part qu’ils détiennent des parties communes. Les honoraires de syndic font effectivement partie des charges générales de copropriété qui sont réparties entre tous les copropriétaires d’un immeuble.
Les charges de copropriété sont payées par provision, lors de l’envoi des appels de fonds par le syndic de copropriété. Les appels de fonds sont généralement trimestriels.
Généralement, le contrat de syndic est une proposition qui est faite lors de la mise en concurrence de votre syndic actuel. En effet, depuis la loi Elan, il est obligatoire de mettre chaque année en concurrence son syndic de copropriété. Ainsi, si vous souhaitez changer de syndic, vous pouvez voter en assemblée générale pour un autre contrat de syndic à l’ordre du jour à la majorité absolue des copropriétaires.
Toutefois, il existe des moyens pour négocier la proposition du contrat faite par le syndic professionnel. Par exemple, si vous habitez dans une grande copropriété, vous pouvez négocier un tarif dégressif auprès du syndic. Si la copropriété n’a pas de problématiques particulières (pas de projets de travaux, pas d’impayés ni de procédures juridiques en cours), il sera plus facile de négocier le contrat de base.
S’agissant des prestations additionnelles, nous vous conseillons de négocier un tarif forfaitaire pour certaines tâches telles que la mutation d’un lot ou les photocopies et envois postaux. Cela permet d’éviter de nombreux abus.
Il existe deux alternatives au syndic professionnel qui permet de réaliser des économies pérennes :
Le syndic bénévole peut demander en assemblée générale une rémunération en contrepartie de sa mission. Toutefois, le prix du syndic bénévole sera bien en-deçà des honoraires de syndic professionnel.
Matera accompagne les syndics bénévoles et coopératifs dans la gestion de leur copropriété grâce à une plateforme qui automatise les tâches chronophages de la gestion de copropriété (comptabilité, assemblées générales, appels de fonds, etc.) et des experts qui prennent le relai sur des sujets complexes (recouvrement des impayés, suivi des gros travaux, etc.).