Tout savoir sur le quitus au syndic

Le quitus au syndic est une résolution presque systématique dans les assemblées générales annuelles en copropriété copropriété. Mais que signifie donner le quitus au syndic ? Quelles sont les conséquences de cette résolution ? On vous explique tout dans notre guide dédié.

Quitus au syndic : définition

Lors de l’assemblée générale annuelle, les copropriétaires votent certaines résolutions clés. Parmi elles, figure le quitus au syndic. En effet, en donnant quitus au syndic, les copropriétaires approuvent officiellement la gestion de l’immeuble par le syndic de copropriété en place.

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Attention !

Le quitus au syndic doit obligatoirement être porté à l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée générale pour faire l’objet d’un vote.

Le quitus au syndic est plus qu’une formalité car dès que les copropriétaires votent le quitus au syndic, ce dernier est déchargé en partie de sa responsabilité.

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Bon à savoir :

Le quitus au syndic est voté à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 et porte sur l’exercice qui vient de s’écouler.

Donner quitus au syndic : ce que ça implique

Donner quitus au syndic signifie approuver les actes de gestion du syndic de manière large : missions administratives et comptables, entretien des parties communes de l’immeuble, etc.

Cependant, voter le quitus n’est pas sans conséquence. En effet, dès que le quitus est voté en assemblée générale, le syndic est déchargé de sa responsabilité sur l’exercice qui vient de s’écouler. Cela vaut pour l’ensemble des actes établis durant cette période : missions incluses dans le contrat de base mais également gestion des travaux de la copropriété, recouvrement des impayés, etc.

En donnant quitus au syndic, le syndicat des copropriétaires se met donc dans une situation délicate puisqu’il renonce à une action éventuelle en responsabilité contractuelle pour faute de gestion. Or, certains actes du syndic peuvent être révélés bien après l’assemblée générale comme par exemple une dette fournisseur non réglée.

C’est pourquoi, même s’il est possible de donner le quitus sans réserve, nous vous conseillons tout de même de vous réunir avec les copropriétaires en amont de l’assemblée générale pour lister des réserves à émettre si vous votez le quitus. En effet, lors de l’assemblée générale, vous pourrez voter le quitus en mentionnant toutefois des points sur lesquels vous êtes en désaccord avec le syndic. Cette démarche permet de vous protéger tout en accordant le quitus au syndic, ce qui crée une relation de confiance et permet de nouer des rapports plus cordiaux.

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Bon à savoir :

Le quitus au syndic est une résolution qui s’applique à tous les modèles de syndic : syndic professionnel, syndic bénévole et syndic coopératif.

Quitus au syndic et approbation des comptes : quelles différences ?

Il ne faut pas confondre quitus au syndic et approbation des comptes. En effet, lors de l’assemblée générale annuelle, le syndicat des copropriétaires doit également approuver l’exercice comptable qui vient de s’écouler. Il s’agit bien de deux résolutions différentes qui sont portées à l’ordre du jour.

Approuver les comptes, cela signifie être en accord avec les dépenses effectuées par la copropriété sur le budget prévisionnel établi lors de la précédente assemblée générale.

Vous pouvez donc tout à fait approuver les comptes de la copropriété sans pour autant donner quitus au syndic.

Les limites de l’exonération de responsabilité du syndic

Comme vu précédemment, donner quitus à son syndic sans réserve engage le syndicat des copropriétaires d’une certaine façon puisque le quitus exonère le syndic de sa responsabilité contractuelle. Toutefois, ce propos est à nuancer car l’exonération de la responsabilité comporte des limites :

  • Le quitus ne concerne que les actes de gestion portés à la connaissance de l’assemblée générale. Cela signifie que si le syndic a dissimulé, sciemment ou non, certains actes fautifs pendant qu’il était en mandat, la copropriété peut tout à fait invoquer sa responsabilité et révoquer le syndic pour faute ;
  • Le quitus n’est valable que pour l’exercice passé : ainsi, si le quitus est voté sans réserve, l’exonération de responsabilité du syndic ne vaut que pour les seuls actes de la période concernée ;
  • Le quitus vaut exonération de responsabilité contractuelle uniquement : cela signifie qu’un copropriétaire peut tout à fait engager la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic pour une faute qui aurait causé un préjudice personnel au copropriétaire. Par exemple, si un copropriétaire s’est fait volé sa voiture suite à une porte de parking non réparée par le syndic, alors le copropriétaire pourra tout à fait engager la responsabilité délictuelle du syndic et obtenir réparation.
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Attention !

Si vous envisagez d’agir individuellement contre le syndic, nous vous recommandons de ne pas voter pour la résolution de quitus lors de l’assemblée générale.

Est-ce obligatoire de donner quitus au syndic ?

Il n’est absolument pas obligatoire de donner quitus au syndic, et ce, même si en pratique, les syndics inscrivent cette résolution systématiquement à l’ordre du jour. Lors du vote, vous pouvez tout à fait refuser de donner le quitus au syndic.

Toutefois, contrairement à une idée répandue, refuser le quitus au syndic ne vaut pas révocation du syndic. Même en cas de refus du quitus, le mandat du syndic en place prend fin à la date initialement prévue.

Parce que le quitus n’est pas obligatoire, les copropriétaires pensent souvent qu’il s’agit d’une marque de confiance entre le syndic et le syndicat des copropriétaires et n’osent pas voter contre. Toutefois, nous avons vu que donner quitus au syndic n’était pas sans conséquences. Ainsi, nous vous recommandons de peser le pour et le contre et de discuter en amont avec l’ensemble des copropriétaires pour étudier la question.

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Bon à savoir :

Si vous n’êtes pas satisfait de la gestion de votre syndic au global, il est probablement temps de changer de syndic.


30 mars 2021
ÉCRIT PAR
Yasmine Khaldi
Juriste
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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