Tout savoir sur le syndic professionnel

Toutes les copropriétés doivent être gérées par un syndic de copropriété, qu’il soit professionnel ou non-professionnel. Toutefois, même si l’autogestion se développe en France, le modèle du syndic professionnel reste le plus répandu. Pour exercer en tant que syndic professionnel, les cabinets doivent respecter certaines règles. Encadrement de la profession, prix, missions du syndic professionnel… On vous explique tout ce qu’il faut savoir dans cet article !

Qu’est-ce que le syndic de copropriété professionnel ?

Syndic professionnel : définition

Le syndic professionnel est un modèle de gestion encadré par la loi du 10 juillet 1965. Selon ce texte fondateur, un syndic professionnel est une personne physique ou morale extérieure à l’immeuble qui administre la copropriété. Les cabinets de syndic professionnel emploient des gestionnaires qui s’occupent en moyenne de 40 copropriétés en parallèle.

Les conditions pour être syndic professionnel

Toute personne physique ou morale peut exercer le métier de syndic professionnel, mais pour cela, il faut respecter certaines obligations encadrées par la loi Hoguet et la loi ALUR :

  • Posséder une carte professionnelle avec la mention “syndic de copropriété”, délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI) : celle-ci est valable 3 ans ;
  • Avoir une garantie financière suffisante pour pouvoir rembourser la copropriété en cas de faillite ;
  • Bénéficier d’une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • Ne pas être soumis à des interdictions ou des incapacités pour exercer la profession comme les condamnations pour crime, recel, ou encore l'interdiction d’exercer une profession réglementée.
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Bon à savoir :

Si un syndic professionnel est dans l’impossibilité de présenter une carte professionnelle, l’immeuble dont il est chargé est considéré comme une copropriété sans syndic. Dans ce cas, la copropriété doit réagir vite pour, soit convoquer une assemblée générale et choisir un nouveau syndic, soit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour désigner un administrateur provisoire.

Comment est désigné un syndic professionnel ?

Choisir un syndic professionnel dans le cas général

Dans une copropriété existante, la désignation d’un syndic professionnel ou non-professionnel intervient à l’issue de son mandat, lorsque le syndicat des copropriétaires doit se prononcer en assemblée générale sur le renouvellement du syndic.

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Bon à savoir :

Un mandat de syndic dure entre 1 et 3 ans renouvelables mais il est conseillé d’opter pour des mandats d’un an afin de changer de syndic plus facilement en cas d’insatisfaction.

En amont de l’assemblée générale, voici les démarches qui doivent être effectuées :

  • Étape 1 : Le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence du syndic en récoltant au minimum deux contrats, qui devront être obligatoirement joints à la convocation d’assemblée générale par le syndic actuel. À noter que tout copropriétaire peut effectuer cette mise en concurrence et demander au syndic de mettre les devis retenus à l’ordre du jour ;
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Bon à savoir :

La mise en concurrence du syndic n’est pas obligatoire si la copropriété ne dispose pas de conseil syndical ou si les copropriétaires se sont opposés à la mise en concurrence l'année précédente par un vote à la majorité absolue.

  • Étape 2 : Les copropriétaires doivent envoyer au syndic actuel les différents devis récoltés pour que le syndic ajoute la résolution de changement de syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il devra également joindre les différents devis à la convocation.

Le jour de l’assemblée, le syndic est désigné en assemblée générale via un vote à la majorité absolue de l’article 25. Cette majorité prend en compte les tantièmes des copropriétaires absents, non représentés ou abstentionnistes.

La désignation d’un nouveau syndic est également possible en cours de mandat lorsque le syndic en place commet une faute de gestion. En effet, cela constitue un motif légitime de révocation. Pour révoquer un syndic, il faut mettre la résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et la voter à la majorité absolue.

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Bon à savoir :

Légalement, en copropriété, un syndic est obligatoire. C’est pourquoi, les copropriétaires devront révoquer leur syndic et en élire un nouveau durant la même assemblée générale.

Le cas particulier du choix du syndic professionnel dans une copropriété neuve

Dans une copropriété neuve, le promoteur immobilier désigne un syndic pour une durée de 12 mois maximum : c’est le syndic provisoire. Dans la plupart des cas, le syndic provisoire est un syndic professionnel.

Durant son année de mandat, le syndic provisoire est chargé de lever les réserves de la copropriété, de mettre en route les contrats fournisseurs et de convoquer une assemblée générale à la fin de la première année. Au cours de celle-ci, les copropriétaires pourront soit renouveler le syndic provisoire soit décider de changer de syndic. À cette occasion, il est également possible d’opter pour un syndic non-professionnel.

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Attention !

Il est recommandé de se séparer du syndic provisoire à l’issue de son mandat car il a été désigné par le promoteur. De ce fait, il pourra être tenté de défendre les intérêts du promoteur plutôt que celui des copropriétaires.

Combien coûte un syndic professionnel ?

Le prix d’un syndic professionnel varie en fonction de la taille de la copropriété, de sa localisation géographique et de sa situation (état des équipements, etc.).

Les honoraires du syndic professionnel sont divisés en deux catégories :

  • Les honoraires forfaitaires pour la gestion courante de la copropriété (entretien, signature des contrats fournisseurs, gestion des archives, collecte des charges de copropriété, etc.) ;
  • Les frais annexes, facturés pour toute prestation non incluse dans le forfait, par exemple, l’établissement de l’état daté ou la commission du syndic en cas de gros travaux. Pour information, en moyenne, un syndic prend une commission de 4% sur le montant total HT des travaux.

En moyenne, le prix d’un syndic se situe entre 150 et 200€ par an et par copropriétaire. Cela représente environ 12% des charges d’une copropriété !

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Bon à savoir :

Pour payer moins cher leur syndic, certaines copropriétés se laissent tenter par les syndics en ligne qui ont récemment fleuri sur le marché. Toutefois, ce modèle comporte de nombreuses limites. Par exemple, un syndic en ligne ne peut pas se rendre sur place en cas de travaux urgents, ce qui ralentit la prise de décision !

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Quelles sont les missions et obligations du syndic professionnel ?

Conformément à la loi de juillet 1965, le syndic professionnel a diverses missions et obligations à respecter. Voyons lesquelles.

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Bon à savoir :

La loi de 1965 dispose que tous les modèles de syndic sont soumis aux mêmes missions et obligations.

La gestion administrative

Les missions administratives du syndic sont variées. Il doit notamment :

La gestion financière et comptable

Le syndic doit également assurer la gestion financière et tenir les comptes de la copropriété. À ce titre, il doit notamment :

L’obligation de mettre en place un extranet pour le syndic professionnel

Dans le cadre de l’obligation d’information, le syndic professionnel doit mettre un extranet à la disposition des copropriétaires. C’est une plateforme en ligne où sont stockés tous les documents relatifs à la copropriété.

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Bon à savoir :

Cette obligation ne concerne que le modèle du syndic professionnel.

Depuis la loi Elan, l’extranet doit être divisé en trois parties :

  • Un espace pour tous les copropriétaires, avec le contrat du syndic, le règlement de copropriété, la fiche synthétique, le carnet d’entretien, les différents contrats (prestataires, assurance, etc.) et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
  • Un espace où chaque copropriétaire peut consulter son compte personnel, les charges dont il doit s’acquitter, la part du fonds travaux rattachée à son lot et les appels de fonds des trois dernières années ;
  • Un espace pour le conseil syndical, où il y a la carte professionnelle du syndic, la balance des comptes, le relevé des charges de la copropriété, la liste des décisions judiciaires le cas échéant et la liste de tous les copropriétaires.

Les avantages du syndic professionnel

Parmi les avantages du syndic professionnel, voici ceux qui reviennent le plus souvent :

  • Un cadre légal rassurant, grâce à l’encadrement du métier de syndic ;
  • La gestion de la copropriété est déléguée, ce qui fait que les copropriétaires ont l’impression de n’avoir rien à faire.
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Attention !

En syndic professionnel, en théorie, les conseillers syndicaux ont simplement un rôle de contrôle et d’assistance au syndic. Toutefois, le temps consacré à la gestion de la copropriété est souvent bien plus important qu’on ne le croit. Le conseil syndical doit en réalité régulièrement relancer le syndic pour faire avancer les choses dans la copropriété. À noter que le conseil syndical est facultatif en syndic professionnel. Toutefois, nous vous recommandons vivement d’en désigner un car cet organe permet d’être un relai efficace entre le syndic et les copropriétaires.

Les inconvénients du syndic professionnel à prendre en compte

À première vue, opter pour un syndic professionnel est gage de qualité de gestion. Toutefois, ce modèle présente quelques inconvénients :

  • Un prix plutôt élevé qui peut vite peser lourd dans le budget des ménages. À noter que les honoraires des syndics ont par ailleurs tendance à augmenter d’année en année ;
  • Des intérêts divergents, puisque le syndic professionnel privilégie parfois la rentabilité à la qualité de gestion. Il peut par exemple choisir un devis d’artisan plus onéreux pour toucher une plus grosse commission ;
  • Des délais de traitement souvent très longs, dûs au manque de disponibilité du syndic. En général, cela pousse certains copropriétaires, souvent conseillers syndicaux, à effectuer des missions qui sont du ressort du syndic.

Quelles sont les alternatives au syndic professionnel ?

Les inconvénients du syndic professionnel peuvent pousser certaines copropriétés à adopter les alternatives possibles de ce modèle.

Le syndic bénévole

Le syndic bénévole désigne un copropriétaire élu en assemblée générale en qualité de syndic. Comme en syndic professionnel, il peut être accompagné par un conseil syndical mais cela n’est pas obligatoire.

Bon nombre de copropriétés décident de rémunérer leur syndic bénévole, ce qui permet de motiver le copropriétaire volontaire et de le remercier pour son investissement.

La rémunération du syndic bénévole doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale à la majorité absolue et peut prendre plusieurs formes :

  • Le remboursement des frais liés à la gestion (déplacements, frais de téléphone, etc.) ;
  • Une rémunération fixe, qui doit être inscrite dans le contrat du syndic bénévole.
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Bon à savoir :

La rémunération fixe du syndic bénévole doit être inférieure à sa source de revenu principale et déclarée en tant que revenus non-commerciaux.

Le syndic bénévole présente donc deux gros avantages :

  • La réalisation d’économies sur les charges, puisque même rémunéré, le syndic bénévole ne touche qu’un faible revenu par rapport à un syndic professionnel et ne prend aucune commission ;
  • L’intérêt commun, car en tant que résident, le syndic bénévole partage les mêmes intérêts que ceux de ses voisins. De ce fait, il négocie des contrats plus avantageux, entre autres, ce qui fait baisser les charges de copropriété.

En revanche, le syndic bénévole a souvent une charge de travail importante puisqu’il doit assumer seul les missions du syndic.

Le syndic coopératif

C’est un modèle de gestion peu répandu mais qui présente divers avantages.

Par définition, le syndic coopératif est un mode de gestion collégial où le conseil syndical gère la copropriété. De ce fait, dans ce modèle, la nomination d’un conseil syndical est obligatoire.

Légalement, la qualité de syndic est détenue par le président du conseil syndical mais les conseillers syndicaux peuvent se répartir les tâches selon leurs affinités et leur disponibilité. Il est par exemple possible de s’organiser en pôles d’expertise : comptabilité, juridique, travaux, etc. Cette méthode constitue le plus gros avantage du syndic coopératif car elle permet d’optimiser l’organisation du conseil syndical et de rendre la gestion plus efficace.

Les autres avantages du syndic coopératif sont notamment :

  • Les économies de charges car le syndic coopératif ne peut pas être rémunéré ni prendre de commission ;
  • Une ambiance plus conviviale au sein de l’immeuble car ce modèle de gestion permet d’impliquer plus de copropriétaires dont les intérêts sont communs ;
  • Plus de transparence dans la gestion de la copropriété.
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Bon à savoir :

Pour permettre aux copropriétaires de reprendre le contrôle de leur immeuble, Matera accompagne plus de 3 500 immeubles gérés en syndic non-professionnel via deux leviers principaux :

  • Une plateforme en ligne pour les sujets courants ;
  • Des experts en interne qui prennent le relai sur les sujets techniques (travaux, juridique, comptabilité), le tout sans aucun surcoût !

02 September 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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