Le syndicat coopératif : un modèle vertueux ?

La gestion de votre copropriété se fait généralement par un syndic professionnel. Ce mode de gestion a comme désavantage, outre les coûts exagérés, de reposer sur un tiers extérieur bien souvent déconnecté des réalités quotidiennes de votre immeuble. Un manque de réactivité et d’efficacité en découle mécaniquement.
Mais alors comment gérer sa copropriété ?
Si la gestion des copropriétés par un syndic bénévole est désormais bien connue, un autre mode de gestion, prévu par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, se révèle particulièrement vertueux : le **syndicat coopératif**. Matera préconise ce mode de gestion collégial qui permet au conseil syndical d’avancer intelligemment.

Ce que dit la loi de 1965 sur le modèle du syndic coopératif

Contrairement à ce que l’on peut penser, le modèle du syndic coopératif existe depuis les prémices de la copropriété. C’est la loi de 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le modèle du syndic coopératif est régi par les articles 14 et 17-1 de la loi de 1965 ainsi que par les articles 40 à 42-2 du décret du 17 mars 1967.

Comme son nom l’indique, le modèle du syndic coopératif permet l’autogestion de sa copropriété. En effet, les griefs sont nombreux à l’égard des syndics professionnels : honoraires exorbitants, manque de réactivité, gestion opaque des comptes… C’est pourquoi, l’autogestion peut être une bonne alternative pour la gestion de sa copropriété. S’il est méconnu, le syndic coopératif est pourtant un modèle tout à fait légal. En effet, la loi de 1965 susvisée rappelle que le syndic de copropriété peut être professionnel ou non-professionnel. Le syndicat coopératif de copropriété : qu’est-ce que c’est ? Le syndict coopératif est un mode de gestion de type collégial. Concrètement, la copropriété est gérée par le conseil syndical, sans professionnel externe. Lorsqu’un immeuble est géré par un syndic coopératif, l’un des copropriétaires est élu en qualité de président du conseil syndical. C’est lui qui agit en qualité de syndic de copropriété. C’est pourquoi, il est souvent appelé président-syndic.

Bon à savoir : Il est tout à fait possible d’opter pour le modèle du syndic coopératif en association syndicale libre (ASL).

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Le fonctionnement du syndic coopératif

Comme son nom l’indique, le président-syndic est à la fois président du conseil syndical et syndic de copropriété. À ce titre, il a donc les mêmes missions qu’un syndic professionnel, dont :

  • Veiller au bon respect du règlement de copropriété ;
  • Veiller à faire respecter les décisions prises en assemblée générale ;
  • Assurer la bonne tenue de l’immeuble ;
  • Convoquer des travaux urgents si cela menace la salubrité de l’immeuble et/ou la sécurité des copropriétaires ;
  • Collecter les charges des copropriétaires.

En revanche, il n’est pas seul à assurer la gestion de la copropriété. Tous les membres du conseil syndical l’assistent dans cette tâche. D’ailleurs, il est conseillé de se répartir les différentes missions du syndic de copropriété selon les affinités de chacun :

  • Un poste finance et comptable qui s’assurera de collecter les charges des copropriétaires, de convoquer les appels de fonds et de tenir à jour la comptabilité de la copropriété ;
  • Un poste administratif pour convoquer les assemblées générales et rédiger les procès-verbaux notamment ;
  • Un poste communication pour diffuser l’information à toute la copropriété. Ce poste est particulièrement utile pour les grosses copropriétés qui sont en syndic coopératif ;
  • Le président du conseil syndical qui encadre le tout, souvent assisté d’un vice-président.

Bon à savoir : Nous vous recommandons de nommer un vice-président du conseil syndical. Ainsi, si le président-syndic se retrouve dans l’incapacité de remplir ses fonctions, le vice-président peut automatiquement le remplacer. Cela évite de se retrouver sans syndic, ce qui, pour rappel, est parfaitement illégal.

Pourquoi passer en syndic coopératif : tous les avantages du modèle

Le modèle du syndic coopératif présente de nombreux avantages.

Des économies substantielles

Malgré les différentes réglementations, les honoraires de syndic ne cessent d’augmenter chaque année en France (+23,2% à Paris pour les immeubles de 10 à 20 lots entre 2017 et 2018 selon une étude Syneval). Finies également les prestations additionnelles : en syndic coopératif, vous ne paierez plus jamais de pré-état daté en cas de vente ! Par ailleurs, l’accès aux divers contrats d’entretien de l’immeuble est rendu possible, ce qui permet leur renégociation immédiate. Si certains postes de dépense sont surévalués, vous pourrez renégocier les contrats et réaliser des économies pérennes.

Bon à savoir : Matera accompagne les syndicats coopératifs au quotidien pour réduire leurs charges.

Une gestion efficace

Malgré le recours à un syndic professionnel, le conseil syndical demeure l’acteur principal de la vie de l’immeuble : accueil des artisans, réalisation de devis supplémentaires, inspection des parties communes etc. Malheureusement, le conseil syndical perd un temps considérable en communications diverses avec le syndic (demandes d’explications, relances, vérification). En syndicat coopératif, les décisions sont prises localement et instantanément. Vous pouvez enfin réaliser des projets et avancer sur les dossiers en cours de votre copropriété !

Bon à savoir : Chez Matera, nous avons des experts dédiés sur tous les sujets pour répondre à vos moindres questions (juridique, travaux, assurance, comptabilité).

Une transparence totale

Les copropriétaires ont la possibilité de discuter localement de leur immeuble et en toute transparence avec les membres du conseil syndical dont ils partagent les intérêts. Via son accès personnel à Matera, tout copropriétaire peut suivre les actualités de sa copropriété (messagerie interne, suivi des dépenses et du solde du compte de la copropriété en temps réel, signalement d’incidents) ainsi que participer à la vie de l’immeuble.

Quelle est la procédure à suivre pour passer en syndic coopératif ?

Tout se passe en assemblée générale (AG). Afin de s’assurer de pouvoir délibérer sur le sujet lors de l’AG, il suffit de demander à votre syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) la mise à l’ordre du jour du passage en syndicat coopératif. Le syndic est obligé de procéder à cette mise à l’ordre du jour si elle a été formulée en bonne et due forme. Chez Matera, nous nous chargeons de l’envoi de ce courrier à nos frais, afin de s’assurer que tout est en place le jour de votre AG.

Adoption de la forme coopérative

Les copropriétaires votent la mise en place d’un syndicat coopératif qui remplace dès le jour de l’AG le syndic. La règle de majorité applicable est celle de l’article 25-1, soit la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Si cette majorité n'est pas obtenue et que le nombre de voix pour est égal ou supérieur au tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés uniquement).

Élection des organes du syndicat coopératif

Étape 1 : L’élection des membres du conseil syndical

Les membres du conseil syndical sont désignés parmi les copropriétaires selon la règle de majorité de l’article 25-1 (cf. explication de la règle ci-dessus).

Bon à savoir : Tout copropriétaire, détenteur ne serait-ce que d’une simple cave, ou d’une chambre de service, dans sa résidence principale voire secondaire, peut faire partie du conseil syndical. Le président du conseil syndical sera ensuite désigné par les membres fraîchement élus du conseil syndical, tout comme le vice-président si souhaité qui pourra suppléer le président en cas d’empêchement.

Bon à savoir : L’élection du président et du vice-président n’a pas nécessairement lieu lors de l’AG, les membres du conseil syndical étant libres d’y procéder dans un second temps lors d’une réunion du conseil syndical.

Étape 2 : L’élection d’un contrôleur aux comptes

Il s’agit de désigner un voire plusieurs copropriétaires ou même une société externe pour assurer le contrôle des comptes de la copropriété. L’intérêt avec Matera, c’est que l’intégralité de la comptabilité est automatisée et rendue accessible pour tous les copropriétaires. En cas de question, nos spécialistes de la comptabilité vous répondent directement.



Par Raphaël Di Meglio, posté le 22 avril 2020